2025迎新易居论坛暨2024城市更新实战优秀案例和优秀企业发布会成功召开

　　2025迎新易居论坛暨2024城市更新实战优秀案例和优秀企业发布会，以多个亮点内容为抓手——专家主题演讲、两本年刊发布、圆桌讨论以及城市更新实战优秀案例和优秀企业发布，对于房地产和城市发展进行了深入思考和探索。

　　一、中国经济“春意渐浓”，房地产要加快向高质量转型

　　上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳先生为会议开场致辞。他指出，尽管中国经济面临诸多挑战，但国家统计局最新发布的2024年数据显示出“春意渐浓”积极态势。2024年，中国固定资产投资规模扩大，高技术产业增长迅速，在国际贸易摩擦背景下出口仍实现显著增长，诸多成就令人振奋。当然，消费拉动作用等仍有待提升。张永岳先生特别强调，中国亟需推进与经济发展趋势相匹配的现代服务业。“易居研究院正致力于为中国现代服务业的增长贡献专业力量。”他表示。

　　关于房地产市场发展，他表示，虽然去年房地产投资下降10.6%，对经济贡献有所减弱，但随着政策调整和城市更新等措施的实施，房地产业正向高质量发展方向转型。未来，房地产业将更加紧密结合城市转型、产业结构调整及社区优化，为国家经济新一轮发展提供重要支撑。

　　张永岳先生还提到，面对人口总量减少和城镇化进程加快的新形势，社会需要进一步优化观念、促进经济增长。在此过程中，空间打造和价值提升至关重要。易居研究院在过去一年中进行了院班子换届，并取得了一系列专业研究成果，得到了委托单位和社会的高度认可。新一届领导班子将致力于提升研究院的专业能力和创新能力，继续为行业发展建言献策。

图：张永岳照片

　　随后论坛环节为新年开局奉上了真知灼见和专业观点。上海易居房地产研究院副院长严跃进与常务副院长崔霁分别做主题演讲。

　　二、深刻把握止跌回稳新形势，推动房地产市场高质量发展

　　严跃进副院长做了题为《止跌回稳态势下的中国房地产业：2025年市场展望》主题演讲。他深入分析中国房地产市场的现状，并展望了未来的发展方向。演讲明确，以“止跌回稳”作为2024年的关键词，同时“稳中向好”作为2025年的关键词。他强调，在当前全国房地产市场呈现止跌回稳的良好态势下，行业各方必须更深刻和精准地理解这一变化，转变思维，从传统“做加法”转变为2025年的“做减法”。

　　第一，精准把握止跌回稳的形势特征。数据显示，2024年10月新房成交量同比转正，结束了自2023年6月以来长达15个月的下降趋势。此外，二手房交易量也显著回升，如上海10月份的二手房交易量突破2.2万套，突破行业默认的荣枯线水平。各个积极信号表明，随着购房门槛降低和成本减少，市场需求正在逐步释放，市场信心持续增强。

　　第二，持续用力巩固止跌回稳态势。2025年将是政策效应进一步释放的关键一年。宽松的购房政策将继续支持合理住房需求，同时更多的潜在购房者将被吸引入市。例如，一些过去限购严格的城市放宽了购房资格限制，这不仅促进了存量房的流通，也为新房市场注入新的活力。宏观层面，更加积极的财政和货币政策将为房地产市场提供强有力的支持，确保市场的稳定健康发展。

　　第三、发挥止跌回稳的综合效应。止跌回稳不仅标志着市场复苏，还预示着产业链的全面复苏。房屋交付加快后，物业管理、家居消费等后续需求也将得到提振，从而带动整个内需市场。同时，随着房地产金融风险的有效化解，社会经济金融风险也得到有力防范。更重要的是，止跌回稳为构建房地产发展新模式提供了坚实基础，使企业在探索新发展模式时更具底气和能力。

　　第四、高质量完成2025年各项重点工作。为了实现2025年的目标，行业需要紧密围绕党中央的政策精神，落实中央经济工作会议提出的任务。要重点把握房地产发展新模式的5件事，其成为2025年的重要工作和转型方向。此类工作涉及：供应、要素、销售、安全和秩序等多个领域。具体来说：1）住房供应体系：加快发展保障房，增加改善房供给。2）要素联动机制：住房规划为准则，人房地产新机制。3）销售制度改革：推行现房销售，预售资金监管。4）房屋安全管理：全生命周期管理，房屋养老金制度。5）整治市场秩序：完善过程监管，整治市场秩序。

