近年来，在各地政府不断倡导下，精装修已是一个全民都关注的话题。尽管普及率还不够高，但却成为房企攫取利润、材料商扩大市场规模促进业绩增长的关键突破口。随着今年“315晚会”的曝光，精装修变成“惊”装修，把精装房的品质问题推向了高潮。
在这样的格局之下，房企有哪些创新举措以及突围之道?大家对于精装又有哪些新的思考?
8月22日上午，深圳国际精装住宅展“地产精装供应链高峰论坛”在深圳国际会展中心举办。德信地产集团招采总监张艳、弘阳地产集团招标采购部资深总监唐东升、首创置业精装设计负责人曹宇芳、伟业控股副总裁朱小军、天泰集团联采总经理李忠华、卓越集团资深采购工程师杨祎爽、远洋集团华南事业部成本总监肖之涛、鸿坤集团采购管理中心负责人徐艳霞、优采平台执行总经理唐茜、国际精装住宅展策站人关永康等地产专业人士，围绕行业发展趋势、精装供应链管理、供需合作之道、品质管理升级等进行了深度探讨，为大家呈现了一场思想盛宴。
下面，我们嘉宾们的精彩观点，我们整理如下：
精装产业需求变化分析
增长之下，消费者的需求也不断提升。
精装房需求套数已经从2016年的115万套增长到2019年底342万套。早期满足最基本的精装功能，即地、墙、开关插座、门。需求一步步达到了拎包入住，然后又去研发净水、空调、新风、地暖，再往上升级就是冰洗一体化。
规模趋势之下，房企关注运营效率以及工程品质。
同时，房地产也是有一定的多变性。很多政策在执行落地过程中出现，导致毛坯房的项目提升为精装房。在“双限”比较严格的地方，精装的配置标准在浮动。受到今年疫情影响，对精装板块的需求又有不同的需求了。
德信地产集团招采总监张艳
精装落地，五大专业线的需求。
营销端关注品牌;设计端关注标准化、研发能力、创新能力;成本关注适配、降本增效、精准快速测算;工程线关注品质、效率提升、过程配合、售后服务;采购线关注成本可控、安全可靠、有品牌有品质、丰富的产品线配置、完善的售后体系。
地产开发商所面临的痛点
教育断层，缺乏系统性思考建筑结构
精装化率不断提升，趋势明显，但是绝大部分房地产公司理解精装仅仅是毛坯+装修，根本没有意识到其实精装是一套严谨的工艺设计的逻辑从而改变了住宅产业化。建筑设计—室内设计—部品部件配套设计是正常的流程，那是在毛坯房年代。
真正意义上的精装应该是逆向推论的。全世界有且仅有在中国出现了定制家具，因为中国的房子不规范，中国的建筑设计师根本没有系统化的思考房子的建筑结构体在未来如何做好六面的装饰以及功能的内嵌。由于教育体系断层，导致产业链至今没有办法能够系统地打通。
深圳国际精装住宅展的创始人及总策展人关永康
粗放管理，不专业导致资源浪费
在一个地产公司里面控制成本，着急采用尽全力只能做到20%，80%控制成本的在于设计研发部。
设计是控制成本真正的源头，因为材料利用率、现场的切割率、损耗率、工时工费才是浪费的最底层的源泉，中国是资源匮乏的国家，是制造大国，但不是资源大国，所以中国的发展一定不能粗放式，必须实现精细化。
另外，由于很多设计都是比较粗放，工地现场存在诸多的设计变更、设计修改等，既造成本浪费，变更多了还会影响整体的品质，得不到有效的保障。
政策受限，巧妇难为无米之炊
鸿坤集团采购管理中心负责人徐艳霞
拿地的时候，房子定价1.8万，但真正卖的时候变成1.3万，怎么办?
