●房地产提案议案减少四成——— 大家都在观望

    ●六大问题继续主导议题——— 房地产代表避谈房价以免反弹

    ●房地产税争议大——— 全面扩容时机不成熟

    ●从提案读懂身份——— 房企、政府、民间代表诉求不同

    一年之计在于春，一年楼市看两会。

  两会的提案议案是一门学问，很多人不会读，所以要学。

    今年两会楼市相关提案议案超过500个，为何媒体集中报道的不足10条？

    为何房企代表们不直谈楼市？提案议案内容如何透露出国五条硝烟正浓之际，房产税不会短期扩容，怎么判断今年房价何时筑底？

    来看看我们的楼市两会学吧。

  刚刚落幕的全国两会，房地产依然是热点之一，但同比往年，关注度明显下降，房地产相关提案议案减少了三至四成，500多楼市提案中，有些来自房企代表和委员，有些来自民间组织，有些来自政府部门人士。

  两会总是透露出一些信息，或是政府的态度，或是市场的现状，或是民间的购房需求……从这些提案中，我们能看懂什么？跟着我们上一堂楼市两会学的课程，教你如何看两会提案议案。

   热点提案人多数不是房地产代表

  “今年两会的报道中，好像没有几条提案议案是关于房地产的？”在某房产公司任职营销总监的胡先生谈到两会时表示疑问：在两会开始前，就出台了新国五条，他还以为新国五条会是此次两会讨论的焦点问题呢，结果在网上查询人大代表和政协委员提交的议案提案时，没有发现几条相关的内容。

  南都记者在国内几大知名网站搜寻两会提案议案时，发现选登的百余条热点提案议案中，与房地产相关的不到10条，且多数提案议案都是非房地产代表提出。如民建广西壮族自治区委员会主任委员钱学明提出了给进城农民提供住房贷款的提案，全国人大代表、清华大学教授蔡继明提出了加快城市化进程需改土地制度的提案。

  在见诸主要媒体报道里的房地产界代表和委员提交的提案和议案中，除全国人大代表、中国房地产协会副会长胡葆森提出了《关于优化配置，避免保障性住房资源浪费的建议》外，就只有曾涉足商业地产的州娃哈哈集团董事长宗庆在接受媒体采访时建议，工薪阶层应该免征个人所得税，这样可以抵消生活成本增加，实现收入倍增。

  房地产提案同比减少三至四成

  2013年两会，房地产不再是热点关注问题？还是说国五条硝烟中，房地产界的代表和委员集体避谈房地产？

  亚太城市房地产业协会会长兼秘书长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此表示了否认，据他统计，在今年两会期间人大政协共收到的6000余件提案议案中，涉及房地产相关的提案议案有500多个。“但是，与往年相比，房地产相关的提案议案依然减少了30-40%。”谢逸枫表示，今年两会中，更多的提案议案是关于民生热点问题，如空气污染、城镇化、养老等问题。

  “据我们统计，有八成提案议案是来自房企人士的，有一成是民间组织的，另外一成则是政府部门人士。”谢逸枫表示，房地产业界人士依然是房地产提案议案的主力军，但有意逃避房地产调控的具体问题，避免过多涉及调控的问题引起自上而下的反弹，担心会引发市场不好的预期。

   两会后房价会逐步稳定？

  今年两会已经结束，在不少业内人士看来，今年楼市的整体发展走势也开始出现了一些迹象。“从两会期间的政府工作报告来看，今年房地产市场的调控政策主要还是以稳定房价为主。”珠海本土的业内人士对此表示依然谨慎。

  而谢逸枫的预判则大胆了许多，他说，结合两会前出台的新国五条和两会期间各界对于房地产关注的焦点问题来分析，今年房地产调控的目标就是遏制房地产市场上涨过快，稳定市场预期。在他看来，今年新国五条出台后多地出现的量价齐升现象只是暂时的状态。从4月份开始，各地楼市将逐步降温，5月份后成交会出现回落。第三季度开始，成交量和房价逐步筑底，第四季度，整体房地产市场的房价将逐步稳定。

  “今年的房地产调控与往年有不同的最重要的一点：调控的制定和执行权是下放到省里，而不是由中央强行一刀切”。谢逸枫表示，目的就是为了更好调控房地产市场，根据每个城市的差别化实施调整。

   两会之解读楼市提案

  在多数人甚至在一些代表们委员们看来，提案议案仅仅是面子工程，是每年两会的形式化工程，是一项行政上的任务而已。殊不知，提案议案的内容最终都会经过小组讨论，然后经人大审议，提案通过后则由人大发回相关部门，由相关部门作出回复。议案的话则经小组讨论后还要经全体代表表决通过，通过后将会正式实施。

