中资国控裕新实业集团总裁宋淑科：从工业园区开发实践看新周期发展机遇
为何苏州区域的土地市场热度不减？
苏州工业园区的房价凭什么在波动中保持坚挺？
招商蛇口、中铁建、亨通地产、仁恒置地、旭辉集团等头部地产企业又何为纷纷看好苏州区域？
据苏州市自然资源和规划局发布的2022年苏州工地计划，今年苏州住宅供地量计划达到8500亩，创近年来新高。今年已经进行的两轮土拍，累计出让面积约146.06万方，成交金额约398.88亿元。9月3日，优采供应链合作大会苏州站来到苏州金鸡湖畔，与苏州区域品牌房企和供应链企业一起，探索苏州这座宜居城市独特的魅力。
会上，中资国控裕新实业集团总裁宋淑科以《从工业园区开发实践看新周期发展机遇》为题发表演讲。
中资国控裕新实业集团总裁 宋淑科
宋淑科：我在园区工作有二十年，做基础性研究，包括最早的城市规划、产业招商引资以及配套设施的建设。园区所有的学校等都是我原来的公司苏州工业园区开发公司投资建设，建设完毕之后移交给教育部门。
今天就大家所关心的住宅房地产的情况做一个简单的汇报。希望能回答三个问题：
第一个，疫情期间苏州工业园区的房价为什么坚挺？苏州工业园区也有很多地方疫情期间也降价，最多达到20%以上。但是金鸡湖周边核心区的房价基本没有降，星湾和星海两个学校的相关房子只要出来就是马上去化的。
第二个，房产企业所关心的，如何在这么严峻的经济形势和疫情情况下，发现或者说评价一个地块的升值潜力，如何找到潜力大的地块？特别是对于资金比较缺的中小型房企，对于市场拓展是非常重要的。
第三个，大方向方面，如何发现或者选择最具潜力的城市或者说开发区，因为有的时候我们进入一个城市，要有非常精准的眼光。
苏州工业园区的房价在2002年到现在，经历过三个阶段，2009年之前大家都觉得苏州工业园区的房子太偏了，大家都不来买。2009年到2016年这7年期间，苏州工业园区的房价很多地方从五六千涨到了五六万，特别是2012年到2016年之间，好像每一年苏州工业园区的房价都会翻一番，从一万多直接跳到三万多，从三万多直接到了五万多，现在核心区的房价十万靠上的也有，均价已经到了六七万，主要就是开发的过程非常的让人有一种日新月异的感觉，并且这种感觉很踏实，因为它不是画的饼，而是实实在在落在地上的城市。
苏州工业园区总结有几个特点：
第一个，产业发达，我们有166家世界五百强企业。
第二个，环境优美，绿化率大概40%。配套完善，教育配套、生活配套跟欧洲的德国基本持平，包括收入，包括人均GDP跟德国持平。产城融合方面，园区内部基本上不堵车，上有天堂，下有苏杭。苏州的美誉度在全国大家都是知道的，并且苏州还排在杭州前面。
第三个，苏州有一大批高学历、高包容性、高人才储备的区域和大量的人才。独墅湖高教区现在有超过30万的高素质人才，这些人才来自于全球。造就了一批高学历、高知识的富豪，这里有个翰林幼儿园，班里面父母是博士生的数量很多都超过小孩的数量，因为可能一个小孩的父亲母亲都是博士。
还有一个细节，将来也可以成为大家评判其他城市或者其他区域或者其他开发区，是否能够吸引人、留住人的一些技术方面的要素。
一，科学的城市规划。
二，精准的配套。
三，一大批不但从外面吸引过来还有我们自己培养的一大批高质量的消费人群。
四，建立与周边城市相比的比较竞争优势。比如环境各方面都比无锡好，成本比上海低，周边住着很多来自上海的人，他们在上海工作，周末跑到苏州来生活。开车只要出了上海城市，只要一进江苏地界，整个人的感觉就轻松无比，这是一个城市的荣耀。
生活压力最小，苏州的人均寿命是全国排第一的，城市宜居指数也是全国排第一的。苏州的制造业是全国最强的也是全球第一大工业城市。
如何发现或者评价地块升值潜力？我总结了三个因素。
第一个，市场购买力。这个很重要，中小型房企在一二线城市你是没有巨量的资金去拿地的，园区有很多地，中海经常拿着几百亿现金去拍一块几十亿的地块。我们评价一个城市很多时候没有钱的时候要看这个城市的人口多少，有很多二三线城市人口超过一千万，这种市场潜力一定是很大的。
第二个，位置。李嘉诚老先生都说了，买房子肯定是位置、位置还是位置。
第三个，周边的配套。如果说已经造好了的现成的大家都看得懂，但是如果周边还没有配套的时候怎么看？就看规划。当然只看规划还不行，还要看政府的执行力。
拿我负责的一个项目——中新生态科技城做个案例来讲述一下，该项目靠近阳澄湖。这个区域经过几个历史的时间周期已经形成了比较有特点的区位。这其中有两个显著的特点给大家分享一下：
第一个特点，因为南边是工厂和世界五百强公司，房子造好了之后，朗诗的房子在这里开发出来以后不到三个月入住率超过了70%，我们用三年完成了灰色区域两千亩的招商引资，每年的产值超过200亿，税收超过20亿，人均税收这个地方超过10万。
第二个特点，该区域入住的条件是学校、幼儿园配套的非常齐。目前有八家幼儿园、两个小学，一所九年一贯制。我们的建设进度完全是根据这个区域生活的小孩的年龄和数量来决定的，这就叫精准配套。
如何发现或者选择最具潜力的城市或者开发区？主要有以下两点：
第一点、一线城市不用说了。二线城市要选择人口增长的城市，三线城市要选择人口相对稳定区域的核心区域。有些具备特殊资源的四五六线城市是可以对照我前面的那几条规划方面的、配套方面的一些去比对，有可能会发现一些特殊的机会。还有一些政策性项目，比如霍尔果斯口岸，还有云南，东南亚跟老挝、泰国、柬埔寨都有一些关系，某些区域对制造业等一些税收方面的政策也有很大优势。
第二点、就是看规划。如果一个城市只规划了工业用地或者只规划了住宅，大家进去之前一定要小心。如果大部分都是工业用地基本上这个地方就是空城，因为没有人愿意去，如果大部分都是住宅用地，将来极有可能成为鬼城。房子造好了结果没有人愿意去买，或者买了之后没有人愿意去住。苏州工业园区三个三分之一的用地比例这个理念在江苏、安徽、浙江都得到了充分的实践，并且安徽省还发扬光大，把这三个三分之一用地比例写进了某一年的省政府工作报告，足以说明我们这个经验的成功。
在投资之前，建议与地方规划管理部门和城市管理部门多沟通。建议了解三方面的城市规划：城市总体规划，可以知道这个城市的发展方向在哪里。本区域的规划，可以知道这个区域的一些细节。地块周边的规划，不但要了解周边的规划还要了解周边规划的实施计划和实施的可能性。
最后有六个建议，提出请大家参考。
第一，大家投资的时候最好投资成功过的绿色项目，有参考经验的成本最低、成功率最高。
第二，产业结构。如果一个城市的产业发达而住宅相对比较紧缺，可以投。
第三，外来人口的数量和比例越多，这个城市就一定会越有活力。
第四，拆迁状况或者是政府的拆迁能力。
第五，政府的出地计划。
第六，中介的数据。找二三十家中介了解一下这边的新房状况或者二手房状况，对于我们将来的投资会非常有帮助。
