?新浪乐居讯 RET睿意德发布的《2014北京商业地产市场盘点与趋势》报告预计，2015年北京有14个集中商业开业，总供应量将达130万平方米，呈现出较为明显的近郊、远郊市场活跃态势。以东坝为例，在住宅开发带来大量常住人口之后，金隅嘉品Mall计划于2015年年中开业，以全新的体验型商业形态，快速“补位”区域短板。

  商业快速“补位”  近郊城市化提速

  随着五环内商业逐渐饱和，新兴区域正在成为商业投资的主场。

  中国商业地产全程服务机构RET睿意德的研究表明，2015年，预计有14个集中商业开业，主要集中在丰台、朝阳、通州三区。“虽然北京城市中心商业物业相对饱和，但经济发展成熟稳定，旧项目迎来改建升级，城市副中心日趋成熟，商业物业发展空间依然广阔，仍是众多大型商业地产开发商和品牌零售商的重要布点”，RET睿意德董事索珊表示。

  该机构研究中心数据还显示，从商服用地的成交来看，随着城市新区的规划和发展，近郊成为商服用地供应和交易的主战场。2014年近郊共成交用地171.68万平方米，占城市总成交量的91.67%；从价格上看，“近郊、远郊商服用地价格快速上行，同比增幅达到20%以上。”索珊说。

  中国商业地产联盟常务副理事长兼秘书长王永平同样认为，尽管北京商业这几年供应量较大，但是相较于国内其他城市，北京的商业成长性还是要好很多，尤其是在居住人口快速增加的近郊区，商业能够迅速提升城市化水平，“补位”区域短板。“以东坝为例，作为空港都市区、第四使馆区和国际商贸中心区，这个区域住宅地价屡创新高，区域内的居住人口数量和质量，都支撑了高品质商业的建设”。

  预计于2015年年中开业的金隅嘉品Mall，就是这样一个“补位者”的典型。作为北京地区综合实力最强房企、以及北京最大的投资型物业持有者和管理者之一金隅旗下首个自持型购物中心，“这个项目是其在商业地产领域的一次重要探索和未来战略规划的重要一项。项目总规划面积9.77万平米，将被打造出重体验、一站式的家庭休闲生活空间”，金隅有关负责人表示，“我们将在开业前三年的培养期内，实施三大策略，首先是重推广，每年拿出租金总收益15%-20%用于对商场宣传推广工作；第二是重调研，每年组织四次的市场调研活动，通过数据来指导商家对于市场的变化和消费者的变化做进一步的推广和经营；第三是重合作，与购物中心所辐射的周边3到5公里的社区、社会公益性组织、政府机构的合作，带动整个区域，培养与居民之间的感情，使我们真正成为东坝商圈沟通交流的平台”。

  “金隅嘉品Mall的产品定位和经营策略，对于这种新兴近郊区来说有很强的针对性，我们也非常看好，所以毫不犹豫地决定在此新开影院”，国内院线龙头企业保利影业投资有限公司总经理柳德彬先生对记者说，“这里的消费能力是非常好的。我们保利影院预计要建7个厅，1300多座，包括一个拥有保利独家技术的POLYMAX巨幕厅”。

  东坝商圈进入“升级年”

  王永平和柳德彬都提到的东坝，已经吸引了太多人的注意，尤其是恒大地产在此高价拿地之后。具有得天独厚地理优势和规划优势，让东坝成为住宅开发的“香饽饽”，而随着金隅嘉品Mall这样的高品质商业的投入运营，整个商圈的形象将迅速提升。

  “德国《焦点周刊》今年9月10号根据全球机场客运量人次进行了排名，北京首都国际机场名列第二位，2014年首都机场已经跻身为世界客运枢纽的前三甲之列，而东坝商圈正处于机场第二高速的沿线，距机场仅7公里，是进入北京城区的第一站。因机场特有的区位优势和要素聚集力形成的空港都市区，通常分为以机场为核心的四个圈层，其中，车程在15分钟左右的是关联产业区，东坝商圈就在首都机场的关联产业区内，与望京商圈有着同样地理优势。这将带动东坝商圈成为新的世界城市中心区，与大望京商圈和CBD商圈并驾齐驱，三足鼎立”，王永平指出。

  而在金隅嘉品Mall负责人高女士看来，东坝作为国际商贸中心区，其详细规范已经通过市规委审查，市政基础设施专项规划编制也已完成。未来这里将途径至少三条地铁线，预计将有6条对外联络通道，形成连接东坝、望京、首都机场、CBD商圈重点节点城市轨道交通枢纽。在京港洽谈会上，香港的（欧姆迪）投资已经就东坝国际商贸中心区“顶级品牌总部街区项目”与朝阳区政府签约，未来顶级品牌总部街区将东坝打造成为集国际顶级研发、设计、推广、营销于一体，具有全球影响力的顶级消费品牌交易中心，总投资60亿元。东坝国际商贸中心还将同步引进国际化的医院、学校以及体育等公共设施，建设高品质的国际化社区，将东坝商圈打造成一个高品质的综合生活区域。“这些都让东坝处于升级、爆发的前夜，金隅嘉品Mall的投入运营，恰好在这个节点上”，她说，“第四使馆区落户，对整个区域的国际化和品质化也都有非常重要的作用，这一点从三里屯的发展上就已经有先例可循。”

  作为区域升级的“点睛之作”，金隅嘉品Mall并不仅仅定位为一个综合性商业中心，而是力图把整个东坝商圈打造成北京最美好生活的新潮空间。“我们不仅是一家商场，更是一个生活广场，渗透了生活中的方方面面，更注重感受、态度和氛围”， 金隅嘉品Mall负责人高女士表示，“在购物的时候我们更关注的是服务、在看电影的时候我们更关注的是体验感、在逛超市的时候我们更关注的是舒适度。我们还在露台打造了儿童娱乐体验区，让一家人能够在天气好的时候享受到安全的室外游戏。我们不仅是一家商场，更是欢聚的庭院”。

  在王永平看来，这样的设计也非常符合当前购物中心的最先进理念，“对于新兴住区的商业补位，不仅要考虑其功能性，更重要是全家庭型的体验感、互动性，从而让新兴区域的商业站在最高起点上，这样的升级是非常值得期待的”。