　　此次演讲不仅为中国房地产业提供了清晰的方向，也为从业者带来了信心和更好指导。随着新模式的探索和发展，中国房地产市场有望在新的一年里展现出更加稳健的姿态。

图：严跃进照片

　　三、扩大内需重要抓手，建立可持续的城市更新模式是关键

　　崔霁常务副院长做了题为《建立可持续的城市更新模式》主题演讲。她提出，城市更新从“有序推进”到“稳步实施”再到“深入实施”，现在已进入到“大力实施”的新阶段。2025年首次提出城市更新是扩大内需的重要抓手，其被赋予了更高的定位。近几年城市更新的重要性和迫切性在不断上升。城市更新已进入一个量大面广、多样化、规模化发展的新阶段。通过城市更新，居住条件得到改善，历史文化得到保护，工作机制日益完善，投融资模式不断创新，实力企业积极参与。全国城镇居民实现“户均一套房”，房地产进入存量时代，城市更新成为城市发展的常态。中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，城镇住房套数约3.74亿套。如果中国城镇存量住房按照每年2%的更新速度，那么将带动全国每年7亿平米左右的城市更新规模，涉及700余万套的房屋。

　　她强调，在这一过程中，建立可持续的城市更新模式成为关键。新发展时期的城市更新与以往模式相比，更新理念上更加强调整体性、系统性和持续性；更新目标上更加突出以人为本和高质量发展；更新内容组成要素上更加多元，层次更加丰富；更新机制上强调政府、市场和社会等更为开放性的多元主体协同共治；更新技术上运用大数据、人工智能等高效解决。

　　她以2024优秀实战案例为例，阐述了建立可持续的发展模式主要路径在于实战迭代，并总结了五大方向，给企业以积极参考。其一，以海上清和玺、红星村改造项目为例，阐述了要创新科学定位，打造特色内容。其二，加强公众参与，满足居民需求，其中瑞康里和红旗村改造项目在这方面工作突出。其三，持续精细运营，保持长期活力，比如鸿寿坊和锦和越界平武Space，就是运营力突出的案例。其四，她还指出，复兴历史风貌，传承城市文脉有重要意义，比如露香园和桐安里项目。其五，复合业态功能，塑造项目品牌。

　　关于如何加快推进建立可持续的城市更新模式，她提出四点建议，认为最主要的还是要解决资金平衡的问题。首先，要正确认识房地产与城市更新的关系。两者在目的、内容、周期、主体、政策、操作模式等方面均有不同。其次，要支持鼓励社会资本积极参与城市更新。她建议，政策要发力，既要确定性，又要灵活性；要深化地方国企与其他各类企业的合作机制；还要建立政企沟通渠道，加强信息对称。第三，要构建算大账算总账、算精账算细账的资金平衡机制。通过政策通一点、成本降一点、价值提一点、运营补一点，形成“政府担一点、居民担一点、金融机构担一点、市场主体担一点”的各方主体共担机制。第四，要加快建立城市更新的专业服务体系。以政府为主导建立的专业服务体系还有待进一步扩大，但更多需要发挥市场的力量，构建一个专家、专业机构、实战人才和专业平台共同组成的专业服务体系。

图：崔霁照片

　　论坛的第五个环节是圆桌讨论，由崔霁常务副院长主持，围绕房地产止跌回稳及城市更新可持续发展等话题进行研讨。嘉宾们纷纷分享自己在城市更新行动中的经验与体会。

图：圆桌合影

　　四、止跌回稳已成业内共识，房地产有望回归健康长期发展通道

　　来自企业界的嘉宾们首先就止跌回稳趋势延续和市场预期问题进行了讨论，他们纷纷表示，房地产市场止跌回稳已成业内共识，企业有信心，未来房地产业有望回归平稳健康发展通道。

　　以平常心看待房地产增速，市场正回归理性

　　原上海世博发展集团董事长戴智伟表示，应以平常心看待未来房地产增速。过去40年，中国改革开放推动了经济和城市快速发展，房地产市场也因满足刚性住房需求而迅速扩张。如今，随着城市化基本完成、生育率下降及人口老龄化，市场正回归理性，房地产增速将与GDP发展更加吻合，进入稳定发展阶段。

图：戴智伟照片

　　在上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍看来，房地产市场的发展必须基于经济基本面。他指出，虽然难以精准预测市场是螺旋式上升或波动前进的方式，但随着经济恢复，房地产一定会出现新的发展，对此他保持乐观。

图：庄巍照片

　　止跌回稳已成行业共识，聚焦核心城市与产品迭代

　　招商蛇口华东研究院院长陈杲指出，“好消息是，市场不再下滑。”过去3-4年房地产市场深度调整，经过2024年9月的政策调整和一系列措施，基本稳住了下行态势。虽然筑底过程需要时间，但业界对止跌回稳的方向和趋势已有共识。目前，约8-10个城市的房地产市场已明显止住下跌态势，招商蛇口的投资策略也因此聚焦于此类城市，特别是选择供求关系健康的核心板块进行投资。他还提到，产品力才是未来销售的核心因素，改善型需求的实现仍依赖于收入和预期的改善。接下来各企业将集中精力修复报表、化解风险，并通过调规或折价处理不适合市场的存量资产。陈杲总结道，“每个项目都充满挑战，但我们相信只要做好产品，销售前景乐观。”他表达了对未来发展的信心。

