弹簧效应 旭辉澜悦湾降价背后的价值
【新浪房产(微博)讯】从年初开始，2011年的房地产市场经过一系列宏观调控政策的洗礼，沉寂许久。不过有句古话说的好，不在沉默中灭亡就在沉默中爆发。在进入第四季度特别是11月之后，众多开发商在沉默中爆发了。
在众多项目开始拉起降价的大旗，以7折、8折的降价幅度来打破许久的销售寒冬期的时候，旭辉澜悦湾后发制人，以破万的均价震惊上海滩，更是在11月27日开盘当日创下了去化9成的销售佳绩，引人侧目。那么旭辉澜悦湾是否真的是放弃了利润？其背后的价值又在哪里？
单价破万利润极低
对于旭辉澜悦湾是否真的是完全放弃了利润而促进销售很多人一开始就存在质疑，毕竟赔本的买卖没人做，不赚钱的生意也没什么人愿意做。旭辉澜悦湾的一位负责人就表示，完全的放弃利润是不可能的，“旭辉澜悦湾此次是放弃了大部分的利润，只追求很少一部分利润，而将大部分利润让利给购房者，追求的是微利润。”
据了解，旭辉澜悦湾所售卖的房屋类型为花园洋房，而花园洋房的建造成本一直高于普通住宅。易居(博客)中国分析师薛建雄(微博)曾经分析：“旭辉澜悦湾这个项目的容积率为1.8，按照4000块钱左右的成本加1000块钱的税费，加起来5000多块。而花园洋房这一块的容积率只有1.0，如此算下来的话，土地分摊成本5500元左右，再加上接近5000块钱的税费，这样看来花园洋房这块是不怎么赚钱的。”
此次旭辉澜悦湾销售均价为9800元/平方米，如此算来，所得的利润的确非常低。
旭辉澜悦湾充分利用弹簧效应
我们都知道，当我们将一个弹簧按在桌子上，用的力越大，当放手的时候弹的越高，这就是弹簧效应，就比如08年底因为美国金融风暴导致的中国房价暴跌，而在09年房价开始升温后，一举火热至今，房价也涨到了极高的地步。而此次旭辉澜悦湾的均价破万销售则是另一弹簧效应的典范。
降价，放弃大部分利润的运用很大的程度上就是为了薄利多销，以事实为例，旭辉澜悦湾11月27日开盘，共推出180余套房源，当天去化150多套，去化率近9成，说引起购房者疯狂抢购也不为过。而另一方面，这样还有助于企业品牌的提升，特别是在中国楼市房价高涨这么长时间内，如此让利活动势必会引起众多购房者对于企业及项目的好感，从一定程度上提升企业的品牌形象。
战略布局亦是关键
其实，除了上海房地产市场，全国范围内众多楼盘均开始大幅降价销售，甚至也出现了有的项目以成本乃至亏本价销售。业内专家认为，这样的情况很大程度上也是为了回笼资金以备之后的发展。
中国房地产学会副会长陈国强(博客)认为，对开发商而言，有赚有赔很正常，能够根据形势，调整企业的营销策略，才能赢得发展。
一位业内专家也表示，对于在业务战略方面另有打算的企业，目前快速降价或者低价销售，可以加大其在业务布局资金的腾挪空间。比如，有些房企选择牺牲部分住宅项目的利润，回笼资金支持商业地产的发展，以抓住商业地产的开发时机。“对于资金实力相对雄厚的企业来说，在市场低迷的时候，放弃未来几年内难于盈利的高成本项目，以解放被捆绑的资金，从而推动全国化布局亦是明智之举。”
