“你才是你小区真正的主人。物业公司就是你花钱请来的清洁阿姨。你觉得小区的事二者谁说了算？”上周日，位于顺峰山公园的社会创新中心迎来了一位物 业管理专家———中国业主大会研究会秘书长刘生敏先生，以其近10年的研究经历，为顺德市民带来了一场题为《我的小区我做主》的公益讲座，普及“业主主导 型”的小区管理模式。

  小区银行账户必须单列

  “我实话实说，目前国内80%的物业管理公司都不行，因为业主自己都不关心自己的财产，物业公司怎么可能负责任呢？”刘生敏认为目前国内的小区管理非常不规范：“很多物业公司仅仅做了清洁等表面的工作，但其实物业管理更重要的是设施设备的维护。”

  刘生敏介绍上海北京等地区一些小区大约交楼13年后，由于业主不管事、设施设备的损坏和物管费不足等因素导致物管公司相继撤离。由于设备年久失修维护费用太高，找不到接盘的物管公司，小区管理陷入僵局。

  “我十年来一直在做的工作就是告诉业主这个真相。你要爱你的家，爱你的财产。你买一套房子100万，其实你住的地方只有30万，70万都是家门外、小区内的权益。”

  那 么如何才能更好地维护业主的权益？刘生敏此次特地搬出了自己总结的一套“业主主导型”物业管理模式。其中最重要的就是小区银行账户必须单列，财务独立核算 并实行年度审计。据刘生敏介绍，目前国内的物业公司一般都为多家小区提供服务，但账户却只有一个。“利用这种手段，物业公司就能以账户共用为由拒绝小区业 委会的查账要求。业主的权益显然会因此遭到损害。”

  小区业委会成员来取经

  刘生敏的发言引起台下几十位听众的阵阵掌声。顺职院的王益民老师是大良金域湾小区的业委会主任，从2009年开始参与小区自治的工作，王老师称自己一边摸索一边做，遇到了很多困难。

  这次听说是由社创中心牵头举办的讲座，他带了5名业委会成员一起来取经。“这些内容对我们小区业委会来说非常必要，对我们的工作有很大帮助。如果能早一点听到刘老师的课，会少走很多弯路。也希望今后能多有一些类似的机会让各个业委会之间能够多沟通。”

  王益民的想法或许很快就能实现。据社创中心的工作人员介绍，他们在对顺德区内部分小区业委会进行调研后，正准备牵头成立一个顺德业委会协会。希望能够通过协会多引入刘生敏这类的物业管理专家，提供小区管理经验，也为大家提供一个沟通交流的平台，能够彼此分享资源。

  精彩问答

  某小区业主：业委会应该在什么时候成立？

  刘 生敏：千万不要等矛盾出现了才想起要成立业委会，那个时候就太晚了。虽然国家规定只有在小区入住率达到51%的时候才能够通过业主大会投票选举产生业委 会。当小区入住率未达到51%时可先成立业主联谊会，使业主先熟悉起来。满足条件后，再来选举业委会就会顺利很多。

  金域湾业委会成员：应该怎样平衡业委会与业主之间的关系？

  刘 生敏：这个难度确实非常大，我认为一个负责任的业委会每周要接待一次业主、每周要开一次业委会会议、每季度要培训业主代表、每半个月一次的物业服务评价、 每半年要举行一次业主代表的联谊活动、每年要进行一次财务审计、每年要把业委会工作装订成册后连同财务报告发到每家每户业主手上等等。做这些看似繁琐的工 作其实除了是保持与业主的沟通畅通外，更重要的是要让业主知道业委会都干了哪些实事，只有这样业委会才能取得业主的信任，从而更好地开展工作。

  伦教鸡州长丰苑的业委会代表：长丰苑因安全问题一直想封闭式管理，但困难重重，有没有解决的办法？

  刘 生敏：相比于封闭式小区，我更赞同开放式小区的建设。国外的小区本身就是开放式的，如果本小区弄封闭式管理，相邻的小区也弄封闭式管理，那么小区之间的资 源就不能很好地利用。长丰苑的情况我也有所了解，但我认为小区业主不能只以个人为出发点，要了解村委会的需求是什么，要通过联席会议或座谈会等形式，积极 与村委会进行沟通。如果协商都不能解决，可以走法律途径，要求政府部门批准封闭的方案，对你的封闭图纸进行审批，如果政府部门不审批或不通过，你就可进行 行政诉讼，但需要注意的是，走法律途径的结果未必是你预想的结果。

  小区业主：摩托车在小区里被盗了，物业公司是否要承担相应的责任？

  刘 生敏：物业公司不对小区内的财产进行管理是有道理的，如果物管公司要承担财产保管方面的责任，第一物业费肯定会有所提高，第二业主要进行财产的登记，例如 车辆需要进行保管，那么车辆开进小区后，要拿车钥匙到物业管理进行登记，显然这是无法做到的。但并不代表物业公司无需承担维护秩序的责任，例如要有出入登 记、监控系统的完好无损等，如果物业公司没做到维护秩序的责任，你就可根据物业合同追究其责任，甚至赔偿你被盗的损失。

  ●目前国内80%的物业管理公司都不行，因为业主自己都不关心自己的财产，物业公司怎么可能负责任呢？

  ●你买一套房子100万，其实你住的地方只有30万，70万都是在家门外、小区内的权益。

  ●相比于封闭式小区，我更赞同开放式小区的建设。

  ——— 中国业主大会研究会秘书长刘生敏