二三线城市“金九银十”领跑楼市，行业复苏趋势有望持续
伴随9月份各地大力度推出楼市支持性政策，“十一”黄金周的楼市表现广受关注。据《红周刊》了解，“十一”期间，部分二三线城市楼市出现明显复苏势头，其表现远超一线城市。有业内人士在接受采访时表示，楼市的复苏趋势有望持续。
“十一”期间，广州楼市虽有区域亮点，但整体平淡。一位企业人士向《红周刊》表示，全国一线城市和广州的情况差不多。不过，济南等二线及三线城市却有出人意料的楼市复苏迹象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》表示，当前楼市的分化可以看作是不同城市间的行情轮动，因为支持房地产政策的时间和力度的差异，以及各地积压的购买力的不同，最终使得各地“十一”期间的楼市表现完全不同，但“部分二三线城市数据复苏是个好信号，至少说明这类市场是有上升空间的。”
在企业层面，房企业绩正在回暖，9月份百强房企销售额以10%的环比增速呈现复苏迹象。有业内人士向《红周刊》表示，这种回暖趋势在四季度具备一定的可持续性。
“十一”楼市成绩单出炉 二三线城市成交活跃
广东中原地产项目部总经理黄韬在今年8月下旬开启了“百日行动”计划，即每个周末走访三至四个在售项目，持续到12月份，届时至少在广州地区踩完30个项目。“十一”期间，黄韬也未停止看盘。
在他看来，今年国庆假期楼市不够理想，底部运作可能仍要持续一段时间。“我们初步统计今年国庆期间广州的新房成交量不到1000套，这个成交量放在近几年来讲也算比较低的。”黄韬向《红周刊》表示，“9月份很多开发商已经抢跑，但谈不上‘金九’。到了10月份，推货数量、到访量和成交量还是相对冷淡。”
据介绍，广州国庆假期在售项目的客流量整体高过平常，不过分化明显。部分开放组团、开放新产品的项目客流量更多，市中心的优质楼盘有成交量；外围区域尤其是减价幅度小的项目，假期门可罗雀，存在滞销现象。
在9月下旬各地密集出炉的楼市提振政策中，广州也曾传出新房限价幅度放宽消息，即新项目备案价格由原来按均价上下浮动6%，调整为可上浮10%、下浮20%。黄韬对此表示，目前操作层面还是“只做不说”：“广州没有价格可以下调20%的明文规定，但实际操作中降价是可以的，拿去备案可以通过。”
不过，当地“十一”期间并未出现外界所解读的大促销。据介绍，广州节日市场未能火爆的原因之一也在于没有大范围调价。其中大概七成楼盘没有调价，三成楼盘价格下调10%至15%，且减价幅度较大的项目主要局限在增城、花都、南沙等外围区域。他解释说，“一方面是国央企有避免国有资产流失等出于稳定因素的考量；另一方面是为了规避市场恐慌情绪，尤其正在持续销售的楼盘，不可能一边降价一边迎接退房。”
类似广州楼市这样需要再添一把火的城市还很多，黄韬介绍说，“就我们所观察到的，其实全国大部分地区的行情也和广州类似，重点城市的趋势没有太大转变。”
事实上，面对今年“金九银十”销售旺季，尽管房企提前铺排供货、积极营销去化，但成交数据不及去年同期。据中指监测数据，2022年国庆假期期间，其重点监测的21城新建商品住宅成交面积为66.93万平方米，同比下降37.7%。其中，广州、上海、深圳、北京4大一线城市的日均成交面积同比下降21%、47%、49%、64%。
不过，据中指研究院报告，网签数据存在滞后性，预计后续数据表现或有好转。另外，政策持续优化下部分二三线城市成交回暖，例如济南、沈阳、扬州、淮北、岳阳、南充今年国庆假期的新建商品住宅成交面积录得同比增长。其中，济南、沈阳的新房成交面积分别为6.73万平方米、7.15万平方米，日均成交面积不仅较去年同比增长46%、30%，较2019年—2021年国庆假期亦增长37%、16%。
位于济南云璟湖畔某楼盘的置业顾问就此向《红周刊》表示，今年“十一”期间，其负责楼盘的到访量和成交量高于去年，购房政策放宽成为市场主导因素，“济南之前政策不够明朗，9月份限购放开，最低三成首付降到两成，而且低利率，月供压力没那么大，还是很吸引购房人的。现在客户到访的目的性比较强，看盘后或者回去稍加考虑就能敲定。”
面对部分二三线城市市场活跃度的上升，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《红周刊》表示，“不少二三线城市通过加大购房补贴、发放消费券等营销活动提供消费者购房积极性，返乡置业也使得这类城市‘十一’期间成交稳中有升。”
严跃进将当前楼市分化归为不同城市间的行情轮动，“有的城市此前经历了一轮市场抬升，所以现在行情相对弱一点；有的城市前三季度的数据不够好，所以这轮政策刺激下能一定程度释放积压需求。”他向《红周刊》表示，“部分二三线城市数据复苏是个好信号，至少说明这类市场是有上升空间的。”
事实上，济南从9月中下旬迎来较大力度的房地产宽松政策，包括对二环外区域及部分二环内区域取消限购，非限购区首套房首付比例降至20%，首套房利率与二套房利率年内第四次下调至4.1%、4.9%等。当地开发商推货力度也有所加大，据济南房产网数据，9月26日-10月9日两周，济南加推2123套房源，房源供应超过8月份整月的1668套。
在某种程度上，济南“十一”期间楼盘销售数据攀升是对之前的积压购买力的释放。《红周刊》查询济南房产网数据了解到，当地7月份至9月份的商品房网签量依次为13049套、10727套、10832套，环比变化依次为-10%、 -18%、 1%。