  “一般来说，一份认真负责的提案议案要经过长期的调研工作。”珠海市政协委员谢汉兴告诉南都记者，他每年提的提案都经过了少则一两个月，多则半年以上的调研工作，才会根据实际的情况提出切实可行的意见。

   Tip 1

  提交人的身份透露立场

  解读方法：提交人所处的行业非常重要，决定了立场和关注焦点不同。

  在今年房地产相关的提案议案中，有八成是房地产从业人士，而从业人士也分房地产企业代表，房地产协会代表等。有一成是政府相关部门代表，有一成是民间代表。

  谢逸枫据此总结出了今年两会中不同身份代表们的关注焦点：

  房企代表关注的焦点：如何稳定房地产市场，更多是从宏观层面上探讨整体市场的健康有序发展，而不涉及具体的市场层面的问题。

  政府代表如社科院等部门关注的焦点：调控要稳定目前的市场预期，遏制房价上涨过快，最主要的一个是让更多人买得起房。

  民间代表如民进中央、农民代表等关注的焦点：如何才能将房价降下来？如何保障农民工的土地权益？要增加房产税，要打压需求，遏制投机性需求，要让公积金入市、保障金入市、养老金入市等。

   Tip 2

  提案内容透露楼市调控走势

  解读方法：可单条解读，也可根据内容相近原则合并解读

   [举例说明]

    单条解读：土地使用年限土地永久使用权 小产权房合法化

    提交人：全国人大代表、湖南万家丽集团董事长黄志明

  议案内容：当前制度下，企业或个人要获得土地使用权，必须接受一个年限限制，按住宅、综合、商业、旅游、娱乐等性质划分，分别为70年、50年、40年。这种方式，已经不能契合经济发展的需求。所有房价都包含了地价，因为不管采用哪一种方式取得土地使用权，其年限有多久，建筑物都是包含地价的。征收了房子就征收了土地，按年限出让土地的制度导致政府与民争利，制约经济发展。他建议，取消土地使用年限制，让城市住宅、企业获得土地的永久使用权，且应该着手修改相应法律法规，以此为城市住宅和企业获得土地永久使用权扫清法律障碍。

   解读

  万家丽集团是一家以商业地产开发运营管理为主的综合性企业，且旗下有专门的家居建材公司，与房地产的关系息息相关。他提出的土地使用权的建议，更多的是从企业运营的角度来考虑，任何一家企业要做长久就必须面临着土地使用权的限制，对于企业的利益有所损害。当然，一旦该项议案通过，影响的不仅仅是企业自身，而是对目前的房地产开发运营模式带来全所未有的挑战，面临的不仅仅是法律法规的修改，还有从一级到二级乃至三级市场的全面颠覆，甚至小产权房将彻底合法化。

   合并解读：保障房提出切实可行建议 会推动体系完善

    提交人：全国政协委员提交的246份城乡建设类提案中有24份是以保障房为主题的提案。

  提案内容：保障房提案议案里面首先关心的是保障房的分步退出制度，如全国政协委员、台盟南京主委胡友青则建议，实现保障房“自然退出”，就应建立分步退出机制，在保障房和商品房之间建立一种过渡方式，这种过程必须是分步的、缓和的、层层推进的。其次是住房保障法律尽快出台，第三是要把农民工兄弟纳入保障体系，如全国人大代表、安徽省总工会副主席陈平长期关注农民工利益和各项权益，长期走访调研后，他建议城市保障性住房申请要打破户籍限制，向农民工敞开大门。第四是要堵住保障房的漏洞，全国政协委员、香港南华集团有限公司董事长张赛娥在提案中指出：“保障房的原意是要保障中低收入阶层的基本居住需要。但贪腐的出现令真正有需要的人得不到帮助。要将负责审、批保障房的两个职责划分清楚。使调查者和最终批准者权力制衡，确保收入认定的客观性。”

   解读

  毫无疑问，保障房是稳定房地产市场发展的另一条轴。无论是房地产业界人士还是民间其他人士，都对于保障房平衡整个房地产市场寄予了厚望，但近几年虽然国家以强行的方式推进，要求各地每年完成指定配建目标，但无论从建设还是从保障房的入市来看，都存在着诸多问题，导致保障房难以发挥其真正的效力。

