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富力地产2012年度业绩发布会

  新浪乐居深度报道记者陈标杰/文

  3月20日下午，富力地产(2777.HK)在香港发布2012年度业绩：总收入303.7亿元，同比增长11%；净利润56.6亿元，同比增长17%。富力地产董事长李思廉预期，2013年将比较进取，业绩目标420亿元，目标增长率23%。乐居一线报道汇总》》

  以下是富力地产2012年度业绩发布会采访实录。

  采访实录：

  记者：富力地产的借款356亿元，但现金只有大概1/3，能否说明一下借贷的长短期的比例，特别是第三年需要还款的金额是多少？对第三年的还款有怎样的安排，是否有融资计划？第二个问题，富力去年进入不少新区域，包括在杭州拿了两块地，还有大同，还有福建550亿的3个项目订下协议，今年福建的项目会不会进一步落实？公司在拿地的时候会不会有更多新区域拓展计划？第三个问题，富力在成都的天汇mall项目，看到去年广百发出公告说，在这个项目的经营情况不理想，想问公司在这个项目上会不会有策略的调整，会否引入新的百货零售品牌？关于天津响螺湾的项目，听说包括很多开发商在响螺湾的项目都不理想，有暂缓或封盘的项目，我想问公司的区域发展会否受到影响，对响螺湾地区发展有什么看法？

  财务总监周蔼华：我们贷款350亿元里面，大概今年到期的有72亿元，明年到期160亿元。产品方面，除了银行贷款之外，还有60亿元的信托贷款(trust loan)，55亿元的国内公司债券，还有关于境外的融资。

  董事长李思廉：我回答另外的两个问题。第一方面，今年公司的策略会比较进取，因为我们预计预计土地的价格会稳步上升，从去年下半年到今年我们都积极地去拿地，都以面向刚性需求为主。福州的项目也是在洽谈当中，会比较慢的。你所提的项目问题也是公司要解决的困难。做房地产公司，管理层平时的工作就是去解决困难的。(天汇mall)可能是包括原来的百货公司，因为它提供很多的产品都第一次进西南市场，可能对当地的产品需求有一个磨合。到今年年底，整个(天汇mall)的出租率会达到70%。我们暂时不会考虑新的百货公司进场。响螺湾方面，大部分发展商都稍稍放慢，我们也放慢了一些，但是我们那边有一栋超高层，有一栋不是很高，差不多30层，矮的今年会推出市场。因为当时的土地成本很低，所以应该也不会构成什么压力。在二三季度就会推出市场，所以很快就会知道市场的反应。因为成本很低，预售价格在1万元上下，应该能够吸收一些长线的投资者。

  记者：今年拿地将面向刚需市场，那么会不会影响毛利率？今年主力拿地在二三线城市的预算多少？

  李思廉：我们全年用在买地的预算约100亿元，全部的土地款、利息、建筑费用等所有指出大概预算330亿元。刚需产品是大部分主流公司的主打产品了，相对来说会把均价拉低一些，这是一个趋势。公司由于还有一些商业项目支撑，所以下降的速度会比其他公司慢一些。相对来说，消耗的土地储备会慢一些。毛利率方面，公司有多年的经营经验，相信维持稳定的毛利率是可以达到的，30%~40%之间。今年税后利润率18%~19%，未来几年也将能够保持。

  记者：去年年中您对市场看法比较审慎，今年的公司目标比较进取，是因为看到了什么积极的因素？另外，今年的经营成本上有哪些挑战，比如土地价格、建筑成本上升？

  李思廉：我们相对乐观了，其实是看到市场需求很强。一季度往往是销售比较慢的，在这么强的宏观调控力量下，老百姓的预期和政府似乎有些不一样，在中国目前投资品有限，且全世界货币泛滥情况，大家对财产保值意识很强。有时都有很多国内新闻说，为了买房，又离婚再结婚的，都是真真实实地发生。关于土地市场，作为发展商我们的预测，几乎找不到任何让土地价格下降的原因。