《红周刊》了解到，龙湖集团、中海地产、万科等全国性房企或是济南楼市“赢家”。中指研究院披露的房企销售榜单中，龙湖集团、中海地产、万科分别以82.4亿元、78.7亿元、71.4亿元的销售额位居1—9月济南房企销售榜单TOP3。
而在今年9月26日-10月9日，前述房企旗下中海·华山珑城、雪山万科城、龙湖九里熙上项目依旧以1.33万平方米、0.89万平方米、0.44万平方米的销售面积入围济南商品住宅签约面积TOP5，按各项目销售均价测算，前述项目两周内收金约1.9亿元、1.3亿元、0.6亿元。
另值得一提的是，长三角地区亦是今年“十一”房企密集披露销售捷报的区域。比如，旭辉江苏区域累计销售10亿元，龙湖沪苏区域成交额7亿元，苏南绿城成交5.8亿元。当地企业密集推出特价房、折扣房、买房送车位等各类营销活动。
高端楼盘局部火热 助力房企单月销售额增长回正
《红周刊》了解到，在各地楼市表现分化下，高端住宅市场近期仍传出局部火热消息。“优质的楼盘始终是得到市场认同的。比如9月份中原在北京地区销售一个14万元/平方米的高端楼盘，开盘即卖出50多个亿。”黄韬补充说，“豪宅类客户资金相对充足，购买力强，在实体经济不够景气的背景下，部分客户愿意把资金用来购置房产。”
位于北京朝阳区某中高端楼盘项目的某置业顾问同样向《红周刊》表示，其项目没有折扣活动，销售情况不错，“项目套均总价大概1000万元，国庆期间每天客户到访量100组左右，成交了5个多亿。”
《红周刊》了解到，基于项目稀缺性和保值性特点，高端住宅市场的周期韧性更强。尤其在一线城市，部分单价“10万+”豪宅盘近期占据销冠地位。例如，北京东城区的城建·天坛府9月份以170套网签量、38.7亿元成交额成为北京月度“双料销冠”；上海杨浦区的仁恒·海上源则以191亿元的销售额占据今年1—9月上海“销冠”宝座。据房天下信息，该楼盘四批次共计266套房源，曾在8月18日线上选购开盘当日售罄收官。
高端楼盘火热也助益部分房企销售额同比转正。典型的如招商蛇口(001979)，9月份销售额达350.48亿元，环比增长47%、同比增长50%。在这背后，招商蛇口多个豪宅项目表现亮眼，当中最受关注的便是深圳太子湾的招商玺家园，项目于9月21日首开选房即售罄，成为今年继海德园之后深圳第二个“日光盘”。该项目备案均价为12万元/平方米，套均总价1917万元，604套住宅收金或超115亿元，为招商蛇口9月份销售额贡献占比达32%。
严跃进对此表示，豪宅市场一般可以反映市场资金的流向，不过与深圳和上海相比，此前北京的豪宅交易其实相对滞后，城市轮动下，当地高端住宅市场兴起是迟早的事。
关荣雪认为，购买优质项目本身可以极大满足住户功能多元化的住房需求，近期政策端对改善性住房需求的支持力度加大，改善型群体势必会抓住较佳时机入市。
楼市复苏具备持续性 当前两类房企或有较大作为
从房地产政策角度而言，支持行业健康发展的政策仍在持续推出。据中指监测，9月政策发布频次较7-8月大幅提升。比如，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，对6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降等符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，改善性住房需求方面也迎来政策利好，财政部、税务总局发布公告实施“卖一买一”退个税，即现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。地方新一轮的政策优化也拉开序幕，近一个月56个城市出台59次放松政策，涉及松绑“四限”、开展二手房“带押过户”试点等。
房地产企业的经营状况也随政策而动，据克而瑞等机构数据披露的销售榜单，9月份楼市已呈“弱复苏”迹象，该月TOP100房企实现单月销售操盘金额5709亿元，同比降幅收窄至25%，环比增长10%；超半数百强房企当月实现了业绩环比增长，其中华润置业、招商蛇口、绿地控股(600606)、越秀地产、仁恒置地等25家企业的环比增幅在30%以上。结合1—9月房企销售榜单，目前位居TOP3阵营碧桂园、保利发展、万科地产实现全口径销售额均超过3000亿元。
在房企货值储备情况方面，由于9月份重点城市第三批次集中土拍密集开拍，TOP50房企单月拿地金额较前三季度均值高出50%，不过由于部分土拍倾向底价成交，拿地金额同比仍下跌29%。从企业主体看，国央企仍是拿地主力，目前华润置地、保利发展、中海地产分别以2090亿元、1899亿元、1589亿元占据今年1-9月新增货值榜单TOP3。民营房企中以滨江集团(002244)、龙湖集团、伟星房产表现相对积极，分别以1448亿元、497亿元、255亿元排名1-9月新增货值榜单TOP4、TOP13、TOP22.
就房企的复苏趋势而言，严跃进指出，这种趋势具有一定的可持续性。作为后续市场的主力代表，在现在的利好政策下，这类房企有望迎接购房需求的继续释放。具体到哪类房企具有“先发”优势方面，在他看来，“主打国企牌或主打现房牌，在市场需求偏弱的情况下会有更好作为。”
关荣雪认为，在行业处于缓慢修复的阶段下，储备精良、财务指标安全、市场认可度高是衡量房企竞争力的指标，“储备精良即企业具有较高的产品力和可观的发展规模，后续能够拉长战线；财务安全上除了债务量可承受，资金回笼规模需要保障企业经营开展；另外要有具备维系客群的品牌影响力。”
在黄韬看来，房地产业在谋求高质量发展，而这需要一个过程，“需要忍耐一段时间才能走到健康状态。”
