中国房地产十年调控那些事儿：未解决根本问题
调控未解决根本问题
众多业内人士总结十年调控的共性是，调控过多在抑制购房者需求上做文章，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。但是，要知道，购房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不断抑制的购房需求，必然会在某一点爆发。
SOHO中国[简介最新动态]董事会主席潘石屹在近期举办的博鳌论坛上称，应该反思一下调控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地产调控，前5年还是更多地从按揭贷款的首付比例这方面去调整，最近几年的政策，更多地用行政手段去调控。当我们一个思路、一种方式使用了10年还没见成效的时候，就应该要反思一下了。
业内普遍认为，房价屡调屡涨的深层次原因在于地方政府依旧很依赖土地财政收入，这样便导致上行下不效，中央调控政策到了地方便大打折扣。
有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元；2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元。据了解，2001至2003年，全国土地出让金高达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。
另据克而瑞数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海住宅用地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海住宅用地成交均价为3127元每平方米，2006年则下降至1811元每平方米，2007年反弹至3828元每平方米，2008年由于受到金融危机的冲击，住宅用地均价出现下跌，为3393元每平方米，而在随后的两年又出现爆发式上涨，2009年7143元每平方米，2010年均价破万，达到10574元每平方米。
合理调控，保护刚需
上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，房价之所以居高不下，从实质上来讲主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控失去作用是必然的，最终的效果肯定也是令人失望的。
另外，由于购房需求的不同，以往的调控很大程度上误伤了一些购房群体，让很多改善性需求者不得不在政策的边缘徘徊。实际调控应该保证切实需求者有房可购，而非进行“一刀切”的抑制。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本次的新“国五条”细则在这方面有一定的突破，主要坚持的还是“去投机化”的目的，主要针对的是投机购房者。
从调控手段来讲，二手房交易20%个人所得税主要是针对短期内（5年内尤其是1~2年的短期投机客）投机行为而征收的资本利得税，通过这个税收动作，一定程度上将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产当做投机的工具从而弱化房地产本身的投资属性，让房产回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。
张宏伟说，现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用，为以后以限购为主的行政化手段退出做铺垫。从这个角度来讲，此次调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。