受制于政策，售价被卡住了。国家政策对全装修、精装修大力支持，但是另外一方面，限价、限售、限购，房地产企业的生存空间到底在哪里?说实话有时候被挤压得很难受。
业主本身对于居住品质要求不断上升，业主在很多专业知识不比现在专家少，现在也是互联网时代，维权意识非常强。
精装是一个五彩斑斓的世界，关系到居住体验的最后一关。最核心的还是要做有理想的产品，每一个产品的设计应该是要打造成极致，让客户体验到，整体行业、整体产业链最终都要从粗放的模式转向一个有品质的、有质量的发展。
房地产精装发展趋势分析
中国房地产采购平台副主任唐茜
政策层面，量与质双向要求提升
从国家政策的引导层面上大力推进全装修成品房交付，从住建部出台的住宅建设规范提到了新建建筑要进行成品房的交付。2019年交付的17亿平米房子当中，全国主要70城精装修交付的面积5亿平方米，达到了“十三五”规划要求的全装修率达到35%的精装目标。
从各省最开始的倡导到落地细则也是一个非常明显的特征，像长三角地区的南通、南京、苏州对精装修房的交付提出非常严格的要求，比如说货要对板、精装修的配套以及价格进行全面公示，都是为了保证精装修的质量。
房地产把精装修的产品力作为非常重要的一项课题，精装修房的健康化、智慧化和高质量是地产企业希望通过供应链整合所达到目标。配置的提升，对消费者来说是一个福音。
开发端，精细化分工与协同要求提升
伟业控股副总裁朱小军
作为地产商，对供应商不断提高要求和标准，从最开始原始的只能提供产品，到整体的解决方案，到一条龙的服务，到标准化的定制和个性化的选择，都是一步一步往上进行提升、进行挑战。
从设计到成本到采购到施工一体化的过程，其实也是一个精细化的分工和精细化的协同，只有达到精准化的统筹，还有大量的工作要去做。
典型案例：中海从成本导向向消费者导向转变
中海在之前是成本领先型，从去年开始中海彻头彻尾发生了颠覆性的改变。目前，整个中海集团围绕着两个主题：一是回归，回归消费者需求;二是变革，中海作为一个传统的大国企必须有足够的社会担当，必须打造让消费者进到样板房而且能够同步交付的尖叫型产品。
精装管理升级创新实践
弘阳地产采购管理最佳实践
1、采购全局视角
前期设计阶段，建筑方案要大概2-3个月时间，精装设计配置大概1-2个月，示范区交付样板大概2-3个月。我们采购在前期就要关注，到了后期批量招标、施工、验收阶段，因为土建总包在施工，中间可能有一年多的时间跟精装没有任何关系，如果大家只关注精装采购这一块，在这段时间是没有事情的。
在这个过程中，采购要朝前跨一步，看到前期设计阶段需要设计，然后往后走一步，后面施工阶段关注什么、交付以后关注什么、供应商的履约情况怎么样、供应商对于甲方项目管控、设计管控、成本反馈是什么样的情况。
2、采购参与土建结构和装修设计的审图、叠图
在前期，要关注土建结构和装修设计一体化的重要性。避免尺寸出现问题，最终在项目落地时，导致尺寸预留有问题，无法安装要求临时替换产品，但往往出现这种问题时，采购也不是万能的，并不能解决这些问题，因此要在前期审图阶段多叠图。
另外，土建总包、精装总包招标过程中，一定要把划分的界面说清楚。所有材料部品进场以后，采购部、工程部、项目部、设计部各司其职，把所有的风险在前期的合同阶段、供货阶段、验收阶段、检查阶段等所有过程涵盖到位，完全控制住风险。
弘阳地产集团招标采购部资深总监唐东升
3、甲供材订单管理
给合作伙伴一个明确的供货周期，要货计划要合理。过早，则供应商提前准备了压着库存。过迟，则供应商供货周期来不及，避免项目上下订单很随意。二是及时下单，定期跟踪。
4、项目复盘