图：陈杲照片

　　房地产市场潜力始终存在，城市更新需创意与留白

　　华鑫置业集团有限公司副总经理林雪松以上海近期某旧改案例阐述了政策对新一轮房地产需求的催化作用。他指出，目前出台的政策仅是其工具箱的一部分，未来仍有较大的运作空间。政策催化的同时，市场的企稳主要依靠市场力量。他以海口某项目通过拍卖市场成交、价格超出预期为例，阐释了即使在当前市场环境下，仍存在潜在的购买力。“我们对未来持适度乐观态度，”他说，“一些城市的存款增加和贷款利息下降都是未来的潜力所在。”

　　关于城市更新，林雪松总结其公司在徐汇、长宁和浦东新区等市中心项目中的操盘经验，指出在政府引导下效率会显著提高，同时应由企业主导创新。他认为，城市更新的魅力在于通过时间思考更好的空间利用方式，打造成功的城市更新项目比追求短期销售更有意义。某些城市更新项目需要“留白”，即保留未开发的空间，以待时间沉淀后勾画更美好的未来发展蓝图。

图：林雪松照片

　　五、2025年是关键，止跌回稳和良性循环需多维度努力

　　止跌回稳的关键要看2025年，保持政策连续性

　　光大安石资产管理总裁周颂明在圆桌讨论中指出，房地产市场止跌回稳涉及多个维度，不同业态和不同能级城市表现差异显著。2024年下半年政策出台后，一线城市住宅市场有所回暖，但12月份后的持续性仍有待观察。他表示，信心的真正回归关键要看2025年，并特别强调了供需关系调控和鼓励消费政策的重要性。

图：周颂明照片

　　戴智伟也强调，保持政策连续性至关重要。2024年底推出的稳市措施虽有效刺激了短期需求，但长期健康发展还需政策的持续支持。他提出，通过维护政策稳定性，可以促进从刚性需求到积极消费的良性循环，构建外在推动力与内生增长力相结合的良好闭环机制，确保房地产市场的稳健前行。

　　城市更新需多种资本结合与流转

　　庄巍指出，城市更新项目不可忽视多种资本的结合。不同的资金来源——如开发资金、股权融资基金及保险资金——在项目的不同阶段发挥独特作用。鸿寿坊项目展示了开发资金与后期股权融资的成功合作。庄巍认为，城市更新行业的健康发展依赖于资本的频繁流转。单靠某一类资本从头到尾支撑项目，难以实现长期稳定发展。因此，促进各类资本的有效结合和合理流动对于推动城市更新至关重要。“当大宗交易或资金换手更加频繁时，这将是城市更新行业迈向开放发展的标志。”庄巍总结道。

　　城市更新需把握好“两个关系的平衡”

　　上海城投控股股份有限公司副总裁蒋家智以露香园为例，指出在城市更新中，把握好“两个关系的平衡”至关重要，即平衡好历史文化保护与现代居住需求的关系，以及平衡好经济效益与社会责任的关系。

　　露香园项目自2002年起由上海城投负责，历经20多年的改造，通过传承场所精神、新建与再构建、文化与技术融合等手段，在提升城市功能的同时保留区域特色，实现了历史文化保护与现代居住需求的平衡。而平衡经济效益和社会责任的关系是城市更新的重点、难点和痛点。尽管项目在建时政策支持力度大，但在具体实施中常因缺乏操作细则而受限，特别是在保留保护审批周期长和后期分割销售方面，施工阶段的难度尤为突出。为应对这些挑战，他总结到，首先应充分利用金融支持工具，如政策型低利率信贷、城市更新REITs、基金及证券化产品，以降低成本。其次，需注重合理的规划与精细化运营，在投资开发前期就联动后期商业管理和持有物业的经营方案。此外，还需加大政策供给，推动金融系统创新，提供更有力的支持，确保项目顺利推进并实现社会效益与经济效益的双赢。

图：蒋家智照片

　　六、城市更新是未来房地产主要动力，长期与短期政策应共同发力

　　坚持全方位高水平改革开放

　　戴智伟在圆桌讨论中提出，为实现房地产市场止跌回稳和城市更新，中国应推进全方位高水平改革开放，与国际接轨。他建议继续扩大签证免签政策，吸引更多国际人才到上海等一线城市，形成良性循环。通过提供安全居住、安逸生活和多元文化，提升城市的国际化水平，促进房地产健康发展，证明中国的“四个自信”的可行性。

