限购、限价、加息、资本收紧……在政策调控不断深入的影响下，房地产市场陷入前所未有的迷茫，一些普通住宅有人观望有人加紧动作，推货、一二手联动、优惠打折不断。与此不同的是，市场上一些高端物业仍旧表现十分“淡定”，有的不仅房子好卖，房价还在不断创新高。究竟高端物业是怎样一派气象？未来发展潜力又如何？

　　在刚刚召开的“2011中国高端物业气象报告”，不少专家、学者为投资置业者给出答案。他们在会上不约而同地指出，中国房地产还有几十年的繁荣期，高端物业凭借自身的稀缺性、抗跌性、成长性的优势，仍然有巨大的发展潜力。特别是，广州乃至整个珠三角仍是全国高端物业投资置业的“价值洼地”，未来成长性巨大。

　　“广州豪宅太便宜了！”

　　珠三角是高端物业的“价值洼地”

　　在房地产市场的各种泡沫论喧嚣于世的大环境下，广州楼市一直以“理性”著称，房价也一直比上海、北京等一线城市略低。来源于2011年广州房博会的最新数据显示，今年今年1-7月广州十区新建商品住宅均价为13175元/平方米，同比涨幅为3.68%。而在北京，8月上旬，即使北京市场的商品住宅成交均价下跌了3%，也有21131元/平方米。上海则即使是全市的二手成交均价也达到了15890元/平方米。广州楼市的“洼地”特性可见一斑。

　　在高端物业市场，这种级差就更大。广州的高端物业最高楼价至今还没有破“十万”，而动辄十几二十万的楼价，在北京、上海、深圳等其他一线城市并不稀奇。就连复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三也在高端物业论坛上高呼，“广州现在的高端物业均价大概还在三五万元左右，而上海高端物业都在六七万元/平方米以上，相比之下，广州的豪宅真是太便宜了。”

　　并且，对此广州附近的例子，广州高端物业的楼价也十分“实惠”。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁就拿距离广州较近的香港和深圳作为比较的例子。他表示，香港中华尖沙咀的房价已经达到二三十万元一平方米，现在深圳一些高端物业的报价也到了十几万元每平方米，但现在广州的高端物业还普遍在三四万元每平方米。他表示，随着土地供应的紧促，必然导致高端住宅的供应紧张，还将促使了高端物业的价格的不断攀升。

　　“广州高端物业的‘价值洼地’，未来一定会被填平。”宋丁表示，目前广州的高端物业的楼价，也决定了其置业门槛并不高，而且广州楼市的基本面相对较好，因此高端物业的成长性也是最好的。在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中，广州尚处在“价值洼地”之中，并且这种洼地未来一定会被人填平。也就是说，越来越多的人会选择广州的高端物业。

　　“豪宅越来越稀缺了”

　　土地、改善性需求等因素让豪宅稀缺

　　曾经有业内人士表示，高端物业之所以称为高端，一个主要的原因在于它的稀缺性。“任何一栋豪宅所在的位置、结构等的突出了它唯一性，别人买了，你就没份了。”在高端物业论坛上，也有专家表示，近几年，随着中国改善性需求的放量，人们对高端物业的需求将会逐渐增大。而一些具有优势配套、稀缺环境资源的优质土地不断减少，未来高端物业的稀缺性还将加剧。

　　在建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮看来，目前中国正处在城市化的历史高超当中。“当中，大多数人住乡下的民族，转变为大多数人住城里，现在中国正处在人口向城市迁移的年代，而且人们生活水平发展，居住条件又需要从低端向高端移动。”

　　他还提供了一个数据，1990年人均住房20亿平方米，2000年44亿平方米，2010年144亿平方米。这就是说，虽然眼下中国楼市面临着供需的严重不均衡，但实际住房的供应量已经大大增加。他分析表示，在城市化的进程中，不仅增加的购房需求，人们对居住的需求也会提高，一定程度上导致供需结构的不对等。也就是说，不仅人们对住宅的需求增加了，同时增加的还有对高端物业的改善性居住需求。在去年的高端物业论坛上，具有“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”之称的经济学家金岩石也曾表示，大多数的二次置业都是定位于高端的物业即所谓的“豪宅”，在总的购房人数中进行调查，起码25%是选择购买高端物业的。

