挖掘四大副中心商业价值

　　———徐家汇、花木、五角场、真如

　　徐家汇、真如、五角场、花木四个副中心，起跑线各不相同，优势劣势也不相同，但都于近日有所动作，以期跟上“十二五”的城市建设步伐。作为城市的商业重区，城市副中心的不断升级会给区域内商业地产的发展带来全新的机遇和影响。

　　徐家汇

　　●新兴科技产业，都市型工业，都市型旅游业

　　●爆发于1998年

　　●中凯置业，绿地集团，恒盛地产

　　●商业：8万-12万/平方米

　　徐家汇作为老牌商圈已经蓬勃发展了十几年，为上海的发展做出了不可磨灭的贡献。但随着人们生活水准的提高以及购物方式的改变，徐家汇商圈中日常生活用品以及中低端商品的商家受到了电子商务迅猛发展的“打击”，在这种情况下，徐汇商圈要调整业态，提升自身品质，要让徐汇商圈和徐家汇的地位相一致，与徐家汇应有的文化品位和文化气质相一致。

　　花木

　　●浦东行政文化中心和市民公共活动中心，高档居住区

　　●爆发于2003年

　　●长江实业、星河湾、古北集团

　　●商业：6万-10万/平方米

　　素有“陆家嘴后花园”之称的花木已经逐渐蜕变成为集商务、生态、国际社区为一体的综合性板块。业内人士认为，在商业成为陆家嘴CBD下一步扩张重点的背景下，花木已经蓄势待发。区域内交通便捷，享有联洋和大拇指等两个国际性商业广场；浦东图书馆、东方艺术中心、上海科技馆等3大国际级人文设施。

　　五角场

　　●以知识创新为特色突出副中心功能

　　●爆发于2007年

　　●万达集团，瑞安集团，百联集团

　　●商业：4万-6万/平方米

　　五角场商圈的消费者结构如今亦显著变化，它将为更大范围的客户群体服务，现今有50%的客流都来自外区，服务范围辐射至宝山、闸北、虹口等周边区，甚至涵盖江苏东部乃至更广阔区域的群体。目前区域整体优势已完全凸显，未来的发展潜力必将超过徐家汇，成为新的“上只角”。

　　真如

　　●为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心

　　●爆发于2012年

　　●长江实业，绿地集团，合景泰富，星浩资本

　　●商业：3万-4万/平方米

　　真如是目前上海核心区内唯一可供大规模开发的土地供应市场，不仅是今后上海西北地区的活动中心，又与昆山、苏州、南京等长三角发达城市联系紧密，交通优势明显，更是沟通长三角其他区域重要枢纽。除了强大的区位及交通优势，其结合自身特点，打造出了别具特色城市规划。

　　专家观点

　　必须明确自身的特色

　　付伟 汉宇地产市场研究部经理

　　商业地产要摆脱同质化，取得成功并且要成为经典案例。除了前期选址和市场定位的合理性之外，从产品层面来讲，还必须做到三点：一是产品功能设计。必须以商家和消费群为中心，而不是以销售为中心。二是业态规划。必须考虑与周边业态的互补性，并且主题鲜明。三是建筑外观。必须足够醒目，并兼具创新和人文内涵。顶尖的商业项目往往会成为一个城市的地标，因此建筑外观设计显得尤为重要。

　　住宅限购之后，更多的资金流进入商业地产领域，必然会推动新一波的商业地产投资热潮。但中小投资者在此时投资应该更加谨慎和冷静。商业地产的投资回报周期较长，一时的热度并不代表投资时机已经来临。投资者更应该细心地去分析个案，而不是一味地追逐市场。

　　精准定位才能助推后期经营

　　张晴怡 华燕市场研究中心副总监

　　商业地产的项目好坏与后期经营有着直接的关系，而后期经营是否能够良好地进行，这对前期的定位规划又有很高的要求。所以商业地产若想成为精品，必需在前期多下功夫，要对项目定位有一个明确的方向，如是社区型的商业，还是服务于板块的中心商业，或是中心区域商业等然后根据项目后期经营的需要，再对产品各方面进行精准的定位规划。

　　知名的像万达，再比如武宁路的我格广场。在前期规划就相当准确地规划定位，后期招商运营也相当成功，因而成为商业项目中的精品。

　　相反的，命运多舛的调频壹广场又再一次的易主。这主要与其内部布局有关，人流动向设计的不好，电梯位置、走道位置与商家位置关系。要想受到消费者的青睐，至少在布局上要符合消费者的购物习惯。

　　有特色的产品会更加人性化

　　刘祖相 上海金陵投资有限公司总经理

　　每一个产品的完成面市，都是开发商们满怀期望的一个创作品的诞生。对于他们来说，好的产品要包含精准定位、较高的品质以及富有独特的创意。不管是对于创意园、还是企业总部园、更或是商业项目都适用。

　　以位于金桥板块的金领之都为例，由于地理位置稍许偏远，但园区以更加人性化的方式，在服务上、环境设置上进行弥补，比如增开园区班车、园区内的生活娱乐配套等，提升园区内工作人员的归属感以及人性化服务。也正是如此的精心定位和策划，使得金领之都在去年一年内完成近10万㎡的招商，其中包括美国雅芳、法国泰雷兹等众多世界500强企业，成为浦东金桥板块最具代表性的企业总部园区之一。

　　品牌联营模式打破传统营销

　　吴历华 上海伟立投资有限公司常务副总经理

　　对于商业地产中的折扣业态而言，奥特莱斯这一商业模式预示着未来更具有投资潜力与升值空间。这其中包括老牌的百联奥特莱斯。位于青浦区的百联奥特莱斯是折扣业态中较为成熟的案例。该项目采用别墅式建筑，目前已有130多家品牌商家入驻，但说句美中不足的话可能就是人气难以聚集、欠缺大型餐饮与休闲设施。

　　同样是位于青浦的米格天地MEGA MILLS，面世伊始即以打造国际名品折扣购物中心为目标，因地制宜选择各大世界奢侈品牌，与其总部直接合作，减少中间环节，大大增加了折扣的力度。米格采用了标准的奥特莱斯模式，与享誉国际的奥特莱斯运营管理团队TOC合作，同时也引入了适合当地消费者消费习惯的配套设施。比如大型电影院，美食特色广场等，让来此购物的消费者在体验国际名品折扣购物的同时，体会到家庭式的休闲消费环境。

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