房企“试水”刚需“加力”
上周末，台风“娜基莉”光顾，给酷暑中的上海带来了一丝凉意。8月，上海楼市也将迎来一股代号为“刚需”的台风，有业内人士认为，在房企试水“金九银十”的心态之下，刚需供应增加的8月上海楼市，成交量有望小幅回暖。
楼市吹起“刚需风”
上周末，即将推出90平方米三房房源的融信泊湾举办了七夕活动,笔者在现场目测，有近百名购房者前来看房。售楼员介绍:“项目近期即将开盘，目前认筹情况不错，总共只推出70套，目前已认筹了近80套房源。仅今天一天就已经认筹了近10套。”
融信泊湾并不是唯一在8月推出中小型房源项目。据了解，南山雨果也将于近期推出部分60平方米房源。此外，包括文化名邸、摩卡小城、悦尚华都在内的多个楼盘都将在8月推出小户型房源。
据统计，8月上海预开盘商品住宅总数为20个，与7月实际开盘数量持平。其中，面积在120平方米以内的中小户型楼盘有11个。
另外，从7月实际开盘数据来看，19个延期开盘的住宅大多将延期至8月开盘，其中相当部分的项目将以刚需房源为主。
房企“抢”入市
在今年楼市成交低迷的背景下，刚需产品为何还要选择在淡季集中入市？
有业内人士直言，9、10月是传统的推盘旺季，今年的市场情况下，届时很有可能迎来较多的开盘量和较大的优惠幅度，那么房企的竞争压力将加剧，因此有较多房企会选择在这之前提早入市，也趁此机会“试水”，为“金九”蓄力。
南山雨果项目负责人告诉笔者：“开盘是按照集团既定目标进行的，拿到预售证即开盘。虽然市场下行的声音较多，但当前的购房者更趋于理性，性价比高的优质房源肯定不愁卖，因此我们还是比较有信心的。”
然而并非所有房企都如此信心十足。浦东某楼盘的项目负责人便表示，年中已过，公司至今仅完成了全年任务指标的3成，若不加快推盘节奏和力度，恐怕很难完成全年目标。
以上两种想法基本代表了房企“争抢”8月市场的主流心态。但无论“信心十足”也好，“着急上火”也罢，在这两种心态的影响之下，今年8月的上海楼市或将迎来一场“刚需盛宴”。
分析师王佳贤认为，随着中高端产品的逐渐饱和，8月下旬很有可能还会有刚需产品入市。在刚需楼盘集中入市的带动之下，8月上海楼市的成交量或将有所回升。成交或将小幅上升
此外，近期新房优惠打折力度的提高也从一定程度上提升了业内对于8月的信心。据统计，8月上海打折优惠的楼盘共计132个，环比7月增加5个。其中15个楼盘的优惠幅度达到了9折及以上，较7月增加9个。
锦和投资集团品牌总监沙立松认为，受夏季高温的影响，置业者看房意愿不高。今年成交相对低迷，楼市库存压力较大，因此在售的楼盘为了提高置业者的看房愿意，或多或少地会推出一些优惠活动。
在此背景之下，有业内人士判断，8月上海楼市的成交状况会较7月有所提升。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，近期农业银行(601288,股吧)等金融机构对于刚需的支持力度在加大，因此预计成交量将会有所增加。“但是，目前的信贷环境对于刚需的惠及程度并没有预期的大。因此，8月最终的成交量应该仅是小幅上升。”他补充道。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄也认为，从目前楼盘打折情况来看，力度不大，创新也不多。因此从短期来看，8月的成交情况较7月应该会有所好转，但基本还是“维稳”。
房贷“有条件”松动或促刚需成交
近日，“房贷松动”的消息引起了业内热议。上周末，笔者以客户身份向农行浦东、徐汇等多个分行了解到，当前，若是首套住房，的确可以享受95折房贷利率优惠，但是房贷的商业贷款部分须在200万元以上才可递交优惠申请。
对此，易居中国执行总裁丁祖昱表示，“有条件”执行总比“无条件”不执行要好，其他银行也有望跟进。
随后笔者咨询了交通银行(601328,股吧)、工商银行(601398,股吧)等银行信贷员，他们均表示，尚未收到任何购房贷款打折优惠的文件通知。
从事中介行业5年的小黄告诉笔者，从今年5月起，上海的首套房贷利率基本在基准利率上有所上浮，多数大型商业银行首套房贷利率甚至还上浮5%-10%不等。而目前四大行基本上首套房贷都可达到基准利率，如此看来，目前的房贷政策已经较之前有所松动。
业内人士指出，此次信贷虽然还未大举放松，但已经出现了松动，这也将带动未来客户尤其是刚需客户的入市，进而提高成交。
