杨红旭：房价上涨势头受抑
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
房价上涨势头受抑
楼市经历3月的狂热后，4月出现一些微妙变化。一方面，住宅成交量有所萎缩；另一方面，房价也出现上攻势头减弱的苗头。虽然很多城市地价仍在高涨，地王频现，虽然仍有很多楼盘热销，但国五条并非全无效果。
首先，观察成交量。4月，全国主要城市的二手房成交量，相比3月暴跌，比如北京二手房大跌88%，创近15个月最低。新建商品住宅亦呈调整之态。4月，全国20个典型城市新建商品住宅成交面积，环比3月下降33%。然而，需要关注的是，4月成交量不仅低于异常红火的3月，而且还低于去年下半年以来的月均水平。
至于5月份，预计一二线城市的总体住宅成交量将比4月小幅反弹。主要是季节性因素，每年3-5月，有时延至6月，都有一波“春季行情”，今年有些特殊，3月爆热，4月速降，5月可能出现恢复性小反弹。但即便反弹后，其成交量也仍低于去年四季度的月均水平，以及今年1月和3月。二三季度成交量回落，基本已成定局。
其次，分析房价变化。国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市的房价指数表明，房价环比、同比上涨的城市分别达到67个、68个，占比超过九成。其中环比最高涨幅的是广州和沈阳，皆为2.1%。值得关注的是，3月份70个城市的平均环比涨幅为1.09%，而4月份就降至0.95%，也即和3月相比，涨势放缓，虽然已经连续11个月环比上涨，但涨幅出现7个月来的首次下降。其中，北京、上海、广州、深圳环比涨幅，分别回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点，其回落明显幅度大于70个城市的平均水平。证明之前房价最为火爆的一线城市，对调控政策的敏感度也远高于三四线城市。
不过，很多人认为房价还在加速上涨。很多城市的房价同比涨幅仍在继续扩大，比如北京就由3月份的11.2%扩大至13.4%，其中广州的同比涨幅最大，为13.7%。若看70个城市的平均水平，同比增幅由3月的3.3%扩大至4.5%。但必须明白一个规律：环比涨幅反映的是这个月比上个月，中间跨度为一月，属超短期；同比涨幅体现的是这个月比去年同月，中间跨度为一年。因此，房价同比变化滞后于环比涨幅。
3月份的环比涨幅，基本可以认为是本轮房价上涨周期中的最高值了，接下去将持续数月回落，但仍存在某些月份重新反弹、波动的可能性，尤其是四季度出现小反弹的可能性较大，但反弹后的高度，也很难再超过3月份了。一旦今年某月的环比增幅开始低于去年同月，则房价同比增幅也将触顶回落，这个时间点，很可能出现在四季度或明年一季度。因此，大家应更多的关注房价环比涨幅变化，而非同比变化。
从成交均价看，也有些调整的迹象。比如，4月份广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价环比3月下降2.6%，这是自去年10月份以来，广州新建商品住宅价格首次出现回落。再如，5月以来北京新建商品住宅成交均价约为每平方米20700元，和4月每平方米20870元的均价相比，出现小幅下跌。成交均价变化，会受到成交结构的显著影响，因此不如房价指数变化准确性高。总体反映出，从4月份开始，一线城房价涨势受到抑制。短期来看，房价还会涨，但是涨幅回落。2014年可能比今年会差一点，2015年可能迎来新一轮楼市偏低迷的时期。
需要提示的是，短周期看，房价上涨最猛的时点已过，明后年少数月份，甚至出现小幅下跌，但并这并妨碍房价长期看涨。其一，中国GDP增速虽然告别了10%的高增长，但是在7%上下维持5到10年是没问题的，这依然高于全球很多经济体的增速；其二，我国城镇化还在推进，当前城镇化率为53%，在达到70%之前，住宅需求规模仍然较大。况且去年国家提出了新型城镇化，必然对楼市需求带来刺激。其三，中国的人口红利依然存在，尤其是城镇适龄（25-49岁）购房人口规模仍在增长。其四，住房饱和度还没有真正饱和，很多城市还没有达到户均一套房的水平。
最后，关于调控。近期政策面保持平静，房价涨幅回落是决策层所乐见的，同时经济增长乏力也制约了政府进一步调控房地产。从中长期看，未来房地产调控不会消失，因为楼市具有冷暖交替的周期性规律，过冷过热时都需要调控。但建立调控的长效机制将是重点，以前多用行政干预手段，比如限购、限价、限贷，未来将对调控手段和方式可以进行优化，尽量少用行政干预手段，多用经济手段，比如信贷、税收等。近日，消息称房产税试点城市将扩容，这其实正是长效机制的一个环节。
