楼盘销售惨淡，股价却大涨，凭什么？
来源：上海证券报
??近日，估值处于历史低位的房地产板块崭露头角，中交地产连续三个交易日涨停，保利地产股价有望创出历史新高。
??为何资金无视今年前两个月楼市销售明显下滑的事实？难道资金不担心房企一季度业绩会很难看？
??其实，如果明白房企预收账款的“蓄水池”作用，就知道短期的销售下滑，完全可以被长周期收入熨平。从行业惯例看，预计房企2020年一季报、半年报的盈利总体会很不错。
地产板块上演百股上涨
??就在2月26日，地产股迎来久违的大涨，一周后的今天，该板块再次成为市场焦点。
??截至今日收盘，中信房地产指数大涨3.56%，从农历新年后的首个交易日(2月3日)起至今，该指数涨幅高达16.98%。
??个股方面亦有不少代表脱颖而出。截至今日收盘，广宇集团、鲁商发展、云南城投、中交地产、财信发展、宁波富达等12只个股相继涨停。
??其中，多家地产股更是成为近期资本市场中的“吸金王”，如收获了“三连板”的中交地产，股价已从2月3日的6.48元/股上涨至10.11元/股，涨幅高达56.02%。
?“蓄水池”有望激活房企一季报
??尽管房企2020年前两个月的销售明显锐减，2月更是创下近几年来单月销售的最低记录。但在业内人士看来，房企的当下销售，是预收账款，要确认为收入，还需等1年左右。而1年前的预收账款，则会在今年一季报转化为收入，其利润也是如此。这就是房地产行业特有的“蓄水池”。
??据小编梳理，在近期涨幅靠前的地产股中，多家房企在2018年和2019年一季度的预收账款增幅均表现亮眼。
??以近期涨幅最高的中交地产为例。中交地产2018年和2019年一季度预收账款分别为165.91亿元、168.67亿元，涨幅分别为84.48%、53.77%。
??再看备受业界关注的保利地产，其2018年和2019年一季度预收账款分别为2997.95亿元、3252.72亿元；增幅分别为33.06%、26.92%。
??而金科股份、新城控股两家房企前两年预收账款的绝对值和增幅也相当可观。其中，金科股份2018年、2019年一季度预收账款增幅分别为78%、58.24%。
??新城控股2018年和2019年一季度的预收账款增幅分别为133.33%、131.44%。据其2017年年报披露，公司2018 年计划开工的项目中，共有18个项目将于2020年一季度竣工交付。
??此外，渝开发、栖霞建设、三湘印象等多家上市房企的2018年和2019年一季度预收账款增幅均达到200%及以上。
?多家上市房企2019年业绩预喜
??事实上，前两年“攒下来”的预收账款，已在部分房企的2019年业绩中部分“兑现”。
??被行业评价为业绩超预期的保利地产则表示，2019年，公司营业总收入同比增长21.07%，营业利润及利润总额分别同比增长41.36%和41.15%，实现净利润同比增长40.55%。据中信建投分析，其中，结转规模提升带动公司营业收入同比增长21.1%。
??据合肥城建2019年度业绩快报显示，报告期内，公司实现营业总收入28.1亿元，同比增长42.52%；实现营业利润8.10亿元，同比增长104.96%；实现利润总额7.88亿元，同比增长99.23%。关于业绩预增的原因，合肥城建称，主要系2019年度兑现的房地产项目较多且毛利率较上年同期有所提高。
??同样主要因2019年交房规模及整体销售毛利增加，而实现各项主要财务指标增长的还有金科股份。
??据金科股份披露，公司2019年实现全年营业收入677.73亿元，同比增长 64.36%；实现营业利润86.22亿元，同比增长61.50%；实现利润总额83.35亿元，同比增长59.98%；实现净利润63.57亿元，同比增长58.11%；实现净利润56.76亿元，同比增长46.06%。
??荣盛发展业绩表现也很靓丽。公司2019年业绩快报显示，期内实现营业收入709.53亿元、净利润91.02亿元，同比增长25.88%、20.32%。利润的增长就得益于结算收入同比增长较多。
??尽管预收款项可作为判断房企未来收入的重要指标，但也有业内人士提醒，这项指标仅作为参考项，预收款项数据亮眼是一方面，其销售净利率是否能保持一定水平，则事关盈利厚薄，这一点还需细究。
