继北京、上海、重庆密集发布新国五条实施细则后，广州、深圳昨日赶在大限到来前亮出了自己的“底牌”，广州直至昨晚22时14分左右才公布新国五条落地细则。其中，广州、深圳两地均明确提出要引导房地产开发企业理性定价，广州更是明确将对商品住宅的预售申报价格实行指导，超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

  广州还提高了外地人购房门槛，非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

  房价涨幅

  低于人均可支配收入增幅

  今年1、2月份，广州房价分别同比上涨10%和14%。按照国家统计局发布的数据，在70个大中城市中，广州和北京的2月房价，以3.1%的环比涨幅并列第一，而深圳环比上涨2.2%，仅排在北上广之后。

  在这样的上涨压力下，广州、深圳如何收紧房价狂奔的缰绳？

  直至昨晚22时许，广州才迟迟公布了新国五条落地细则，堪称一线城市中最迟公布细则的城市。其中提出，2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

  深圳版细则也如出一辙：将根据深圳市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

  深圳版细则还提出，要加强市场监测与价格分析，引导房地产开发企业理性定价，严格规范新建商品住房供应管理，促进中低价位普通商品住房和保障性住房的有效供应，进一步完善稳定房价工作机制。

  针对房价控制目标的可实现性，业内人士指出，从各地设定的房价控制目标来看，北京版细则对于房价目标控制最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格。相比之下，广州、深圳实际上仍保持一定的房价上涨预期，政策余地较大，目标实现的难度并没有那么大。

  个税计征

  两地均未明确计征细则

  在新国五条细则中，最受关注的莫过于“二手房交易按转让所得的20%计征个人所得税”的规定如何细化执行。在落地细则出台前，广州、深圳两地均出现二手房交易过户井喷的现象，不少市民赶搭政策末班车。

  广州、深圳两地细则均提出，将严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。深圳版细则还提出，要充分发挥税收政策的调节作用，提出完善房地产价格评估技术，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。

  但是，两地细则并未明确二手房交易“20%个税”的计征细则，甚至未像北京一样明确“新旧政策以买卖合同网签时间为准”。

  目前，广州市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

  专家表示，虽然各地细则提出出售二手房按差额的20%征个税，但大多仅停留在重申新国五条原文的基础上，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题有待细化。具体如何执行，仍需等税务总局的细则出台。

  对于二套房贷，广州细则称，人民银行广州分行可结合2013年广州新建商品住房价格控制目标和广州房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。而深圳细则则是加多了“在必要时候”调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

  限购措施

  从化增城自主确定限购措施

  广东新国五条细则要求广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国五条不符的，应立即作出调整。

  昨日出炉的广州版细则提出，将从严、从紧执行住房限购措施。包括：购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

  资深房产专家黎文江表示，这也意味着广州对外地人在广州购房门槛提高，堵住了此前限购存在的漏洞。

  对于广州而言，增城、从化是否纳入限购成为热点。昨日的广州版细则要求，从化市、增城市严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。

  深圳版细则重申继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。其中表示，市规划国土部门要加强与市税务、民政、公安、社保等部门的合作，实现信息互通，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为，并发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。不过，有业内人士表示，这一表述深圳目前已经在严格执行，细则并无任何新意，尤其是没有提出类似北京的“单身限购一套房”等政策。

  预售价格

  广深将引导楼盘理性定价

  值得注意的是，自新国五条出台后，深圳就立即重申从严执行曾在2011年市场调控中使用的“价格调控机制”——“限价令”。“限价令”的核心在于要求开发商的预售商品房价格不能高于片区均价并实现“月度环比零增长”等指标。而这次的细则中，深圳也明确要“强化商品房预售管理，引导房地产开发企业理性定价”。

  广州版细则同样提出，引导开发企业理性定价，对商品住宅的预售申报价格实行指导。预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。

  从两地细则的这一表述看，广州、深圳均明确在未来的楼市调控中将采取限价措施。

  土地供应

  广州今年供地近6平方公里

  一些城市连续3年未完成年度供地计划，导致新楼盘供应堪忧。

  伴随着新国五条落地细则出炉，广州市国土房管局昨日一口气公布了广州市(含从化市、增城市)2013年建设用地供应计划。今年，广州全市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里，其中，中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%。

  广州市国土房管局表示，在今年的土地供应中，将优先保障保障性住房和普通商品住房用地供应，确保房地产市场调控贯彻实施。

  深圳版细则尽管未明确土地供应规模，但也提出，2013年深圳住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和销售，促进市场供应。

  “广州2013年供地计划是落实新国五条的一大亮点，增加供应是调控市场的根本，有利于稳定住宅市场预期。”合富置业首席分析师龙斌认为。