在社会发展和消费者结构的变化下，酒店行业竞争日益激烈。酒店该如何创新，符合新环境、新需求的同时，还能玩出让消费者耳目一新同时能够接受并认可的“新花样”？
9月12日，在优设创研院·酒店创想实验室《Hotel Storming》设计论坛上，理事成员朱明生分享了他对未来酒店的需求趋势分析及独到见解。
朱明生
原开元酒店集团副总裁
在演讲中，朱明生站在酒店管理者视角，根据不同酒店的特色，深度剖析了行业未来需求的变化趋势，并提出了他的理论发明及创新思路——重组BU，打造轻资产、高坪效的住宿综合体，实现多方共赢。本文系根据朱明生的个人演讲整理编写。
过去20年，中低端酒店遵循产品驱动的原则取得了长足的进步，而高端酒店还是营销驱动的旧模式，失去了发展良机。如今，产品驱动已成为全行业共识。
正确定义未来酒店
全服务酒店应重新定义
对于异乡人来说，酒店是旅行目的地。以往的酒店只是商务旅客的短暂歇息地，住上一两天就要离开。当酒店成为目的地，客人在酒店停留的时间将会更久或消费更多，度假酒店是旅行目的地的一种，未来更多的商务酒店也将成为旅行目的地。
对于本地人来说，酒店是逛街新场所。就像大家现在喜欢逛商场一样，未来大家会喜欢逛酒店。不同的是，商场的基调欢快、热闹，酒店则相对安静、舒适，未来酒店或许可以引入其它商业空间的业务单元，整合成适合酒店氛围的“商业街酒店”。
对于酒店周围的居民及商业社区，酒店是五星级物业。例如雅高酒店集团推出的Accor Local服务，将服务延伸至酒店周边的社区，不仅维护了良好的社区关系，还获得了额外的收入。
有限服务酒店则回归本源
未来有限服务酒店的概念可在目前“睡好觉、洗好澡、上好网”的定义基础上继续深化，做到“优质食宿、安逸居所、无处不在、便捷出入”，满足客人随时随地找到便宜、干净、安全、放心、舒适的休息场所的本源需求。
酒店的形态也将更为丰富多彩，酒店不再仅仅是数十、上百间客房集中堆积的一个建筑物，甚至都不必是传统客房的样貌，它可以是分散在各种空间的各种床的组合，客房的分布可集中亦可分散，例如民宿、影院、浴场、胶囊、商场、房车等等。
构建住宿综合体
基于客户体验的BU重组
BU重组有三个原则：一 基于客户体验做加减法；二 借助外力跨界融合；三 将甲乙方变为合作伙伴，变租售为联营，共担风险，共享收益。
BU的来源则有三种途径：一 酒店自身核心业务的更新迭代，例如客房；二 与行业巨头联营已成熟业务，例如共享办公；三 未成熟业务的创业孵化，例如大堂新零售。
BU是指业务单元（Business Unit），BU重组是指针对业务单元同时进行“取”与“舍”。取舍最根本的原则，是该BU是否符合客户需求以及酒店整体氛围。不同的酒店有不同的格调，不匹配的业务单元，消费者不会为其买单。这类BU就应该舍去，换取成能够与其他BU协同共生、交叉引流的业务单元，共同获利。
站在消费者的角度，以前，客人到酒店住宿，到商场购物，到剧院看戏；现在，他们有了更方便的选择。酒店业务逐渐超出睡觉吃饭的范畴，形成以客房为核心的坪效更高的住宿综合体，一个全新的文化、娱乐、工作、生活相融合的空间；未来，越来越多的客人会去酒店租住、购物、看戏、健身、办公、饮茶、社交，他们对酒店产生越来越多的消费预期，也习惯去酒店做除了睡觉吃饭以外的事情。
酒店需要随时代发展而更新迭代，因此，未来酒店将迎来一场“空间革命”。不是简单的“酒店+”，而是打造高坪效BU组合的住宿综合体。
所有的业务单元不必由同一个公司投资和运营，各业务单元都可以分别有独立的投资方、运营方、品牌方。基本思路是“空间是壳，灵活分割；业务是核，动态组合。”这就对设计提出了更高的要求，需要做到颜值超卓、功能强大、保护投资等。
标准化VS个性化
酒店不可能是千篇一律的，既要标准化，又要个性化。BU重组可以很好地实现这两者的平衡。一方面，BU本身是标准的。另一方面，通过不同BU的组合，以及酒店设计风格的差异化，来满足个性化需求。例如：BU库中有100个标准BU，选择其中10个，并配以独特的设计风格，就可以装配出1家个性化酒店。
经过BU重组，最终形成如下图所示的物理空间和虚拟空间融合的住宿综合体。
存量改造新商机
针对当下酒店市场，朱明生认为看上去是危机，实则是新的商机。整个行业将重新洗牌，谁能更胜一筹，还未有定数。
据中国旅游饭店业协会此前给出的数据得知，目前全国有数十万家住宿单位，且很多处于不赚钱的状态，与其说是受到疫情的影响，不如说是产品不符合新环境和新需求，急需进行改造升级，这是一个很好的机会。
而抓住这个机会最根本的是“方案”——存量酒店究竟应该如何改造？
朱明生提出，根据当地市场情况，结合新材料、新工艺、新科技等资源，进行业务单元积木式装配组合，做存量酒店改造，是未来一个巨大的商机。开元酒店集团曾做过积极尝试，例如，他们与吴晓波合资成立了一家公司，将酒店大堂空间改造成“开元盛市”这样一个新零售产品，以全新的人货场模式，即新的场景、新的饮食商品组合、新的销售方式、新的团队，服务于店内和周边客人，最终拓展至近百家酒店和商业空间。同时，为了解决投资问题，他们还和外部投资机构探索设立存量焕新基金，以“改造换股权”的思路，形成酒店业主方、BU运营方和外部投资方的三赢。
在朱明生看来，未来酒店集团想要突出重围，应该基于客户体验和业主价值，引入战略合作伙伴资源，孵化有潜力的创新公司，通过与外部商业空间巨头的联合运营，打造轻资产、高坪效的住宿综合体，实现多方共赢的以住宿业为纽带的商业生态，最终转型为“酒店资产管理和空间运营公司”。
