克而瑞长租王伟：共筑住房租赁新生态，探寻产业协同新发展

　　2024年以来，随着央行重启抵押补充贷款、"金融十七条"支持住房租赁的政策，以及千亿“租赁住房贷款支持计划”在8个城市落地，金融层面的政策与措施，为住房租赁市场的发展提供有力支持。5月17日，央行也将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。在政策推动下，各地国企的拓展步伐也在不断加快，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。

　　在这样的背景下，住房租赁配套品质升级成为大势所趋。5月28日，由中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产业协会长租房分会、优采平台、克而瑞长租主办，蚂蚁集团（支付宝）承办的2024长租房高品质供应链闭门会率先举办，吸引了近200位房建供应链上下游的嘉宾们到场，一同热议长租房高品质供应链发展的新方向。

克而瑞长租总经理 王伟

　　大会上，克而瑞长租总经理王伟以《共筑住房租赁新生态，探寻产业协同新发展》为题作了主题演讲。以下为会议实录：

　　王伟：尊敬的张会长，各位长租房行业的同仁们，下午好。很高兴有这样一个机会，在陆家嘴举办这场行业论坛。与以往不同，今天的主办方参与单位变得更加多元。长租房行业原本以租赁运营企业为主，但今天，支付宝作为主办方之一，今年也投入了大量精力，深入参与。这表明国家政策的推动下，确实吸引了更多行业主体的参与。除了原有的租赁住房相关企业外，我们行业上下游的供应商、开发企业、国企、投资机构也都参与进来，共同为行业发展进行讨论。

　　今天，我将从三个维度简单分享行业的情况。首先，我们将审视行业目前的基本发展态势和市场现状，以及供应商企业接下来进入这个行业所面临的实际现状。最后，我将根据我相对有限的行业经验，介绍几个可能的发展机遇。

　　在介绍行业目前发展的大背景下，最大的机遇是政策扶持。2021年，中央部门提出的保障租赁住房集中筹建正式拉开序幕。截至2023年底，十四五期间实际筹建了四百套。中国的市场化，即原有的长租公寓作为主导的，全国每年真实的供应量大约为150万间。但保障性租赁房这几年大幅度增加供应，使得行业达到了稳租金的现状。并且，由于保障性租赁住房中，一部分城市的产品以新建为主，因此带来了产品力的显著提升，也让租客在租房体验上获得了更好的体验。

　　首先，在当下政策背景下，我们可以看到整个行业呈现整体向上发展，参与企业不断增加的现状。从2018年开始监测这个行业时，头部企业数量大约为30家。去年底，中国各地的平台公司已经发布了超过110家长租品牌的平台公司。中国前租赁头部企业前30名的合计累计开业量超过了110万间。这个行业从小微企业主导逐步演变成平台化、集中化的发展趋势。在此背景下，行业政策助推了这个行业加速发展。

　　第二个发展趋势是存量收储。春节前后，国家发放了1000亿资金，对8个城市、10个平台公司进行了租赁住房试点工作。尽管1000亿资金尚未用完，但增加了市场对收储的动作。上周五，国家新发布政策，增加了两千亿用于存量收储，总计三千亿用于市场建成的存量房，各地的平台公司收储做成保障房。三千亿相对于过往中国房地产每年18万亿的销售额来说，虽然只是杯水车薪，但对于租赁房的发展来说，却是一个相对有效或高效的信号。一方面说明国家在严格控制资金进入传统房产开发，转而进入保障性住房，这将成为接下来持续的趋势。大家关注保障性住房租赁这个行业，是踏上了政策的快车，也进入了一个新的赛道。

　　第三个变化是基于行业主体的变化。过去，房地产以民营为主，长租公寓以民企为主。但现在，随着保障性租赁住房概念的持续发酵，各地的行业主体已经逐渐变成了国企。国企这部分主体一直以来在不动产领域中起到了压舱石的角色。去年底，国家重启了这一轮PSL资金的扶持，这轮资金没有进入房地产，而是进入了城市更新和保障性住房领域，都涉及到了租赁住房。

　　因此，无论是银行贷款支持还是国家其他金融和财政支持，都指向了这个领域。国企在这个领域中，成为城市更新或保障房发展的主要载体。接下来，国企通过盘活存量资产、降低负债成为一个非常重要的动作，也是各家国企今年将持续强调的工作。基于以上三个行业趋势，除了与原有民企合作，我们上下游企业与地方平台公司的关联性将进一步加强。

　　第二部分，我想分享的是行业目前的一些现状。

　　首先，全国行业平均出租率从去年的92%降到了88%。长租行业与房地产不同，房地产业大家会看续化率，最终都会卖掉。但出租率今年出现了明显下滑，同时租金也有所下降，全国55个城市的租金同比下降了2%，上海去年租金降幅超过5%，个别接近8%。这两个数字的下降带来的压力是租赁企业的盈利能力在下降。当一个行业主体企业的盈利能力下降时，意味着我们行业上下游企业的生意也会变得难做。