所有项目必须做复盘，把过程中产生的好的、不好的都要罗列出来，好的继续保持，不好的一定要去改进。
5、供方奖惩管理
对好的供应商免除保证金，给予优先谈判权，优先清单结算。对于不好的供应商，会被列入不合格的供方名录甚至黑名单，一旦被列入黑名单，就是永远不续用。同时，还在同行内进行预警，实现开发商的黑名单信息的共享。
远洋地产SCS体系最佳实践
远洋一直注重品质管理，从2011年的实测实量70多分，如今已经达到了93分以上。可以看出远洋是追求品质的企业。近两年，远洋地产推行自己的体系SCS，提升产品的品质。
远洋集团华南事业部成本总监肖之涛
建筑品质及标准化设计。
建筑品质做好了，可以倒推精装产品做得更好。另外，推行标准化的设计。现在做的最低标准是800标，但通过目前对整个市场的对标发现，还是有一些缺陷或者有一些东西还是需要做调整，包括使用性的东西、收纳系统、卫生间的推拉门等。
未来的产品会根据市场的需求、客户的需求，800标分成ABC三档，每一档提高100块钱档次，就产生了800标、900标、1000标，这是最基础的。未来也会做1500、2500甚至更高。
红蓝对决组织。
公司专门成立一个组织，叫红蓝对决。客服作为蓝军，前期设计阶段介入研发过程，解决设计过程当中客服遇到的一些问题。有一套比较完整的实测实量体系，每个月集团会全国做一次检查。
事业部平台工程、合约都有相应的巡检，去现场发现问题解决问题。通过过程管控，把我们的风险和遇到的问题在萌芽状态解决掉。
最后是做完之后做一个整体的复盘，包括管线为什么没有预留到位，什么原因导致某个部位没做好。复盘之后再倒推前端的设计，在下一次做得更完善、更好。
卓越地产大锤行动
卓越集团资深采购工程师杨祎爽
今年卓越推行样板先行、工地开放，在样板间看到的“所见即所得”。
在过程施工中跟样板有不一致的地方，有一项行动叫“大锤行动”，只要在检查过程中存在不一样的，工程人员会随身携带大锤砸掉它。
天泰集团全人关怀及绿色建材检测
天泰集团招采总监李忠华
小组成员来自于工程、设计、客服。最重要的是客服，他们一直在研究如何提升客户满意度。除了基本精装修标准的基础上，全人关怀小组建立了全人关怀的X项。这个项目定位之后，招标确定了，然后再由体验中心和研发中心确认要增加的X项，即对客户实用感特别强、感受感特别强的项。
比如像门口小挂钩、小夜灯、人性化的玄关收纳系统以及排水线。通过装标确认加上全人关怀的项，一是营销话术，二是考虑到业主实际使用需求，让他们在这方面有一定的满足感。第二，从设计前期开始他们做一定的研究，包括我们在做的标准化，做了封装楼栋的样板，以及疫情之后各家研究的消杀空间，就是在玄关位置增加密封门等。
精装修的材料上，除了天泰的联采工作，还负责主导中城联采的工作。中城联采一直参与绿色产业链的行动，所有联采的中标品牌都会通过阿拉善SEE等相关的环境检测。现在做的木材来源合法化、木制品的甲醛控制，就是对相关的品类都会做环境的检测。
站在甲方视角看设计
首创置业精装设计负责人曹宇芳
“设计是全部，呈现最美好的事情。”这是多数乙方的感受。但走到开发流程之内，扪心自问：产品好一定卖得好吗?不一定。产品不好一定卖得不好吗?不一定。开发过程中设计真的是非常关键的环节吗?其实也不是。
设计在开发全流程里的重要性没有那么高，开发流程里的核心是有钱、有地。设计能产生价值吗?一定能。
那么，开发商关注的是什么?如果设计周期缩短，设计出图快，整个流程缩减，客观来讲节约融资成本，这是压缩设计周期的一个原因。
快的同时要求好。产品力也会增强竞争能力和销售的速度。在开发过程中省出来的钱都是利润，那开发商为什么不省呢?
