成长OR转型

　　商业地产作为一种沉淀型的资产物业，不仅前期投资巨大，后期还要投入运营资本去支持，以及个性化、专业化的管理模式。这样到若干年以后，才可能有稳定的现金流收入，而后通过专业运营团队的运营增加品牌价值和使用价值。这样前期投入的资本在后期退出的时候，才能实现土地和资产的双重增值，这也是一个成功的商业地产的成长规律。

　　在当前信贷紧缩的大环境下，很多开发商由住宅开发转型投资商业地产，但也有很多开发商并没看清楚商业地产的成长规律，根据其规律制定相应的战略规划再进入，而不是说住宅地产走不通了就走商业地产，这肯定会碰壁。

　　从购物中心层面来看，近期调频壹的转卖无疑是一大热点事件。据了解，调频壹原名为长寿商业广场，经营业绩一直不佳，2009年盈石接手后更名并重新营业，去年又被新世界百货收购。业内人士表示，此次更名后，其购物中心的业态将成为沪上多家巴黎春天百货的另类“兄弟”，统一经营，在招商和品牌引进上都更有门店规模等优势。因此连锁效应或对未来经营产生积极影响。

　　商业地产出现的这些转变是市场驱动下的一种正常的合理的转变，有益于商业地产行业的健康发展。只有商业地产开发商科学规划，合理定位，投资者抱着投资而不是投机的心态，这样的发展才更为持久，才是一种可持续的发展。

　　对于并没有太多商业地产投资经验的开发商来说，盲目跟风做大做强商业项目就是一件“不妙”的事情。烂尾楼的出现就是一个很好的证明。

　　位于上海最繁华的南京西路中央商务区的东海广场，曾有“上海第一烂尾楼”之称，而SOHO中国将其收购之后重新包装，采用租售并举的方式，快速回笼了资金。据统计，到2011年初，该项目的出租率就已达到95%，销售也已完成85%。网上房地产信息显示，SOHO东海广场一期已全部销售一空。

　　不在多贵在精

　　从目前市场行情来看，商业地产太热了，越来越多的资金在不断涌入。万科、龙湖、华润置地等大型房企纷纷涉足商业地产，还有不少在“住宅限购”背景下加快布局商业地产的中小型开发商。不过，商业地产也太复杂了，没有一个专业的团队来运作、没有一定数量的零售商资源，很难成功。

　　作为万达这样的商业地产“专业户”的开发商来讲，其一年可能新增商业综合体10~20个都很正常，但是对一些刚涉足商业地产的开发商这却是巨大的挑战，如果只是简单地进行复制，那么规划业态的重复，只会让进入者感受到无新意可言，从而丧失再次到达的兴趣。即使在商业地产的“黄金时代”，有特色仍然最为重要。

　　说到商业地产的创新，万达的“订单模式”不得不提到。目前，万达集团商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这种“订单地产”是万达集团首创的商业与地产相结合的模式，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场，知名商业的荟萃使得万达广场在商业地产市场中具有不可复制的核心竞争力。

　　行业内知名的品牌房企华侨城集团，其建造的苏河湾项目也是一个全新的大型的滨水都市综合体。该项目结合经典的石库门风情建筑，并引入一些高端品牌，形成一个主题商业街。此外，华侨城苏河湾还将引入以私密、定制为主题的奢华创意类品牌群。营造一种以设计创意为主题的商业氛围，整体形成一片融艺术、时尚、创意等为一体的精品商业群。与此同时，这里还将融入高端居住概念，融合艺术、人文、时尚、娱乐等元素为上海中心区域呈现一座地标级城市综合体。

　　同样以做商业地产出名的证大集团，其大拇指广场的成功运营也成为行业内学习的榜样。为了保障出精品，证大对于拿地很谨慎，并且一再强调不盲目跟风，做符合消费者要求的好产品，这也是证大打造大社区以及国际格局概念的宗旨。