房屋转让所得不是简单相减

  “国五条”细则刚一发布，就引发热议，二手房交易要交20%个税的规定更被网民誉为楼市调控十年来最犀利的政策。如果按照这个规定，房屋转让的获利将大幅减少，增加部分二手房交易成本，有专家指出，此举或将引发二手房市场进一步分化，并对新房市场产生一定影响。

  “国五条”出台，二手房交易将按转让所得的20%计征个人所得税，不少细心的买房人认为，房屋转让所得不应该简单以卖出价减去买入价计算，还应该算上贷款利息、房屋交易税费、装修费用等“隐性成本”。

  济南市民赵忠磊(化名)是房奴大军中的一员，2006年，他在济南阳光100小区购买了一套100平方米的新房，总房款40万元，其中，首付三成12万元，商业贷款28万元、期限15年。

  “国五条”出台后，他想赶在政策落地前，把手上的这套房子卖掉。通过房屋中介询价，赵先生得知，这套房单价涨到了9000多元，估价90万元，房产增值让赵先生获利50万元。

  但赵先生并没有沉浸在资产增值的喜悦中，如果卖掉这套房，他还需要按照转让所得的20%缴纳个人所得税，如果按照差价50万元计税，仅个人所得税就得10万元之多。他认为，对于如何计算转让所得还得细化，不能简单地以卖出价减去买入价，还得算上各种隐性成本。

  “隐性成本中，贷款成本占了大头”。赵先生申请的商贷，当时5年期以上贷款基准利率是6.84%，享受利率7折优惠后也就是4.788%。还款期从2006年9月到2013年2月计算，共计还款78个月，按照等额本息还款方式，还款期内的利息约为7.3万元左右(忽略期间基准利率变化)。

  除利息外，办理房产证还需缴纳公共维修基金、契税。当年，济南市维修基金按照房价的3%收取，契税按照1.5%征收，这部分成本共计1.8万元。

  装修成本也不能忽略，买房后，赵先生出资8万元进行了装修，如果现在卖房的话，装修款不会被计算在房价里。如此算下来，除了首付12万外，购买、拥有这套房产的额外成本达到了17.1万元。

  “可不要以为这是全部成本。”有理财师提醒赵先生，如果把当时首付12万元存成银行定期，其间获得的利息收入可达3.8万元左右。

  如此计算，赵先生卖掉这套房子差价貌似50万元，可是加上利息、税费、装修等各种隐性成本，实际转让所得只有29万多元。当然，这部分转让所得还没有考虑通胀因素，几年间，货币实际购买力已经大幅缩水。

  二手房交易征20%个税 房地产市场可能进一步分化

  据新华社3月4日电 国务院日前发布的“国五条”细则中，关于个人出售房产“应依法严格按转让所得的20%计征”的规定，引发市场广泛关注。专家分析，此举将增加部分二手房交易成本，或将引发二手房市场进一步分化，并对新房市场产生一定影响。

  二手房个人所得税按照20%征收后，一些二手房交易成本将大大提升。假设一套符合征税条件的住房，原价100万元，现在售价300万元，原来只需要交3万元的个税，现在则需要按增值额的20%征个税，税额达到40万元，这将极大增加部分二手房的交易成本。

  中原集团研究中心认为，随着“国五条”细则的发布，二手房交易的“窗口”效应或将使近期二手房出现集中过户交易现象，然而“窗口期”之后，市场成交或将出现“休克”。与此同时，学区房与非学区房也可能出现分化。

  我爱我家市场研究中心分析认为，由于新建商品房市场不存在业主出售环节，因而在个税费用上占据优势，预计在政策细则具体实施后，将有一部分二手房市场需求，被挤压至新房市场。有专家分析称，大量的市场需求如果流向一手房，有可能抬高一手房价格。

  专家建议调控房价最终要从调节供需着手。一方面增加土地供应、平稳土地价格，保障新建房源的持续供给；另一方面大力推进保障房建设，为低收入群体解决住房问题。

  跨时限交易 高额个税谁承担

  “国五条”出台所带来的影响正持续发酵。部分正在申请贷款的购房者只交了定金，约定的付款及过户时间在1个月之后，由于不能尽快过户，买卖双方对于谁将承担突然增加的20%个税产生争议。对此，法律专家认为，如不能确保在正式征收20%个税前过户，双方应尽快以重大情势变更为由解除合同，避免错过合理解约期限。

  “按照目前的情况来看，各地很快就会出台‘国五条’的实施细则，因此，如果不能尽早过户，买卖双方应以发生重大情势变更为由，协商解除合同。”北京市律协公司法专业委员会委员、北京天驰洪范律师事务所的原森泰律师表示，交易双方当初均预计个税仅为1%，而根据新政将增加到20%，这种因政策变化导致的意外事件，可成为解约的合理理由。　据《北京晚报》

  □学者观点 应对刚性需求 减免征税

  有网友算了一下：“一套二手房，原来200万买，现以350万卖。按最新政策，以差额20%征个税，30万。还有其他税费。按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1%印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万的11.1%，即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万。”

  中央财经大学税务学院副院长张广通认为房产税一定要征，其目的是为抑制过热的房地产投机。确定了这个目标，就要对征税方法有明确界定。一个家庭有一两套房，或者说人均面积三四十平方米，这是正常需求，可以减免征税。但如果一家人有四五套房子，或者一套房子就是三四百平方米，征税非常正当。

  张广通说，房地产是个系统工程，解决老百姓的住房需求，最终还是要靠市场。

  据《北京晚报》

  二手房交个税 抢搭末班车？

  本报记者 喻雯 实习生 宋真真

  4日，“国五条”细则实施第四天。济南房产交易大厅爆棚，由于人数过多，当天下午有关部门不得已暂停抽号。不少急着突击开具限购证明、办理网签、交税的市民挤成一团，在办理时遇到重重问题。

  新政执行以通知为准

  二手房从看好房源到交税，中间会经历怎样的环节？每个环节办理的程序是怎样的？

  济南市房屋产权登记中心相关负责人介绍，市民在买二手房之前，需要先到房管部门开具限购证明，材料备齐开证明时立等可取。开完证明，买卖双方要到房管部门网签合同。网签合同后，就可以到交易大厅交纳契税、个人所得税等。

  “交税之前的手续两天就能办完。”该工作人员说，新政执行还是以地税部门通知为准，市民可以根据自己的实际情况办理。

  目前按1%征收

  二手房买卖，除了交纳个税，还有什么税要交？其他税种与“国五条”新政有无关系？

  济南地税部门有关工作人员表示，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件需同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按售房总价的1%计算。

  根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，要征收20%的个人所得税。但要交纳的“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？

  该人士解释，“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等。

  继承房产暂时免征个税

  继承房产，免税时间咋算？地税部门工作人员解释，根据目前济南的政策，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

  济南市房管部门有关工作人员称，房产赠予需要缴纳的税费有营业税、城建税及教育费附加、契税和印花税、个人所得税，其中近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠予房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税、个人所得税。

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