对话第一太平戴维斯林丽蓉：解构京津冀高标仓市场发展密码

　　随着京津冀产业协同布局的深入推进，固安作为重要节点，其高标厂房仓库市场备受关注。第一太平戴维斯凭借专业能力获得固安核心区 7.8 万㎡高标厂房仓库独家租赁代理服务，引发行业对京津冀高标仓市场的诸多思考。为此，新浪地产网专访了第一太平戴维斯华北区产业及物流地产服务部负责人林丽蓉，深入探讨京津冀高标仓市场特点、定制化解决方案如何为客户助力等话题。

第一太平戴维斯华北区产业及物流地产服务部负责人 林丽蓉

　　京津冀高标仓市场需求特点：供应、租金、需求三方分化

　　就当前京津冀高标仓市场需变化，林丽蓉在受访中在供应端、租金端和需求端等方面做了剖析，她表示：

　　供应端：北京迎高峰，环京入调整

　　2025 年北京高标仓供应迎来史上高峰，新增面积超 160 万平方米，且集中在平谷区马坊镇，其新增面积占比突破历史存量面积的 30%，刷新国内一线城市记录。而廊坊、天津已进入调整期，新增骤减，加之过往以价格换市场的持续去化策略，同比空置率显著下降。

　　租金端：梯度分化态势加剧

　　区域分化加剧，形成 “传统核心区价格调整、新增供应井喷区无序降价” 现象。北京顺义机场周边物流区高标仓租金环比下降 7%，但仍维持在 54.6 元 /㎡/ 月的高位；平谷马坊租金持续暴跌，已下探至 18 元 /㎡/ 月；环京区域的廊坊高标仓租金持续低位，约 12.1 元 /㎡/ 月，成为环京成本洼地，吸引众多价格敏感型最终用户。

　　需求端：电商及合同物流单极主导

　　电商及合同物流在需求端占据王者地位，在廊坊地区新租面积中占比达 40%。物流快递行业需求年增速为 33%，即时配送网络的扩张推动仓储需求爆发。

　　从租赁成交数据看来，京津冀地区企业仓储需求主要集中在大型电商与商超零售、快递快运及三方物流企业、智能制造等行业领域。不同行业需求差异明显：大型电商与商超零售以 “大库存周转 + 短时效配送” 为核心，需数万平方米大跨度空间，优先选择交通枢纽布局；快递快运及三方物流企业对建筑结构及装卸区有特殊要求，倾向双边月台、转弯半径大于 35m 的项目；智能制造企业如电子及汽车零部件制造，偏好层高超 9 米、承重超 5 吨 /㎡的单层高标仓，且依赖周边产业集群。

　　林丽蓉认为，京津冀高标仓市场选址以北京为单核驱动，呈现交通导向与产业配套双频共振特点。交通便利性方面，优先选择 “双高速 + 铁路” 节点，如固安子市场大广高速旁项目，因快速接驳北京六环和津雄高速，满租率达 96.3%，远高于廊坊同级别其他子市场项目，而环京项目的进京检查问题劝退时效敏感型用户。产业配套方面，冷链仓储偏好邻近大型农产品批发市场或港口，汽车零部件仓储需求多聚集在整车厂周边，如固安智能网联新能源汽车零部件产业集聚区带动周边高标仓项目满租率接近 90%。

　　定制化解决方案：四维模型助力客户规避风险

　　在为客户提供高标仓定制化解决方案时，第一太平戴维斯以 “效率量化优化、行业特性解构、全周期控本、合规政策叠加” 的四维模型为框架，在充分理解客户需求基础上制定方案。

　　林丽蓉表示，第一太平戴维斯的定制化解决方案通过合规性前置、硬件适配、效率优化等维度帮助客户有效规避风险。例如在固安项目招租过程中，成功说服业主针对大客户需求提供定制性改造服务并同步给出报审方案，赢得客户信任并迅速签下租约。

