城市就像一个生物、有机体，有着自己的“生命”，需要不断的调整变化。对于机器来说，效率高就是好，但城市不能用这种方式进行评判。不少城市利用“绣花”功夫对老旧街区等进行修补式的微更新，这是否可以成为一个借鉴的模式？
房地产爆发式发展的时代已经成为历史，城市发展从增量开发转向存量更新，在过去的2021年中，城市更新受到一系列政策的影响，《国家新型城镇化规划（2014～2020）》的规划节点过后，棚改规模迅速下降；2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》，否定了大拆大建传统旧改模式不再可行。今后旧改周期、旧改成本、旧改运行都会发生天翻地覆的改变。
在此背景下，各地严格落实新政，一线城市沪深立项收紧，广州停止审批，二三线城市加紧制定城市更新规范标准。一部分此前做城市更新、做旧改相对较好的企业受打击较大。
图片来源“丁祖昱评楼市”
近些年比较有名的城市更新改造项目， 如深圳大冲村、广州猎德村等，都是一个国家迅速发展下的产物，是可遇不可求的奇迹。这些项目经历了时间和资源的考验，大冲村从被列入旧改规划，到华润城首期高端住宅“润城”开盘，历时10余年，这中间的波折和挑战可想而知。
当前中国城市发展的整体动能不足，因为经过数十年恶补城市化进程之后，绝大多数中国城市的现代化基本功能已经得到了满足，甚至出现了过度供给的情况。因此城市更新更多的应该是“城市创新”，这比更新更重要。
在中国传统文化中探寻城市更新
第一，在传承中创新
面对旧的建筑和规划，创造新的文本唤醒历史，重新诠释旧建筑，让新与旧可以相互融合、相互成全。尽可能把有历史价值的建筑保留下来，并且用自己的创新创造赋予它们新的生命，让它们适应当今新的生产生活。就如莫高窟用自己的方式诠释佛教，让佛教文化融入中国并形成敦煌文化。
第二，尊重中国的含蓄之美
中国传统建筑中蕴含着含蓄之美。《红楼梦》中大观园建成之后，贾政带着众人从大观园的大门开始往内游览，起先就是一山，但从正门进就偏要绕过那山才能看到精致的园子。按照贾政的说法就是：“非此一山，一进来园中所有之景悉入目中则有何趣？”可见，避免直露，追求含蓄，是中国古建筑审美理想的基本要求。
第三，四两拨千斤之效用
现在城市更新中提倡的“绣花针”功夫，利用有限的局部分间，以少胜多，点铁成金，解决旧建筑和新功能的矛盾的同时，并给人以美的享受。同时也可以保留并活化某个老建筑，或者用某个人们心有默契的历史典故，并且赋予新的意义，其实都是用一种文化的指引，它能解构平庸和平淡，营造出现实与历史交汇、生活与艺术交汇的生活空间和表达语境。
那些小而美的微更新
在城市更新这个赛道上，尤其是在住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》后，更多人将目光投入到一些小而美的项目中，微更新在未来几年都会受到很多的关注，下面精选了4个案例，来看一下地产商在微更新这个领域的项目。
#01
万科｜恩宁路 • 永庆坊骑楼古巷旧时光，人潮景致新模样。
骑楼古巷旧时光，人潮景致新模样。
永庆片区所属的广州西关地区是岭南文化的发源地，具有着悠久的历史，在解放后逐渐衰败，是广州公布的第一批历史文化街区，街区肌理完整，建筑全部得到保留，具有珍贵的历史文化价值。
永庆片区微改造之前，片区内建筑在不同程度上破损，建筑结构老旧，建筑风貌由于年代不同参差不齐，整个街区历史文化气息丧失，大部分房屋空置，街区卫生由于无人打理而情况堪忧，整个片区呈现出一副衰败的样子。
万科对现存的两处文物保护建筑进行结构加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌；然后打通片区西侧步行流线，形成“两横两竖”的井字形步行网络，改变以前单一出入口的境；在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除和原址重建恢复，获得入口空间和较好的步行通道。
修缮后，利用该场地举办具有西关特色的公共文化活动，以点带面，激发片区活力。
该项目采用了“微改造”的方式，遵循“修旧如旧、新旧融合”的城市微改造精神，营建以“坊、巷、里、弄”为格局的开放式街区，形成都市中低密度的新人文体验场所。设计团队以可持续发展的策略对该项目进行整体改造，充分利用场地内的原有资源，避免搬迁原始居民，用最低的造价实现新老业主的“永庆与共生”。