　　某些限制性政策“做减法”，助力房地产止跌回稳与城市更新

　　对于城市更新，周颂明认为这是未来地产行业的核心动力和重点研究方向。由于新增供应将减少，如何盘活低效或无效资产变得至关重要。然而，这一过程面临诸多挑战，包括商办物业使用权年限问题、消防新规老规衔接等诸多实际问题。在政策建议方面，他建议放宽上海限购政策，建议某些商业地产供应过大的城市暂缓新批商办用地以平衡供需。

　　庄巍认为，实现房地产市场止跌回稳和推进城市更新，政策应做“两个减法”。第一个减法是，适时逐步取消核心城市的现行限制政策，以促进产业健康发展。尽管存在对市场波动的担忧，但庄巍认为当前形势稳定，大起大落的风险较小。第二个减法是，政府管制做减法。推行负面清单管理模式。尤其是在城市更新项目中，政府应明确划定城市规划、文化保护及风貌保护等红线，之后将具体实施方向交由市场和企业决定。通过减少不必要的管制，优化政策环境，庄巍相信这将为房地产市场的稳定和城市更新注入新的动力。

　　陈杲指出，当前居民、企业和地方政府难以进一步加杠杆，中央政府主导推动化债，是促进资金循环和市场稳定的有力举措。目前，某些核心城市的房地产增量市场限制性政策仍然较多。另一方面，存量资产盘活方面也存在一些限制性政策，导致回购价格过低或难以盘活，他呼吁政策在这些方面优化调整，以促进企业“轻装上阵”，相信这将大幅提升市场活力，缩短止跌回稳的过程。

　　加强政府引导和与政府深度合作，有助于政策落实

　　林雪松指出，尽管近期出台了大量政策文件，但要真正吃透并落实到实际操作中，企业仍需进行深入研究，并与地方政府进一步探讨细节。他分享了公司在政策落地方面的经验，强调通过与政府成立合资公司或合作模式来确保政策的有效实施。“只有当政府深度参与并充分了解项目的真实情况后，才更愿意落实那些可控的政策。”他说。

　　七、2024优秀案例和企业名单、易居研究年刊在会上隆重发布

　　随后，原上海市房管局正局级巡视员庞元介绍了“2024城市更新实战优秀案例和优秀企业研究评审活动”中案例评审的标准和过程，正式发布2024城市更新实战优秀案例，并对案例的内容及特色作简要介绍。在现场掌声中，上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如、上海市房产经济学会副会长、秘书长忻一鸣为实战优秀案例颁发证书。

图：庞元正式发布2024城市更新实战优秀案例

　　2024城市更新实战优秀案例名单如下：

　　上海易居房地产研究院理事长张永岳发布2024城市更新优秀企业，并对企业做法和成果做简要介绍。上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮、上海市城市更新研究会执行会长林堃为优秀企业颁发证书。相关企业名单如下：

　　易居研究两本年刊也于会上正式发布。它们分别是《易居研究2024年终特刊：止跌回稳态势下的中国房地产业》和《易居研究2025迎新专刊：可持续的城市更新模式》。

图：易居研究两本年刊发布

　　作为“2024城市更新实战优秀案例和优秀企业研究评审活动”的最后一环，10个城市更新实战优秀案例和8家城市更新优秀企业的发布，为活动画上了圆满的句号。

　　八、城市更新方兴未艾，未来深化研究共创新篇章

　　最后，张永岳先生做会议总结。他对过去三年的易居研究院在城市更新领域的工作进行了总结，并展望了未来的发展方向。他指出，响应党的二十大提出的城市更新要求，五家单位携手合作，聚焦“实战”，通过评选优秀案例和企业来汇集行业力量，以实际行动促进城市更新工作。

　　他强调，实战经验的积累是推动城市更新成功的关键路径。为此，评选活动制定了严格的评选流程，历经6次专家评审会、10次专业研讨会，并实地走访超过30家企业和案例，最终评选出35个典型案例及8家表现卓越的企业。这些成果被汇编成三本专业刊物，不仅记录了行业的成功经验和创新实践，也标志着对这一领域认知的深化。

　　“中央相关部门对此高度重视，逐步形成了系统性和规范性的政策框架，推动城市更新进入规模化和多样化的崭新阶段。”张永岳先生宣布2025年将以深化研究作为新的工作重点，邀请行业同仁特别是各个创造优秀案例的企业共同参与，旨在进一步探索城市更新与房地产新模式的融合发展之路，共同书写城市更新的新篇章。

图：优秀案例和企业展示

　　本次论坛在热烈祥和的氛围中落下帷幕。与会者表示，易居研究院立足房地产民间智库定位，每年坚持为行业企业和社会奉献专业知识，充分体现出研究院较好的社会责任和使命感。与会者相信，在2025年持续用力推动房地产市场止跌回稳的过程中，相信中国房地产业和城市更新发展将朝着高质量发展的方向前进。