编者按：新冠肺炎疫情成为进入2020 年的第一个“黑天鹅”事件，几乎所有经济活动都受到了影响。从企业存亡到行业整体转向，究其根本是否只因疫情影响?
2020中国房地产500强首选设计品牌测评结果中，高力国际荣登设计策划类榜单。我们邀请到高力国际华北区研究部董事陆明、高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华，从高级写字楼租赁市场谈起，解读时代的河流拐向哪里，企业的调整面向何处?
01
线上办公仍只是一种补充方式
居家办公第一天，小章就深陷在远程会议和共享文档的漩涡中，被各种在线办公软件支配，始终找不到家里最舒适的办公区，下班时间越来越长，她开始怀念在高级写字楼的办公室......这或许是大多数职场人线上办公的常态。
随着复产复工，线上办公的热潮也逐渐消减。陆明认为，如果仅从现阶段来看，线上办公依然还只是作为主流的写字楼办公方式的一种补充方式而已。
线上办公的发展受制于技术和观念两个方面，技术方面不仅仅依赖于整体国家互联网和5G基础设施的提升，也取决于整个线上办公平台的不断迭代。
另一个方面则是观念，传统办公观念深入人心，短期内出现大幅的替代效应并不会出现。但我相信很多国内的互联网公司会首先进行这方面的更多尝试，这取决于不同公司的业务性质和不同岗位人员的工作性质。
从更长远的角度看，写字楼的定位并不局限于办公场所，办公研发类的工作需求可能只是其中一种，随着人们对于空间理念的创新和科技水平的提升，无论是写字楼还是购物中心，都将会是一个为了满足需求而具备无限可能性的楼宇建筑。陆明讲道，我们其实应该把楼宇看作一个房地产实体应用平台，好比90年代的电脑和近10年的智能手机一样，通过这个实体空间可以充分地应用各种创新技术，创造并满足人们多样化的需求。
付茂华认为，将写字楼视作产品，以产品标准和投资强度匹配项目的定位，其规划设计便会水到渠成。开发商或投资人在项目前期需要做全面的市场研究，分析项目的区位、周边的租户客群，以及市场的竞争势态。之后基于市场来设定合理的预期，包括租金和入驻率水平;同时提出准确的市场定位，包括档次、规模、客户以及项目亮点。只有通过这样严谨的产品策划逻辑，才能够建设出符合市场需求、具有竞争力、以及产生良好回报的写字楼项目。
△高力国际研究策划项目-广州广发银行大厦：这是一幢集高级服务公寓和甲级写字楼于一体的综合楼宇，具有非常完整的配套设施，包含酒店服务式公寓、日夜银行、卫星电视、高级餐厅。
中国写字楼的发展状况如何?
“俗话说‘不谋全局者，不足谋一域’。无论是市场管理者还是市场参与者，都需要对于中国写字楼市场的发展有清晰的现状认知，这不仅来自于他们对自我发展的了解，也来自于对中国写字楼市场在全球范围内的发展认知。”陆明说到。
从全球甲级写字楼市场存量来看，全球主要城市的甲级写字楼存量大部分都集中在欧美发达经济体的核心城市，纽约曼哈顿，巴黎，芝加哥，达拉斯，伦敦，多伦多，慕尼黑等。这也从一定程度上反映出经济发达的城市对于写字楼发展有着很强的推动作用。
或者说，从供给侧结构性改革的角度来看，整体经济从工业化向服务业转型的过程中，市场对于高品质写字楼有着极强的需求，或者说高品质写字楼是服务型经济体发展所需的重要基础设施。
以北京和上海为例，北京甲级写字楼市场存量依然不到曼哈顿的20%，不及巴黎的25%，只有排在第十位柏林存量的40%左右。上海作为国内最大的甲级写字楼市场，其整体存量也不到曼哈顿的30%，不及巴黎的40%。这样的存量数据似乎和中国全球第二的经济体量的身份似乎不太相符，但从高力国际看来，这样的数据恰恰反映了过去20年中国写字楼市场以求速度，赚快钱为主的发展特征，以及过去几十年中国以工业化发展为主导的经济发展模式。
不过，从全球主要城市的甲级写字楼未来供应水平来看，陆明认为在未来5年内，新兴经济体将主导全球甲级写字楼未来的供应格局，中国、印度和俄罗斯将成为未来全球写字楼市场的主要供应来源。深圳的甲级写字楼供应领跑全球，中国的四个一线城市全部位居新增供应的前列，同时，主要的二线城市如武汉，南京和杭州，都有较大的写字楼未来供应。
就全球主要城市甲级写字楼租金水平而言，香港依然是全球最贵的写字楼市场，北京和上海已经跻身全球最昂贵的写字楼市场的前列，仅次于东京、伦敦和新加坡。
如果我们把租金和空置率横向对比来看，能够享受高租金、低空置率的市场主要是香港特别行政区、东京、伦敦和新加坡，这四个城市的空置率都在5%左右或以下的水平，且租金水平较高。
全球主要城市的甲级写字楼市场租金都在30-40美元每月每平米左右的水平，空置率低于10%，处于比较健康的态势。北京和上海的租金水平较高，空置率也相对合理。深圳市场空置水平目前已经超过20%，可以预计到随着未来几年全球最大的写字楼供应量陆续入市，深圳市场在未来4到5年的时间里将会承受很大压力。不过，得益于粤港澳大湾区的整体规划，以及它作为中国经济开放程度最高、经济活力最强的区域，深圳市场的中长期发展依然值得被看好。
