杭州新规后首拍地：2宗宅地均封顶溢价率成交
自去年下半年楼市趋稳以来，全国多城楼市成交低位徘徊。然而进入2019年，特别是春节过后的3月份，多个一二线城市楼市成交企稳回升，俨然出现一波“小阳春”行情。随之而来的是土地市场的“活跃”，溢价率超100%、封顶溢价率+自持再现土拍市场。
4月2日上午，杭州主城区出让4宗地块，其中2宗为住宅用地。最终，位于下城区、拱墅区的2宗住宅用地，在分别经过36轮、39轮竞价后，被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得。
《每日经济新闻》记者注意到，上述2宗宅地分别以30%溢价率+自持22%、30%溢价率+自持21%的代价成交。这也是杭州土拍新规将宅地封顶溢价率从50%下调至30%后首次拍地。
封顶溢价率+自持超20%摘地
信息显示，此次出让的4宗地块包括2宗住宅用地、1宗人才租赁专项用地，以及1宗商业用地。
位于拱墅区的编号为杭政储出(2019)10号地块为住宅(设配套公建)用地。在经过20轮竞价后进入竞自持程序，最终经过19轮的竞自持投报后，被金地以最高限价17.6亿元、30%溢价率+自持21%、楼面价22277元/平方米竞得。
出让公告显示，该地块东至通益路绿地、南至祥泰街、西至祥景路、北至周家河绿带；地块出让面积3.16万平方米，规划建筑面积7.9万平方米；竞得方须建设不少于7900.25平方米作为配建公共租赁住房，并无偿移交杭州市住房保障办公室。
《每日经济新闻》记者注意到，以自持21%+配建10%公租房计算，上述地块可售部分楼面价超过32000元/平方米。第三方平台数据显示，目前该地块周边在售二手房均价在30000元~45000元/平方米。
位于下城区的编号为杭政储出(2019)11号地块为住宅兼容商业商务用地。在经过16轮竞价后进入竞自持投报程序，最终经过20轮的竞自持投报后，被阳光城以最高限价15.7亿元、30%溢价率+自持22%、楼面价26263元/平方米竞得。
出让公告显示，该地块东至东新路、南至规划新西路、西至规划路、北至善贤路；出让面积2.49万平方米，规划建筑面积5.98万平方米；商业商务建筑面积不少于地上总建筑面积的的30%，且不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。
以自持22%计算，上述地块住宅部分可售楼面价超过33000元/平方米。第三方平台数据显示，目前该地块周边在售二手房均价35000元~48000元/平方米。
此外，同时出让的编号为杭政储出(2019)8号的人才专项租赁住房用地在经过1轮竞价后，被中宸建设以底价1.23亿元、楼面价4880元/平方米竞得；编号为杭政储出(2019)9号的位于上城区的商业商务用地，被杭州汇质投资咨询有限公司以总价22.75亿元、溢价率30.4%、楼面价16089元/平方米竞得。
土地市场现“小阳春”行情？
值得注意的是，上述2宗涉宅地块是杭州土拍新规后首次拍地。
此前的2月27日，杭州市公告出让4宗地块，将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。而下调封顶溢价率被市场解读为“稳地价”的举措之一。
《每日经济新闻》记者注意到，自去年4月杭州实行摇号购房政策以来，随着大量新盘集中上市，杭州楼市逐渐降温，土拍也随之降温。
去年在楼市火热时，杭州土拍“50%溢价率+自持比例”成为标配。
2018年5月21日，招商蛇口以溢价率50%+自持4%、总价56亿元拿下萧山一宗宅地；5月28日，恒隆以119%溢价率、总价107亿元拿下一宗商业用地；5月30日，绿城交投以溢价率50%+自持2%、总价23亿元拿下未来科技城一宗宅地……
然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现过。
去年7月，杭州土拍综合溢价率为14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份，杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。
而放眼全国，进入3月份后，多个城市土拍均出现溢价率超过100%的现象。
3月21日，合肥出让6宗涉宅地块，吸引近50家房企竞拍，最终6宗地块均成功拍出，共揽金124亿元；而6宗地块中有4宗溢价率超过100%，最高溢价率更是达到140%。3月27日，徐州的一场土拍中，多宗宅地溢价率超过100%。
有关机构监测数据也显示，其监测的300个城市中，今年一季度流拍土地96宗，流拍率为6.1%，较去年回落4个百分点；而3月份流拍率仅为1.8%，为2018年以来单月最低水平。另一方面，一季度300个城市楼面价较去年四季度上涨17%；平均溢价率14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。
流拍率降低、溢价率走高、地价企稳回升，是否预示着土地市场乃至楼市将迎来一波“小阳春”行情？
“在新的经济下行压力下，短期内政策不会轻易改变，房地产市场会继续升温，量价仍然会惯性上涨。”浙报地产研究院院长丁建刚向《每日经济新闻》记者分析认为，长远来看，房地产市场走势有着极大的不确定性，甚至不太乐观。
而易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前土拍溢价率的上升，与当前融资环境的相对宽松有一定关系。“一方面可以看出在优质地块的竞争上，房企还是有明显的拿地积极性；另一方面也与年初融资环境相对宽松，房企资金回款到位、相对充裕有关。”
Wind数据显示，今年1至2月，房企境内发债1132亿元，同比增长113%；海外发债1074亿元，同比增长22%。央行数据也显示，1至2月人民币新增贷款4.1万亿元，同比多增约0.37万亿元；社会融资新增5.3万亿元，同比多增1.05万亿元。