　　一方面，行业政策在引导推动行业发展；另一方面，行业经营企业的盈利能力在下降。因此，进入这个赛道的朋友们需要慎重，这个行业并不是用来替代传统房地产的，依然是一个赚钱相对辛苦的行业。许多租赁行业的前辈常说，他们从未见过如此“穷”的行业，降息幅度高于房地产行业。

　　其次，行业需求也在变化。大家都在说，是不是租房人在变多，需求是否持续稳定增长。但租赁行业的需求并没有高速提升，也不可能像房地产房价那样有高速提升的预期。我们预测，未来三年内，中国的租赁需求每年大约有2%的增长。这个计算逻辑是，城市化进程中带来的新人口，一部分是自有住房，买房的大约只有30%。另一部分需求增量来自于城市中人户分离的需求，例如孩子上学需要就近读书，老人住院需要康养等，或者由于职住分离，公司搬到城市远郊区，但家在中心区，产生了职住分离的需求。这些统称为城市中人户分离的租赁需求。我们计算下来，每年大约有2%的租赁需求增幅，这是一个稳定型需求，不是爆发型需求。在目前出租率和租金走低的阶段，未来需求增长预期相对稳定，很难通过这个行业带来暴利型的收入提升，而是一个相对稳定的行业。

　　第三点，一半是冷水一半是利好。过去三年，政府不断推广和发展保障性住房，一定程度上改变了人们的居住习惯。上海去年新建商品住宅交易量约七万套，保障性租赁住房新入市量为6.5万套。身边很多朋友选择卖房租房，这非常普遍。调研显示，特别是家庭型客群，上海去年约15%的项目，大约1万间房子是二房或三房，这些房子是所有项目中最先被租掉的。很多家庭租房确实是为了孩子上学或工作方便。政府不得不临时对政策打补丁，比如想租两房需要有一名家庭成员，想租三房需要有两名家庭成员，以控制大家积极租房的行动。上海市是长租房发展的先行城市。今年第一季度，深圳和杭州的保障性租赁住房入市也在大幅提升，有效入住率从一线城市延展到二线城市，对住房习惯也有所改善，从完全依赖买房逐步过渡到部分租房。在这样的背景下，社会对租房的预期在提升，对租房习惯的提升实际上对行业长期发展是利好。

　　在介绍了行业现状后，我将介绍行业可能给企业带来的一些发展机遇。

　　首先，由于租赁需求变得多元化，大家对产品变得更加挑剔。过去，人们认为租房是供给需求，只要租金便宜就可以。但现在，除了租金便宜外，对产品的挑剔程度非常高。例如，由于家庭成员结构变得复杂，大家对不同租赁产品的要求也变得更多。单身人士对单间产品可能非常依赖收纳空间，对房间是否可以提供洗衣晾晒区更加挑剔，是否可提供可变空间。洗手间是否有足够的空间供女性摆放化妆品，男性也有一定的收纳需求。以上海为例，租赁社区的发展对产品打造提出了更高要求，是否有共享空间，是否可以举办草地约会等活动，供需配置是否能满足日常生活需求。这些实际上都在提升。在这样的背景下，对众多供应企业来说，是一个重要的发展机遇。大家不仅聚焦于原有硬件，还可以围绕各种场景延伸出一些产品。

　　第二个发展机会是行业对规模的预期。刚刚提到，十四五期间有超过700万套的筹建任务，但到目前为止，只有100万间落实，还有600万间房屋未落实。除了建设中存在大量基础原材料需求外，还有后期软装、设备等相关的规模型需求。以北上广深、南京、成都、杭州、武汉等8个主要租赁城市为例，未来三年，筹建房供应期还有约280万套房屋需要从筹建变成入市。以上海为例，未来三年还有商品房5倍的量要上市。因此，从供应商业务角度来看，潜在规模比新建商品房更大。当然，很多朋友会问，集中筹建期过后，这个行业是否还有需求。再次强调，租赁住房是存量概念，新建商品房是增量概念。租赁住房正常情况下，产品迭代或房间翻新周期约为8年。简单计算，保租房集中供应前，市场机构化规模约600万间，保租房筹建了800万间。按每年10%的翻新率，每年约有60万间翻新。加上保租房，行业稳定在1500万间规模，每年约有150万间翻新量。因此，这个行业每年的存量租赁住房翻新率可能从60万间每年上升到150万间每年，这是一个持续稳定提升的量，也对应着行业供应商的稳定业务预期。所以，这三年大家迅速发展，做增量；未来五年到十年，我们做存量。这是与房地产行业不同的地方，所以这个行业值得大家深耕细作，细水长流。

　　最后一个发展机遇是基于大家对租赁需求认知的变化。未来，这个行业可能会带来产品端或供应链端的一些需求，从建筑材料到企业端的需求，逐渐演变成个人需求。因为租赁中很多东西是跟着人走的，而不动产中很多硬件是跟着房子走的。所以未来供应链端，我认为跟着人走的部分将成为接下来产品增量和增加收入的有效点。