从第三产业发展的角度来看，中国和欧美发达经济体在服务业发展方面还有很大的差距，而第三产业的发展又是推动高品质写字楼市场发展的核心动力之一。处于转型期的中国经济，服务业将会是中国经济挖掘深层增长潜力的重要抓手。随着中国服务业的发展，大量来自于服务业的办公需求将会成为写字楼市场发展的重要推动力。
从经济发展和甲级写字楼市场存量的角度看，中国甲级写字楼市场存量依然还有很长的路要走，中国写字楼市场也正在从粗放的追求发展速度向精细化管理，追求发展质量转变。
北京不仅在2019年迎来了创历史记录的新增供应量，同时随着新的高品质项目入市，整体写字楼品质又得到进一步提升，例如北京第一高楼(528米)中信大厦(中国尊)和亚投行总部所在地亚洲金融大厦。
△中信大厦
随着轨道交通的不断完善，楼宇受区位优势的影响也会逐步减小，楼宇品质、周边配套、物管理念、租金水平等因素将会在未来的市场竞争中扮演更加重要的角色。
02
疫情改变的只是市场节奏，而不是市场本质
尽管疫情来势汹汹，高力国际对整个市场的研究给出了一个基础判断：疫情对于写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。陆明以相对比较成熟的北京市场为例。
2020年第一季度，北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻阶段，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。在市场新租活动被冻结，部分租户租约正常到期，以及成本因素成为企业的重要考量等多种因素的作用下，本季度吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势。
△高力国际北京咨询服务团队研究策划项目-北京远洋新光中心：北京城市副中心稀缺的高品质综合体项目，项目总建筑面积48万平米，包括17万平米甲级写字楼，8.4万平米全业态旗舰商业。
今年第一季度北京市场的吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米，这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负吸纳量。仅从数字变化来看，大量负吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。
在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。
虽然本季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米，整体市场环境依然更有利于租户。
未来市场将会从何处发展?高力国际做出四点研判：
| 供应高峰持续推高空置率才是市场本质。
无论有没有疫情，逐步走高的空置率都是北京甲级写字楼市场目前的现状，而这个持续走高的空置率则是由于集中的供应高峰所致。
| 2020年依然是供应高峰年，整体空置水平仍会继续攀升。
但受疫情的影响，部分项目或将延迟入市，导致整个市场供给压力减轻，可能会在一定程度上避免更多项目集中在2020年入市。从供给的角度来看，疫情一定程度上减轻了今年的市场供给压力。
| 市场需求长期存在，疫情只能影响市场租赁节奏的变化。
短期各类市场需求都会被抑制，这源于疫情造成的正常生产生活无法进行，但需求会在疫情逐步稳定后出现一个短期的释放，用来消化之前所压抑的市场需求。金融业、互联网和专业服务业依然会是北京市场的主要需求来源，特别是外资金融机构、相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。
| 2020年是北京甲级写字楼未来4到5年内最后一个供应高峰。
从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场规模增长一共经历了3个时期：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。
从2021年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入规模依然会持续攀升。
租金进入阶段性高位调整阶段的大趋势保持不变。在疫情发生之前，北京市场的租金已经开始出现小幅回调的迹象，但疫情的出现导致整体市场节奏被改变了。2020年的一季度对于很多企业，特别是中小企业和现金流不足的企业来讲，都是灾难性的，如何“存活”成为企业面临的生死攸关的问题，出于成本考量，部分租户的承租能力出现问题。
当租户遇到租金兑付危机时，整体市场租金依然会处于调整期，租金短期调整幅度会继续加大，而调整幅度取决于疫情影响是否逐步减小，以及以企业为核心的租户市场活跃度是否逐步提升。陆明乐观地预计，整个写字楼市场租金调整的时间将持续一年左右，这也是企业在未来3年内降低办公成本或提升办公品质难得的时间窗口。
03
如火如荼的网上卖房，线上线下融合化之路在何方?