开发商在进行设计单位选型时，两家单位对比，开发商会有怎样的评价呢?
A类设计公司是常规公司，出图非常快，也很省钱，但是品质不好，设计能力一般。建议是设计创新能力需要提升。
B类设计公司指大师团队，大师团队设计水平很高但成本控制意识不强。B类公司未来的突破点是巧用劲，不要太执着，更多地了解市场，做设计的提速。
画出的图没有产生销售、没有被利用、没有被使用以及产生效益的时候，这一切都是自嗨。
各家房企精装材料选型标准
德信的精装集采管理：
按照五维角度，完成招标过程到落地，再到签约的全过程检验。分别是降成本、多级配、提效率、控风险、求创新。
弘阳地产材料部品关注点：
第一， 要做好专业调研工作，提前介入设计;
第二， 尽量采用工厂成品规格。
第三， 关注材质在使用环境下的稳定性、耐久性。
第四， 客户日常使用产品的舒适度。
第五， 经常使用的功能部位，材料应易清洁打理。
第六， 关注产品的工艺节点，满足日后维修的便利性。
远洋地产四个维度：
首先在设计方面必须做一个精细化的管理。怎么样精细化呢?包括健康也好、舒适性也好、收纳等达到客户想要的或者业主在未来使用简单、实用的东西。第二，从产品品质方面，要求供应商生产出好的产品、好的质量，能够为房地产的发展做出精细化的产品给到客户。第三个，供应商整体履约能力，产品有高中低，特别是房地产属于粗放型的行业，包括整个施工过程当中，还有接到合同做不好或者做不来的现象，造成合同履约能力是相对比较差。希望要求供应商首先要提升本身自身的履约能力，说到就要做到。定下什么样的标准，定下是高端的必须做到高端，要求横平竖直就做到横平竖直。第四，资金实力，付款周期是一到三个月，这是行业公认的一个玩法，所以还是要求供应商能够有一定的资金实力支持或者支撑房地产的发展。
卓越地产推B+级及A级的供应商：
2020年下半年精装交付套数8500套，到明年将翻番，达到2万套，巨大的需求对精装供应链提出了更高的要求。
卓越的精装施工体系，属于地产的关键品类，内部在推B+级及A级的供应商，由分公司自主进行评估推选的，只要是在合作期内履约良好的供应商都有机会参与进来，有机会评选为B+级或者A级的供应商。
评为B+级或A级的供应商有什么好处呢?
在卓越内部有颁发一系列的政策，B+级、A级的单位享受一些特权，比如优展区的直接委托，不用参与招标。除此之外还有价格、优先谈判系数的权利。除了精装的施工，像精装的部品部件，卓越有21个相关品类的集团集采，像洁具五金卓越涉及到高档、合资、国产三个档次。
天泰对精装修材料选型的要求：
客户敏感度高的高溢价产品注重品牌。对于客户关注点比较高的，像厨卫、洁具、地板会选择高溢价的产品。
客户敏感度不高的注重品质。像石膏板、龙骨更注重品质。在选定之初更重要是考察施工工艺、技术标准、环保要求等因素。
天泰关注服务，选定某个品类入围之初做详细的市场调研，市场调研要涵盖运营模式、服务半径、售后等等。天泰选择之初也会看运营模式、服务半径能不能满足项目的需求，看售后能不能满足客服要求的时效响应。
总结
精装之路，任重道远!
各方需求不同。政府端要民生以及精装化率;房企端要利润变现;业主端要高品质;供给端要订单和有钱赚。
当多方需求交织在一起时，着实考验开发商的管理能力以及平衡各方利益的水平。精装是一个系统工程，承载着太多人的期许!