　　不过，与高端物业需求增长相违背的是，一些适合建筑高端物业的土地越来越少。有人士指出，类似于位于天河的高端物业汇景新城，既有市中心完善的配套，又有龙熹山等稀缺自然资源的“双优”地块，在广州市区已经快要绝迹。具备优势条件的土地的不足，必将导致未来一手高端物业产品的稀缺，而二手的高端物业“很少有人拿出来卖。”

　　对此，著名地产策划人、北京时间传媒集团董事长蔡照明也在论坛上重申了“豪宅机遇”的概念。他认为，置业豪宅有“机遇期”，一个人买豪宅的机会是有限的，甚至可能只有一次。因为豪宅是没有弹性的，它不像LV或者奔驰，可以无限地复制、生产。“事实上，每个真正的豪宅都是限量版。等你错过了再想去买的时候，未必还能买得到。”

　　“房子越贵反而越抗跌。”

　　高端物业高度抗跌性受投资者热捧

　　相比普通的住宅、黄金、字画等其他类别的投资类产品，投资高端物业，虽然成本较高，但是其抗跌性与升值率也较高。因此，高端物业又有“资产安全岛”之称。

　　因此，城市稀缺资源本身就蕴含着巨大的升值潜力，就像陈年的古董和字画，随着年代的久远还能不断升值。所谓豪宅的价值之所以可以不断提升，是因为其通常占据了不可复制的稀缺自然资源和稀缺城市资源。同时，豪宅所处区位的地理人文也成为达官名流身份地位的象征。

　　高端物业的抗跌性在一些发达国家已有实践证明。以美国为例，在发生次贷危机后，让美国整体房价下跌了30%，但是豪宅区不跌反而逆势上涨，这就是一个国家整个房地产市场崩溃的时候，我们却看到豪宅止跌领涨。1997—2002年是香港豪宅价格虽然暴跌的过程，但是从2002年到现在，香港的城市均价上涨了130%—150%，豪宅价格上涨超过了200%，高端物业所起的作用，就是领涨止跌。

　　因此，业内人士一致分析表示，对于豪宅，稳定的保值性增值性是其综合价值的体现，而地段、产品文化属性和生活配套则是其保值增值的三大元素。并且，据业内人士分析，尽管新政迭出，但是由于豪宅目标人群的财富性和产品本身的保值增值特性，豪宅的市场预期仍会比较乐观，长期看涨的趋势不会改变，合理定位品质过硬的豪宅产品将坐稳抗跌主力的位置。

　　特别是在现有的市场环境下，随着楼市的调控政策还在不断深入，二三线城市即将纳入限购，货币政策还在收紧，不少投资置业者都开始陷入观望，对是否要投资置业感到迷茫。有政策制定官方背景的陈淮也在论坛上声明，短期内限购政策不会放松。不过，学者谢百三则认为，从经济学的发展角度来看，现有的限购政策并不合理，而且房地产行业联系着42个产业的兴衰，关系国家经济发展的命脉。因此，房地产市场的调控不会延续的太久，“对于房地产，政策要打，但不会打死。长期来看，房地产市场发展仍然活力十足，因此并不用担心调控会对房价短期内产生影响。特别是投资高端物业，有保值性与抗跌性，未来发展更加看好。

　　专家说法

　　陈淮：限购了 高端物业的房价也不会跌

　　随着楼市调控政策的不断深入，投资置业者对于高端物业价格的未来走势也感到迷茫。建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在论坛上表示，“虽然现在限购了，但高端物业的房价不会跌。”

　　他还分析了影响房价上涨的原因，首先是需求决定房价，“有没有更多的人需要住房子？”他表示，现在中国正处在城市化的历史高潮中，并且还将持续好些年。现有的大多数人住乡下的情形要改变，转变为大多数人住城里的局面。这就意味着未来城市中将有着巨大的居住需求。他还指出，这也是中国和欧洲最大的区别。“欧洲的人口的分布结构已经相对稳定，但他们也走过人口大规模向城市集中，集体迁徙的过程。而中国当下正处在这样的阶段。”