在万科的引导下，建筑得到重新修缮以及加固，植入产业，赋予新的建筑功能，让破败建筑焕发出新的活力；拆除部分建筑植入公共空间，弥补原街区缺乏公共空间的不足，给居民与游客提供休憩以及交流的空间。微改造之后，永庆坊片区的环境水平得到全面的提升，对于片区的活化具有一定积极的意义。
随着永庆坊的开放运营，年轻创客群体、白领阶层、商户老板、外地游客、国外游客、本地市民等人流量不断增多，永庆坊的经济活力逐步提升。项目以特色产业办公和精品商业业态为主，入驻企业多为文化、设计、广告等，配套精品咖啡店、美食烘焙等商户，其中一家为老字号状元坊戏服，创始人为粤剧非遗文化传承人，一家为叶问师弟岑能咏春传承人创办的咏春文化交流馆。
#02
融信｜福州 • 融信海月江潮
一条中平路，半座福州城。
城市需要更新，但城市也需要记忆。福州苍霞地区百年前，是比肩上海滩的“十里洋场”，聚集了260多家商行、100多家钱庄、30多个会馆，堪称古建“博物馆”，商贸兴盛，富贾聚居，可谓“一条中平路，半座福州城”。
融信聘请古建团队（清华设计院、美国伍德设计事务所、JWDA骏地设计、LANDAU朗道国际、北京集美组、上海乐尚）以及非遗手工传承艺人共同参与修复工作。整个修复的过程是异常艰难的，尤其是对一些细节的处理，从一朵雕花，到一根木梁，都采用传统手工工艺，对建筑肌理进行保护，无法修复的则一比一复刻，还原当初建筑的原貌，力保修旧如旧。
在本次保护与更新的方案中，提取了原有空间形态和尺度，并延伸新的毛细血管街巷。织补网络肌理、传承街巷脉络，使得其空间的商业适用性得到了传承和提升，让这片区域被充分激活。历时4年，以23栋历史建筑为原本，修复了邱德康烟行、浣花庄、南方日报社、中平旅社、苍霞精舍、民国钱庄等，再现古韵风貌。
邱德康烟丝厂修复前后对比图
南方日报社修复前后对比图
所有建筑均尽力地留存历史文脉，运用福州特色建筑元素，复原苍霞街巷肌理，传统与当代、东方与世界在此间有机交融，地脉得以传承、空间得以激活、文化得以新生。
为了复兴城市的文脉，让近百年来于苍霞沉淀下的不同时代的建筑文化，重新参与到未来的城市化进程，融信创造出了“城市拼贴”的新旧建筑空间处理手法，主要分为场景拼贴与多业态拼贴两种方式。
这种创作手段，并非强调结果的“现代化街区”，也不是照搬承袭的“古建保护区”，而是通过富有时代感的重组整合，以多样化的社区景象和空间形态，表现福州与苍霞的人文百态。
#03
盛高投资｜广州东山肉菜市场改造
国中九经九纬，经涂九轨，
左祖右社，面朝后市，市朝一夫。
项目所在地东山片区（今新河浦历史文化街区）坐落于有两千多年历史的广州城，明代得名， 20世纪二三十年代华侨在此投资建设，为这个片区带来了繁荣的商业经济活动，发展至今，留下了很多历史遗迹。
菜市场从来不应该是脏乱差的代名词。就本义来说，菜市场的场就是集，市场就是集市，菜市场也即集中农副产品买卖的场所，早在原始社会就有交换农产品的活动。《周礼 · 考工记》曰，“国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市，市朝一夫。”
东山肉菜市场老照片
菜市场的前身位于两栋居民楼之间，是社区自发性的建造的，服务于居民，体现对于居民来说不可或缺的日常生活气息。但东山肉菜市场嘈杂的、凌乱的空间与原有基地上存在的红色文化、侨资文化以及现代高品质生活空间的诉求相差甚远。
基地沿街改造前后
广州常见的骑楼底层沿街面后退且留出公共人行空间，提供了一种可停留驻足、聊天的灰空间，是非常典型的岭南空间形态，适合当地炎热的气候条件。设计在沿街立面加建了一组传统骑楼空间，提升建筑立面形象同时，增加避阴、停留的交往空间。
基地沿街改造前后
沿着整个片区的交通流线，赋予其一条五彩的、流动的、灵动的“彩色走廊”。设计整体策略上借用万花筒的概念，意图通过空间打散的要素来构建全新的空间体验，用轻质介入方式，营造出一个斑斓的新体验空间。
菜场入口处，拉索艺术装置的引入整合了原有较为混乱的建筑界面店招和上空视觉效果较为杂乱的居民区，形成了统一的的视线连接。设计将原有室外特色饮食店面和拱廊、传统红砖元素结合，消解了街道的繁杂感。阳光穿过彩色膜结构投射于地面，呈现五彩斑斓的光影，这是日常的诗。