  我们都和以前土地管理的官员聊，比较十几年前，说现在拆迁成本都上升了，在主要城市都升了10倍以上。我们对比一下，十五六年前，广州的土地价格至今平均升了10倍，个别有30倍。在这样的情况，加上中国的经济又要保持7.5%的发展速度，似乎看不到大幅下降的可能性。大部分发展商已经适应了调控的力量，大家都发掘了很多资金渠道，今年头两个月，企业在海外发债，或者透过不同渠道比如信托，资金非常充裕。这半年，很多投资资金都进入这个行业，让这个行业有新的力量支撑，所以大家在土地储备上都积极了。大家只能够按照市场的大趋势来做。我们看到一些大型的国营机构，规模已经比大部分民营企业大了超过一倍以上。在这样的平台上，他们要增长，就是都要大力买地。所以在北上广深等主要大城市，甚至一些二线城市，好的地块都有十家八家企业在竞争。这种情况我觉得短期内不会改变。大家积极买地，而后就会积极推销。十八大提出要保持经济稳定增长，也多了城镇化概念，推动整体人口迁移、城市发展，这也推动了强劲的房屋刚需。这已经能抵消任何调控的负面信息了。

  记者：国五条会不会影响公司的策略？

  李思廉：我个人不会预计房价大升。这几乎不可能。涨价太厉害，政府会有很大的力度来压下。随着CPI每年上升，我相信政府会逐渐推出措施来默许的。国五条的细节如何，现在没有确切的说法。例如，第一套房征不征税；报税是自愿性质，还是不报就受罚，很多东西没定。征税的基础要公平，很多细则需要讨论。我认为，如果看到全世界经济不稳定的情况，中国政府应该不会有特别大型、鲁莽的行动来对付房地产行业。只要发展商好，政府好，克制一些，相信今年会和2012年比较接近，大家照样交出比较合理的业绩给投资者。

  现在刚需型产品都是比较合理的，大家买房后就不会有指标再买，加上楼价又不便宜，暂时来看，各种情况整体上都是中央政府勉勉强强能接受的。

  记者：公司年度销售业绩增加很多，但集团持有的现金，2012年末是128亿元，但上半年其实有136亿元的，为什么出现下降？另外，酒店方面现在还是亏损的，今年会不会止亏？集团派息比较多，为什么不保留多一些现金作后续发展？

  李思廉：派息的比率跟前一年度其实是一样的，每股6毛钱，共派息20亿元左右，对于公司所管理的资金来说，还是在合理的范畴。真金白银地赚到钱，也是要回报给股东。有七八年了，一直都是这样。派息接近40%其实是我们的惯例。有时候资金多或少几个亿，对集团来说是很小的事情。

  我们有一些在建的投资物业，包括在天津的酒店和成都将开的丽思卡尔顿酒店，还有写字楼，压了我们一些资金，我们会小心管理好。

  记者：土地储备超过一半的面积在太原、重庆、惠州、海南这些地方，这会不会意味着未来发展的重心会对三四线城市有所倾斜？这些地方推盘的速度，跟在北京天津广州项目有什么差异，或者是节奏、资金支持有什么差异？

  李思廉：公司的土地储备政策还是以一二线为主的。但是往往在北京上海买地的时候，竞争对手比较多，所以也同步地在二三线城市买地。买地有些谈判的过程，需要时间。我们从今年一季度开始有些土地储备上的收获，之前都发过公告。有些区域的土地储备数据看起来挺高，但单价最高的还是在北京广州，也是销售业绩最重要的地区。

  记者：公司年末负债比率是80%多，公司是不是觉得还可以了，所以今年采取比较进取的业绩策略？可销售的楼面面积是多少，货值多少？

  李思廉：现在80%左右的负债率是可以接受的，今年再积极一些，负债比率可能会稍微再增加一点，都可以，我们都会很谨慎维持在这个水平。这跟我们对市场如何预期有关，如果我们觉得土地便宜，那么买地会积极一些。现在看到的是，土地价格不会大幅下降，有合理价位的话，我们都会积极一些。目前在建面积大约七八万平米。今年全部可销售的面积，包括在建和去年建成的，总的目标是卖出六成左右。其实大部分公司都差不多是这个比例。