  而今年两会代表委员们再次将保障房提出来，且提出了一些更加切实可行的建议，无疑推动了保障房开发建设以及整个保障体系完善的进程。

   合并解读：房产税代表关注执行 说明短期内不会全面扩容

    提交人：多位代表委员都提出有关房产税的建议

  提案内容：全国政协委员、深圳市多利工贸有限公司董事长梁志敏认为，房产税改革应该以打击投机为主，针对多套以上住房的炒房客，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善型住房。全国政协委员、富力总裁张力提出建议，首先要通过征收物业税、豪宅税或者房屋买卖税来抑制房价，其次要投放更多土地，第三要建设更多保障性住房。民进中央建议研究和推广房产税、土地增值税等税收制度改革，确保地方财政有稳定可靠的税源，使得政府摆脱对“土地财政”的依赖。

  解读

  房产税的讨论已经进入到实质性的阶段，如房产税的开征程序以及合法性，这个是以往两会提案议案关于房产税的内容没有的。因为上海和重庆是两个试点城市，但是实施的情况引起了不少人的质疑和关注。如房产税的开征税率和目的是否符合目前稳定市场的需求，房产税与物业税的豪宅税是否有冲突，是不是重复征税，违反税法的规定？房产税如何开征才能合理。房产税的多套房累计征税该如何做？

  在谢逸枫看来，此次两会中代表们的关注焦点更加在实际执行这块，也正是各方面具体问题的呈现，说明房产税全面扩容时机不成熟，即使包括北京、广州等一线城市目前开征时机也不成熟。他预判，房产税短期内不大会出来，目前还只是将其作为房产税未来完善调控的体系来研究。

  合并解读：城镇化欠发达地区吹响号角 房地产开发面临新机遇

    提交人：100多件

  提案内容：城镇化是此次两会期间的热中之热，有超过百余件的提案都涉及到该问题。有的委员提出谨防城镇化沦为房地产化，也有代表提出推进城镇化要降低购房入户门槛，特别是突破户籍限制。全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森提出，对城镇化率低、欠发达、刚性需求旺盛的城市，应协调银行实施住房按揭贷款额度倾斜，并针对农民、外来人口，应降低住房按揭贷款门槛，减少农民和外来人口落户城镇的难度，提高城镇化水平；对于发达地区，可坚持实施首套住房按揭贷款优惠政策，保障民生。

  解读

  对于房地产企业而言，城镇化也就意味着房地产开发新的机遇到来，纷纷到不发达地区去圈地做房地产开发。此次两会中，有委员就意识到了这方面的问题，认为纯粹的房地产化并非是城镇化，但要推进城镇化必然离不开房地产的发展，放开户籍限制，降低住房按揭贷款门槛，有差别的放开限购政策，这其实会对欠发达地区的房地产发展有着明显的带动。

   合并解读：房地产泡沫论泡沫论重来 房价过快上涨引起不满

    提交人：房企、经济学家、教授等代表委员们

  提案内容：海外列席代表、中国侨联海外委员、美国李氏房地产投资有限公司总裁李纲说北京的房价太高了。究其源头，李纲认为在于国内投资渠道过于狭窄，除了买房买黄金，没有更好的办法投资。很多人买了房子只是为了炒作，中央出台政策的初衷，也是为了遏制炒作，意图是正确的。全国人大代表、清华大学教授蔡继明则表示中国房地产泡沫非常大 ，随 时 有破灭的可能。对于目前的房地产市场，蔡继明认为，“刚需可以不断提高，但如果有相应的刺激供给，加大供给，那可以抵消需求增加造成的影响，房价不仅可以保持不变，甚至完全有可能降下来。

   解读：

  据不完全统计，这方面的提案有3- 5个。房地产泡沫论又开始卷土重来，前两年有过房地产泡沫论的争议，但是今年又上升到一个新的热度。用谢逸枫的话说：堪比2004年的热度。这说明房价过快上涨引起了老百姓的不满，部分城市供应不足导致房价上涨过快的现象十分严重，因此，在他们看来，国家出台房产调控政策的目的应该就是增加供应，消除房价泡沫，将房价降下来。

  从国家的层面来看，必然会考虑到百姓们的切实要求，从调控的制定目标来看也是为了遏制房价上涨过快。但可以看到与去年提的”将房价回归到合理价“的提法不同的是，今年调控的主要目的并非是降房价，而是稳定房价为主。

   合并解读：个人住房信息联网盼望加强监管 从而降房价反腐败

    提交人：九三学社、全国人大代表、海南大学校长李建保等人

  提案内容：九三学社提交的一份提案指出，由于不能全面、准确掌握住房供求状况、居民拥有住房情况和居住水平等信息，政府难以及时发现市场的新情况、新问题，难以科学分析房地产市场形势和发展趋势，难以做出适时适度的宏观调控决策和有针对性的调控措施。全国人大代表、海南大学校长李建保说，当前国内住房市场的乱象与住房市场信息不透明有很大关系。市场缺乏客观、公开的信息，使得一些人趁机误导市场并从中牟利。”不实现房屋信息异地联网，限制异地炒房、开征房地产税等措施，都将无从谈起。“九三学社参政议政部部长郭悦说。