　　其次是需求层次决定房价，“居住条件从低端向高端移动，促使更多高端物业出现，房价必然升高”。他指出，现在中国正处在人口向城市迁移的年代，有很多人要搬到城里住，而且随着人们生活水平不断发展提高，居住条件的需要也会从低端向高端移动。

　　他还提供了一个数据，“1990年人均住房20亿平方米，2000年44亿平方米，2010年144亿平方米。同样一组数据我们还能得出另外的结论，那144亿资源总量除以6.6亿城乡居民是多少，平均是多少，会不会从80平米提高到100平米，这是决定我们有没有更大更高需求的问题。”由此可见，未来人们对高端物业的需求也会越来越旺盛。

　　此外，陈淮还指出，随着城市建设和城市基础设施完善，也会对房价产生影响。因为城市基础质量的改善会影响房价的走势。“简单说，人们希望不希望自己住的地方绿地多，希望不希望你们家周边的基础设施完善一些，希望不希望在你的周边配置更优质的医疗、教育、商业设施，这些也许开发商没花钱，但一定有人花了钱，这些资源的投入最终都会反应在资产上。”

　　最后，他还强调，虽然现在限购了，但高端物业的房价不会跌。“因为房子最终是要住人的，实际上要看的不是限购不限购，而是广州城的居民，会不会有越来越多的人住到高端物业的房子里。”

　　“我们预计中国未来应该有70%的家庭从脱困型的住房搬到改善型的住房，人们对 ‘改善性功能’需求越来越多。有更多的人住在这样的房子里，需求越来越旺盛，越来越升级。”他最后表示。

　　谢百三：楼市调控不会太长久

　　对于房地产调控的未来走向，一直是开发商、投资置业者们关注的重点。复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三在论坛上表示，房地产关联着42个产业，关系着国家经济的兴衰，并由此大胆预测，楼市的调控不会太长久。

　　他首先指出，现有的货币政策，并不像有些人说的“很宽松”，很多中小企业都面临着资金链困难的问题。他还预测，下半年货币政策会放松。

　　他还表示，现在中国有13.3亿人口，居民的城市化率是49%，有50%左右在农村。而在美国真正务农的农场工人只有3.8%。未来预计中国最多2亿农民留在农村，所以还有5亿人要进城。这表示有着巨大的住房需求。这样的进程大概需要70年。

　　由此，他认为，经济要发展，发展房地产是不可避免的。房地产至今仍然是国民经济的支柱产业。“有人跟我辩论，除了房地产还有其他产业，你说电视机有什么用，几万就买到了，你说汽车有什么用，几十万，买了还贬值。房地产下去了，经济就下去了，带动42个产业，水泥、石灰、电解铝、甚至还有汽车，都跟房地产有关，只要房地产旺经济有旺，房地产冷经济就冷。”

　　因此，在谢百三看来，中国的房地产“可以打但是不能打死，打死了就完了。”因为国民经济的发展需要房地产。并且，现有的限购政策也不会持久，因为限购是计划经济的产物，只要市场冷却，又会有新的政策出来。“两弊相权取其轻，两利向权取其利，我认为房地产要用温和疗法。”

　　宋丁：高端物业“第一核心资产”地位不动摇

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁表示，现在投资的方式呈现多样化，股市、黄金、字画等等都可以选择。不过，他认为，高端物业作为家产中第一的核心资产的地位永远不会发生变化。因为，对于字画等其他投资产品，与一般的人有距离，具有较强的专业性，而高端物业的住宅却是人们所熟知的，其保值、抗跌性也是其他投资产品无法企及的。

　　此外，宋丁还指出，珠三角是中国住宅高端化发展最先进的地方，但也是价格被严重低估的地方。他表示，珠三角的经济发展活跃，广东的经济产出十分巨大，并且广东还在国内率先规模化的推动住宅高端化的发展。因此，珠三角诞生了一大批的顶级的高端住宅的开发商。在他看来，中国在现有的情况下，买一些高端物业也是最放心的，高端开发商能够保证商品房的质量。因为珠三角的高端物业有“五化”，分别是环保化、规模化、精品化、人性化和品牌化。