疫情来袭，除了写字楼租赁市场的节奏被改变，伴随着土地红利消失的房地产整体行业都在数字化“赛道”上被迫加速。
今年年初，从各大房企纷纷开启线上看房售楼模式，到恒大通过小程序和社群裂变“组合拳”拿下Top10房企业绩第一名的成绩，房产交易数据化已然是大势所趋。
其实线上卖房并不是什么新鲜事，具备战略远见的传统地产和地产服务类公司早在几年前就开始独立研发相关的技术储备。陆明认为，房地产数据化的大门其实已经开启了，未来的行业竞争也会对于行业参与者的线上化能力提出考验。
网上卖房的本质是房产信息的快速传播，网络本身就是信息传播更高效的载体，疫情只是加速了整个行业的数字化趋势而已。由此可见，企业需要关注整个产品交易的全周期，分析供应链每一个节点线上化的可能性，有哪些方面是可以通过线上化辅助甚至替代的，从而更高效地给用户带来更好的线上体验，降低整个行业的交易成本，提升交易效率。
房产数据化对信息技术的升级提出了更快的更新要求，需要整个行业逐步改掉信息不对称的顽疾，使房地产相关信息在所有参与者中无差异化的分享。
“房产线上销售不仅不会阻碍线下销售的发展，还会推进线上和线下销售流程的融合。”房产类交易服务属于大宗交易，在陆明心中，这类交易极其需要经纪人专业性、无微不至且有温度的服务，因此线下销售依然处于核心，而线上模式会为经纪人带来更多的线下销售或带看，同时帮助经纪人更快地树立个人品牌。
一旦房产线上化成为用户的消费习惯，将使整个行业产生更多的UPC和UPGC的内容，甚至打造一批自带流量的明星经纪人或房产销售，并由此进一步多样化头部从业人员的收入模式，产生房产交易领域的私域流量变现方式。
2020年已经过去三分之一，时代的大潮已然汹涌翻动，虽然“黑天鹅”的余波仍将持续，但是做好准备的企业，必会“破而后立，晓喻新生”。
近年来，文旅地产、养老地产、产业地产等房地产上下游产业链的多元业务扩展，市场、消费者对于建筑设计在设计文化、艺术感提升、社会经济、实用性、气候、人居条件、未来社会需求等一系列问题下的设计要求增高，行业企业竞争加大;另一方面，一部分商业地产也在逐步探索利用现代信息科技来引领消费需求、引导消费动能的释放。这也让建筑设计的机遇增多，需积极提升设计能力、创新能力、策划能力成为企业关注点。
针对于行业企业来说，整体集中度相对较低，小企业居多，建筑设计作为建筑工程前端环节，在传统模式下，易与后端开工建设分裂，倒逼行业企业不断创新合作模式，提供更为专业化的服务，实现全产业链化发展。除了聚焦设计本身外，分析业主性质、项目内容策划、过程控制，一直到后续运营、使用后评估，也都要纳入专业视野。
设计能力方面，企业不断提升设计专业水平，结合社会需求优化建筑功能，满足大众对建筑文化的消费需求，体现品质和价值。在国家对绿色、节能建筑的支持下，设计也需对建筑的可持续性方面多加以关注，能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造。在互联网的助力下，加快了设计方与建设方的交流，不断完善服务质量。
未来策划品牌方面，同时也是由于AI
技术与商业的高速融合发展，互联网进入了自身变革期，人工智能、大数据等前沿黑科技大爆发，行业企业注重人才培养，加强创新、融合思维培养，多维度对建筑进行分析，综合产业及区域定位判断其发展方向及路径，创新性进行策划服务，随着存量市场的到来，房企多元化业务的铺开，策划占据重要位置。
城市规划方面，整体迈入精细化阶段，行业企业深入乡村基层，进行融合了社区建设内涵的城乡更新项目，提供新的发展思路。
园林设计方面，市场中改善客户居多，对社区、商业、酒店等绿化需求增加。景观设计更加合理性、人性化，文旅产业的发展也促进了行业进步。
室内设计方面，行业企业不断提升设计力，艺术和科技驱动下解决空间问题，提升商业思维，紧抓住宅产品化趋势。室内设计与外部建筑及周围环境的互动，户型的合理性、居住的舒适性、室内设计的艺术性、文化性、独特性愈发重要。