  解读

  在很多代表委员看来，近年来突出的各类问题如房婶、房叔、腐败、房价推高等问题很大程度上是由于个人住房信息不公开不透明造成的，只要公开个人住房信息联网就能对这一类问题有很好的市场监督效果，从而达到降房价、反腐败的作用。

  但从时间段来看，这显然要经历较长时间的等待，不是三五年内就能够完全出台。因为涉及到相关制度的立法、各地各部门的信息系统和基础数据库的建立和联网，所以即使在今年新国五条中有提到”十二五“期末，所有地级以上城市原则上要实现联网，预估实际情况并不如此乐观。

    《楼市两会学》之楼市另类提案建议

  1

  2003年，城市建筑色彩

  全国政协委员、北京市城市规划设计院研究员王东在2 0 0 3年两会期间提交的提案主题为《城市建筑色彩不宜浓妆 北京应保持“灰色调”》，首次将规范城市建筑色彩提出来。

  2

  2005年，立法禁止小区内开设商店

  全国人大代表李铭陶建议，应立法禁止在小区住宅楼内开设商店或公司。

  3

  2005年，合并住房公积金与养老金

  全国人大代表、茂名私营企业商会会长黄德明提议合并住房公积金与养老金，“一金两用”，先买房，后养老。

  4

  2007年，为房奴提供破产保护

  人大代表洪可柱提交的一份建议稿，建议为最终崩溃的房奴们提供破产保护，以减少不安定因素。

  5

  2007年，组建住房按揭银行

  全国政协委员、中国建设银行董事长郭树清建议，组建专门的住房按揭银行和保险公司，把农民工纳入住房金融体系。

  6

  2009年，发放购房券

  全国政协委员、广州富力地产股份有限公司董事长张力提议向中低收入家庭发放购房券，期限内购买指定普通商品房可抵现金。

  7

  2009年，提高房产交易量降房价

  全国政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵建议，中央政府应要求各地在短期内恢复房地产交易量，把房价降到位。

  8

  2011年，给农民房发房产证

  著名经济学家厉以宁建议给农民住房发房产证。

  9

  2011年，给房屋建立健康档案

  全国政协委员、杭州市政协主席孙忠焕建议，给房屋做个“体检”，建立健康档案，构筑城市房屋安全预警、抢险机制。

  10

  2013年，向每户城镇居民提供一套经适房

  全国人大代表、娃哈哈集团董事长兼总经理宗庆后建议政府向每户城镇居民提供一套经济适用房。

   两会之房企代表

    A

    他们提了什么？

    六大焦点问题：新国五条、保障房、养老金、公积金、遗产税、房产税

  据了解，今年两会中房地产相关的提案议案其实与往年的内容相差并不多，并没有特别的出彩，除了围绕两会前刚出台的新国五条的部分内容如二手房征收20%个税的讨论之外，更多的是围绕着保障房、养老金、公积金、遗产税、房产税等问题。

  如全国政协委员、全国工商联副主席、百步亭集团董事局主席茅永红提交的政协提案建议中，建议政府不要再建设集中成片的保障房小区，要通过严格控制，把保障房配建到商品房小区里。全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长认为无论是经适房、保障房还是公租房等等，住房应该由政府来建，通过合理租金出租给需求者；而房地产则是市场选择，政府不应干预。全国政协委员、四川蓝光实业集团董事长杨铿提交关于“促进我国房地产市场长期健康发展”的提案。全国政协委员、富力总裁张力提出建议，首先要通过征收物业税、豪宅税或者房屋买卖税来抑制房价，其次要投放更多土地，第三要建设更多保障性住房。

     B

   代表们为什么不谈房价与市场？

  除了个别房企代表直接针对房价以及新国五条调控内容提出意见和建议外，多数房企代表们选择忽视房价和调控的问题，更多关注的是商品房市场外的东西。在谢逸枫看来，虽然从去年开始就已经显现出来，但今年整体表现明显，甚至多数房企代表们公开表态支持房地产调控，多呈交的提案议案也主要从如何完善调控市场的角度来提出建议。

  据谢逸枫分析，这其中有一定的政治层面的因素，正好今年两会期间面临着新的国家领导人名单公布，房企代表们有意逃避房地产调控的具体问题，避免过多涉及调控的问题引起自上而下的反弹，担心会引发市场不好的预期。