更新后的菜市场吸引更多游客和外来艺术家了解到广州东山的地域文化，使用人群的多样化使得整个社区的活力提升，实现从一个脏乱的传统菜场转变为传播地域文化的当代活力公共空间。
#04
华润置地｜西单更新场
春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。
西单更新场，作为长安街唯一一块公共性开放空间，是二环内少有的存量改造项目，更是西单商圈唯一的双地铁接驳项目，项目具有重要的历史文化价值。有数据统计，西单商圈一年的客流量超五千万人次，因为商圈成熟度较高，商业实力不言而喻。
由华润置地打造、华润万象生活运营的城市更新新样本，是对存量市场改造的一次重要尝试，旨在探索核心城市核心商圈，存量改造的方向及可能性。从存量改造、商圈更新到城市活力的提升，为城市有机更新模式的应用和推广提供更多可能。
面对具有极强场所记忆的城市更新项目，改变原有的城市空间本身就存在着难以调和的矛盾，平衡新与旧的关系，使其可持续地、健康地发展。华润置地融入功能、空间、商业运营的多重维度。在政府“减量、增绿、提质”方针下，摸索出一套高质量发展目标下城市有机更新模式，不论城市森林再造、工程逆作法、TOD复合化功能营造，新颖的商业运营……
全新形象的西单更新场，在延承并发扬项目经济文化特色的同时，更为城市更新领域树立了新标杆。
更新场具有公共空间和商业空间的双重属性，在“桃花源”式的空间格局下，形成了更公共的、更绿色的、更艺术与多元、更沉浸体验的复合型空间。区别于以往的商业建筑，更新场正如它的名字一样，以一个“场”的身份进行空间策划和场所运营，有机融合公共空间与商业活动，做“不像商业的商业”。
纵观北京商业的发展历程，这座城市散发着文化古都的包容气质，在流行与复古、商业与情怀、传统与创新的碰撞中，寻找到最佳的平衡点，以释放更大的潜力与价值。
定位于青年潮流文化发“声"地，更新场在业态布局和品牌引入上运营团队追求品质与新意，将时尚和潮流元素融入商业空间，打造艺术消费与文化交流的艺文空间。
同时为落实“十四五”北京商业长期发展规划，培育壮大消费新增长点，推动实体商业转型升级，西单更新场聚焦潮流青年群体，塑造全新品牌氛围，引入城市首店、区域首店、概念店等多种类型门店，涵盖年轻人喜爱和关注的业态，为追求生活品质的青年客群提供物质和精神的双重盛宴。
微更新背后的矛盾
虽然站在从市场角度，微更新是未来几年城市更新的一个重要赛道，但我们也要意识到，要让一个地方的土地价值最大化，相当于重新构建这个地方的经济、社会生态，会对大量周边邻里产生影响，这需要政府来帮助居民共同解决。
但要完成这一步目前还很困难。其实我们没有形成真正的公众参与机制，主要表现为两种状况。其一，很多所谓的“自下而上”、“公众参与”，尚没有触及到参与者的实际利害，可能仅仅是“修个花坛”之类的社区美化工作。其二，等到地块真正要开发、要更新的时候，这些利益相关的居民却又没有权利参与其中；或者参与了，却无法产生实际影响。
这些矛盾的背后，是城市更新机制的不完善。正因为缺乏城市更新机制，现在往往有一种错觉，认为城市更新尺度越微小，就越好做。
微更新，入户难
不管是北京、上海，还是广州，都在做大量的微更新。这种方式不涉及太多资金和法律上的关系。由于主要依赖政府出资，更新只针对社区的外部公共空间，不能入户。
永庆坊是以BOT的方式来改造和运营外，其他大都由政府财政投入。据广州市住建局统计，自2016年10月至2020年12月，全市老旧小区改造资金共有70亿元来自财政资金，只有11亿元来自社会资本，比例悬殊。而财政资金有明晰的使用界限——只能用于公共区域，如公用楼梯、消防设施等等，不能入户。因为一旦入户，就涉及到公共财政使用的公平性、合理性等问题。例如，全市有几百上千万户家庭，为何市民的集体税收给其中几户进行住房改造？所以，入户与否绝不是简单的一个规划设计行为。
如果微改造只聚焦于外部公共空间的美化，那么房屋本身的问题反而在更新之后，在新与旧的对比之下，就会暴露得更加尖锐。
城市不仅是一个宏大的命题。因为它是连续生长的，由无数小的单元模块或者不同功能的地块整合而成，随着中国城市化的推进，大拆大建的模式已不多见，微更新像针灸手术一样对更小的地块进行更新改造，但针灸只是中医的治疗手段之一，期待未来可以出现其他的城市治疗手段。
