百亿收购与净负债 张欣详解SOHO中国散售转型
近日，美国通用汽车大楼40%权益正被财团收购的传闻，将SOHO中国CEO张欣(微博)再次推到镁光灯前。
3月7日，华尔街日报(博客,微博)援引一位房地产公司执行官的话表示，以SOHO中国首席执行长张欣领衔的中资财团，正计划购买美国通用汽车大楼40%权益，现已进入深入谈判阶段。
对于上述收购消息，SOHO中国方面并未否认，只是表示目前不方便评论。而张欣本人则拒绝对该报道作出回应。
尽管该笔交易并未得到SOHO中国的正面回答，但对于该公司今年的收购扩张，张欣早有打算。
负债与收购
“今年公司仍会继续进行收购，已预留了100亿元的收购额度”，3月6日，张欣在SOHO中国2012年度业绩发布会上表示，2013年将充满机会。
100亿的收购额度无疑引起了投资者的诸多质疑，摩根士丹利的一位投资者就指出，尽管目前SOHO中国手中持有290亿现金，但能够动用的只有200亿-240亿，而且公司增加收购之后，新的项目资金以及竞争压力随之而来，这对于SOHO中国的资金来源以及运营能力会是较大的考验。
对此，张欣表示，目前SOHO中国的资产负债表相对健康，可为收购提供支持，盈利则会从销售中产生。
“今年各销售渠道遗留的未销售面积非常少，如果市场维持现状的话，我们会在上半年完成这些面积的销售”，张欣同时回应。
据该公司年报显示，截止至2012年底，SOHO中国现金持有量为222亿元，净资产负债率仅为2.6%。
对于2.6%的净负债率，张欣认为SOHO中国可以通过加大负债实现扩张资金需要。
“将净负债比率提高到40%会是一个比较理想的水平”，张欣如此表示。
被问及收购标的如何选择时，张欣表示，SOHO中国收购计划会集中在北京(楼盘)和上海(楼盘)的地铁站附近，同时能够提供大规模写字楼发展空间的区域。
“不论是空地、半完工建筑还是完整商务楼，我们都会先对其做收购评估，但这些(标的)都会在考虑范围之内”，张欣回应道。
租金与项目
与百亿收购计划同样备受关注的是SOHO中国转型之后，旗下持有项目的进展情况。
对此，张欣介绍称，目前公司正在积极招租的项目有3个：银河SOHO(4万平米在招租)、上海的中山(楼盘)广场和世纪广场，另外前门SOHO一期也有部分招租，但体量不大。
“其中，银河SOHO的招租情况超过我们预期，该项目现在的租金大约是9元人民币/平方米/天。我们原来以为，如此集中的写字楼供给量由我们的代理商租给了私人租客，同时价格也会大幅下降，但后来强劲的出租势头确实令人惊讶。”张欣续称，“不过，世纪广场的出租情况未达预期，早前该项目的利润要比市场水平要高，因而我们只需要随机应变的作用于市场，因此世纪广场的租金收入并没有那么多，进展速度也比较慢。”
另据张欣介绍，前门项目尚未彻底完工，预计今年下半年前门SOHO二期会推出市场。目前，该项目的出租率超过了60%，而SOHO中国也在从招揽小面积租户倾斜于招揽大面积租户，但并不是彻底改变策略。
“我们会很快公布大型租户的名单，他们将占用较多空间”，张欣如此表示。
“在散售方面，我们的业务并不像办公室领域做的那么好，所以我们要对办公室出租业务尽量少关注。”张欣进一步指出，SOHO中国原来是想将散售房产空间最大化，而现在是将散售房产空间最小化，并将办公室出租空间最大化。
她以上海复兴路SOHO为例表示：“我们本可以让该项目拥有更多散售房产，但实际上我们在减少散售房产空间，并且任何可以用来当做办公室出租的部分，我们都会将其增加。”
张欣续称，上海复兴路SOHO计划将在今年年中开始预售，但最终销售时间则取决于市场景气程度。
“我们是把复兴路项目当做一个强大的写字楼市场来看，不是将其视作非常强的散售房产项目。”
资料显示，SOHO中国在2012年完成95亿元的合同销售，主要由银峰SOHO及SOHO中山广场分别贡献81亿元及14亿元。此外，在2013年的1-2月，该公司增添11亿元的合约销售。因此，约140亿元的物业已预售但仍未入账。