　　从实际运营角度看，定制化解决方案对客户长期运营成本和效率提升影响显著。作业效率大幅跃升。林丽蓉也举例表示：如小米亦庄仓经过智能化改造后，人均拣货效率增幅超过 50%，单仓日处理订单能力突破 15 万单。同时提高项目长期运营的净利率，基于华北地区 10 个典型项目跟踪数据，客户平均 3 至 5 年可收回定制化改造成本，每投入 1 个单位成本的改造费用可在 10 年运营周期内产生约 2.5 至 3 倍的综合收益。

　　政策红利：新基建与物流枢纽规划双轮驱动

　　新基建政策的推进为京津冀高标仓建设和发展带来诸多机遇。北京市《智慧物流发展行动方案（2024-2026 年）》明确对自动化设备投入给予 12% 的补贴，推动 AGV 机器人、智能分拣系统普及；京雄高速实现 5G 信号全覆盖，支撑固安菜鸟仓 AGV 跨区调度时延降至 50 毫秒，仓储协同效率提升 35%；京津冀对分布式光伏发电项目给予高额补贴，众多仓储项目换成 “绿色屋顶”，节能增效形成闭环。第一太平戴维斯凭借在绿色建筑领域的卓越服务能力和 “陪伴式生态合伙人” 全周期解决方案，助力众多客户获取 LEED、WELL 等绿建认证，赋能可持续发展创新与布局。

　　就政策驱动而言，林丽蓉认为，京津冀地区的物流枢纽规划为高标仓市场带来新的发展方向和政策支持，尤其是在多式联运枢纽建设方面。以固安为例，京津冀物流枢纽规划明确固安为区域分拨中心，政府专项投资 2.6 亿元建设固安综合交通枢纽；土地供应创新实行 “标准地 + 弹性年限” 供地模式，物流项目容积率可突破 2.0，物流强度指标放宽至 1.5 吨 /㎡?日；税收叠加优惠，物流企业可享受城镇土地使用税减半等政策。受政策推动 “物流枢纽 + 产业生态” 模式，周边聚集众多头部企业，带动上下游产业，形成区域产业乘数效应。

　　同样的，政府在税收优惠、土地政策等方面对高标仓市场支持力度较大。林丽蓉强调，税收优惠体系包括企业所得税减免、跨境电商专项政策、土地使用税与增值税优惠等；土地政策创新如廊坊市推行 “仓储用地兼容轻加工” 模式。第一太平戴维斯在协助客户享受政策红利方面积累了丰富经验，包括全周期合规管理、政策动态追踪、合规风险前置管控等。

　　行业发展趋势：智能化、绿色化成必然，两极分化加速

　　对行业发展趋势的判断，林丽蓉预测，未来京津冀高标仓市场，电商与智能制造需求占比将继续向上提升，推动高标仓向大跨度空间、智能化作业升级，尤其是“降本增效” 要求运营方将智能化与绿色化从竞争优势升级为必须技能。而市场将两极分化加速，北京传统核心物流园区将完成 “高附加值仓储 + 城市配送中心” 转身，平谷及环京市场面临波动周期困境，市场价格指数有望倒车回到 2016 年前，资本下场难度提高，最终用户重新赢得主动权。

　　随着市场竞争的加剧，高标仓运营商和开发商需通过差异化定位，聚焦冷链、跨境电商等细分领域，提供 “仓储 + 加工 + 金融” 一体化服务；数字化运营，通过 WMS、TMS 系统实现全链条数字化；获取绿色认证提升租金溢价等方式提升竞争力。第一太平戴维斯将做好客户全周期服务商，帮助业主进行全周期管理，提高 “定位 - 设计 - 招商 - 运营” 四阶服务。

　　林丽蓉进一步表示，对于有意进入京津冀高标仓市场的企业，建议在项目满足合规性基础上，优先选择 “交通枢纽 + 政策高地 + 产业集群” 叠加区域，避免单纯追求低成本而忽视交通便利性，同时在租金接近底部低位的市场环境下，根据自身经营情况，尽可能有触发条件地延展租期，降低总的仓租成本，实现可持续发展。