　　并且，他还认为，珠三角高端物业“价值洼地”的现象不会持续太久，“未来一定会有人填平。”主要在于，现在珠三角地区，土地供应情况已经十分紧促。这在未来也会加重高端物业的紧张关系。因此未来高端物业房价上行的压力也很大。而且相比其他一线城市，广州的高端物业的“洼地”效应，也必然会吸引到更多的投资置业者。“现在深圳的高端物业报价已经达到十几万，最近还有的报了更高的价格。而且最近北京的钓鱼台哪些楼盘报了三十多万。国内很多一线城市的高端物业都已经达到一个相当高的价格，所以广州高端物业的价格显然存在被低估的情况，未来的成长空间更大。”

　　高端物业是资本安全着陆的“安全岛”

　　2011年，中国正式加入WTO已经十年。随着重要经济发展，以及国际合作程度的日益加深，中国经济金融环境，很难抛开国际环境独善其身自求多福。与此同时，中国人也逐渐摆脱地缘的引力，开始在全国、全球范围内配置资源、寻找资本的最佳去处。特别是眼下，欧美债务危机、人民币升级、利率变动、通货膨胀、国际及国内股市震荡等等外部压力和内部调整。如何寻求资本安全的降落地，成为每位财富人士必须面对的课题。

　　对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁建议，高端物业仍然是投资的首选。因为首先，高端住宅保值增值无须怀疑，投资者可以买名字画，但这种投资产品门槛较高，一般人很难介入。而股市等资本市场则风险太大，一旦操作不当，就可能本金全无。同时，一些高端的写字楼和商铺，也受宏观经济等影响较大，而且空置成本高。因此，高端住宅作为家产中的第一核心资产，这种地位是无可替代的。

　　此外，他还强调，适合自己的高端物业选择，也会影响自己的生活品质。“大家应该通过高端住宅的享受提高生活的价值，这个最重要，可以让你们活得很开心。”

　　现场花絮

　　谁能买得起房子，500万的房子，每年要付200多万，每个月要付2万多，这30年中你的爱人、小孩，三个人中一个人都不能生大病，如果生了大病立即就万担，一个人一生病，工资都没了，小孩生了病，把房子卖掉救小孩，所以不是说“丈母娘经济”，人家没办法，真怕，而不是没有思想觉悟，什么嫌贫爱富，你给我一套起码的旧房子也行，旧房子还3万块一平米，还买不到小户型。

　　——复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三为全国的丈母娘“叫屈”

　　房地产下去了，经济就下去了。在世博会时，日本来了几个教授，说中国千万不能走我们的路。房地产可以真的打死吗，真打死就不光是没有房子的问题，工作都没有了，很多人只看一时泄愤，所以房地产不能打死。国民经济的发展需要房地产。

　　——复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三认为中国房地产不能重走日本的“老路”

　　世界金融危机给我们的其中一个启发是钱这个东西最不可靠，前段时间演一个叫《色戒》的电影，大家知道情人不可好，又演了一个《集结号》，兄弟不可靠，又演了《兄弟联》，兄弟不可靠，钱不可靠。

　　——建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为资产防通胀的“亚历山大”

　　我们预计中国未来应该有70%的家庭从脱困型的住房搬到改善型的住房，什么样的住房具备改善性功能，十年前年轻人买的双人床1.5米宽，现在的年轻人怎么也得买1.8米宽，或2.2米宽的，因为不光放一个床，还需要有装饰、美化空间，还需要有人活动的余地，这就叫“改善性功能”。有更多的人住在这样的房子里，需求越来越旺盛，越来越升级。

　　——建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为改善性需求将托起高端物业的繁荣

　　房价有起有落，这是你永远要面对的问题，是一辈子都会有的问题，但最大的风险不在这，而在于利率的变化。

　　——建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为应该合理看待房价

　　美国的第五大道，中央公园旁边的房子是最贵的，因为那的配套极其完备、环境极其优美。其实买房子就两点，要么环境好，要么配套好，你能不能找环境又好，配套又好的地方，我们用一个词讲叫“新都市主义”，这种小区做得很漂亮。我在这里有这种感觉，2公里长的绿道确实让人有眩目感，在城市的边缘地带，闹中取静，非常让人向往。

　　——中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁认为“新都市主义”，成为人们的高端物业选择最高标准。