原标题：探班“国五条”下的西安楼市

　　一手房市场暂无波动二手房市场交易激增新建商品住房价格控制目标有望月底前公布

　　“国五条”重申从严执行地产调控政策。当市场还在解读、消化时，其细则已跟进出台。3月1日，中国政府网发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，要求各直辖市、计划单列市和省会城市新建商品住房价格控制目标在一季度向社会公布，此外限购、二套房贷及二手房交易个人所得税等方面也均有新的变化。

　　住建部副部长齐骥3月5日表示，“此次调控的目标非常清晰，目的就是抑制投资、投机购房需求。”相关部委在研究落实“国五条”或也将突出地区差异化，强调对刚需性购房需求的保护。

　　业内人士则分析，西安作为二线城市，预计新政策会对本地楼市起到进一步稳定作用，短期内市场将处于观望、消化政策的状态。

　　探班一手房

　　解读二套房贷收紧抑制投资投机购房

　　根据此次《通知》要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。

　　据了解，目前在西安购买首套房，首付比例不得少于三成，第二套房贷首付则不得低于六成。建设银行、中国银行、工商银行、华夏银行等商业银行首套房贷款利率均执行基准利率，没有优惠，贷款5年以上的利率为6.55%，二套房贷款利率还要提高10%。很显然，若再提高二套房贷首付和利率，不排除部分城市出现此前传言中的二套房贷首付七成、利率上浮20%至30%的情况。

　　虽然《通知》中并未指出哪些城市是“房价上涨过快的城市”，但此前发布的《2013年1月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告显示，今年1月份，70个大中城市中有53城住宅价格环比上涨，其中西安环比涨幅0.6%。克尔瑞(中国)西安机构张计卫分析认为，西安二套房贷首付利率加码的可能性还是比较大的。

　　而针对目前市场普遍担心“国五条”细则会“误伤”刚需的质疑，3月5日，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时谈到，对于普通购房者利益的保护，也在进一步的研究。发改委副主任朱之鑫、央行副行长易纲等表示，正在研究“国五条”配套落实方案，并将突出刚需购房者利益的保护。

　　陕西社科院经济研究所研究员马建飞也对记者表示，国家的房地产调控从来就是支持自住性需求，同时抑制投资、投机购房等不合理需求，包括此次出台的“国五条”细则。

　　印象

　　房价暂无波动营销策略或做调整

　　近日记者走访了西安多个在售楼盘，大多表示“暂时并未调整销售价格”，不过销售人员也暗示未来是否会调价尚未确定。

　　华润·二十四城的销售人员介绍，该楼盘新一期房源将在近期面市，目前售价还未确定。一期楼盘均价目前在6000元/平方米，估计新一期房价不会大幅调整。

　　恒基碧翠锦华目前处于二期尾盘销售阶段，均价为7500元/平方米。记者注意到，房价与上一期持平。该项目销售负责人李冬告诉记者，“购房者经历了几次调控之后，一旦看对了产品，还是会出手的。”李冬表示，该项目将于3月底4月初计划推出全新项目，目前也并未改变推盘节奏，“房源最小面积为91平方米，价格与之前并无大的变动。”

　　据了解，西安的各大房企目前并没有紧急加推房源，楼盘都是自然销售状态。“现在具体的实施细则还没有落地，不好去谈策略的改变。”西安天朗地产(集团)有限公司品牌部部长刘铭表示。

　　“新政对整个楼市还是会有影响的，整个市场的心态都可能会发生改变，二手房首当其冲，一手房也会受到影响，但具体要等到细则落地，才能更为明确地影响市场预期、左右楼市走向”。西安一家央企开发商负责人表示，目前很多项目都会在等西安版细则出台后再决定推盘的策略和定价。

　　与此同时，建设银行陕西省分公司的信贷负责人陈小姐在接受记者采访时表示，政策现在都没有下来，对于二手房的首付款的比例也继续坚持以前的政策。中国光大银行兴庆路分行的业务经理也表达了同样的看法，坐等政策落地，但是对于大客户首付款也将会稍微放松些，而中国平安银行、中国民生银行因故最近停发了二套房的贷款合作。

　　探班

　　二手房解读征税政策变化西安市场影响有限

　　《通知》中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的内容，或将对楼市炒家产生较大影响，并给二手房市场带来压力。

　　新政策将给二手楼市带来巨大改变。新政策规定凡是能够核查到房屋原值都应按转让所得的20%计征，很多房子的征税额都会大幅上升。以普通住房为例，假设一套87平方米的房子，3年前购入的价格大约为40万元，目前售出的价格大约在60万元。如果按照原办法，业主可选择成交价60万元的1%即6000元缴纳个人所得税；但按照新政，业主则需缴纳(60万元 -40 万元)×20%即4万元个人所得税，比原办法多出了3.4万元。

　　西安金爵房地产负责人表示，“在二手房交易中，普遍的情况是卖家将所要承担的税费转嫁给买方，这也意味着接下来购房成本可能会大幅增加。但‘国五条’主要是重申从严执行以往调控政策，其影响如何将视各地方政府执行力度。可以预见的是，如果二手房交易严格征收20%的个人所得税，将使短期炒房行为得到遏制。”

　　美城机构市场研究部经理董生表示，新政实施后，虽然会导致部分二手房买家转到新房市场。但目前西安市场的二手房的成交量一直维持在100多万平方米，与新房的比例大致在1:10，这表明对于西安市场的影响不会太大，特别是以刚需为主导的市场影响不会太大。

　　“国五条”细则出来后，西安何时公布和实施落地新政策是市民最关注的问题。3月4日，记者从西安市二手房交易中心地税窗口了解到，暂未接到上级对二手房转让个税新规的通知。西安市住房保障和房产管理局市场处相关负责人表示，西安市2013年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)的价格控制目标应该在本月底出台。在政策尚未调整之前，目前包括限购在内的相关政策仍然按照此前规定执行。

　　印象“空窗期”二手房税率暂未变化个别出现降价抛售

　　相较于一手房市场的平静，新政尚未明确何时正式实施，但已迅速波及西安二手房交易市场。4日下午，记者来到西安市房产交易大厅，这里人流攒动、络绎不绝。过户和缴税等窗口前面都排起了长队。其中许多市民都是获悉新“国五条”细则的出台，他们想在政策出台到执行落实前抢搭末班车，尽早将房产过户手续办好。

　　北郊的余先生下午直接请假赶来办过户，手拿各种证明，喃喃自语“新政太狠了！”他告诉记者，他有个二手房想过户给孩子，因为这套房子以前是房改房，登记的价格较低，只有几万元，按照目前现行政策过户，只要一万左右就可以过户，如果按照20%个税的政策过户，就要被征收18万元个税。如果要交十多万的税，我肯定交不起！

　　“从‘国五条’细则出台以后，每天来问政策的人不下百个，办理二手房业务的市民比以往增加了一倍多，平时窗口排号最多的也就叫到15号左右，现在直接就是30号以后了，而早上来过户的人更多，几乎所有的柜台都没有休息，都在为市民办理业务。”西安市房产市场交易大厅的工作人员说道。

　　记者在走访时发现，国五条细则发布后西安市的各大中介门店也同时上演着繁忙景象。在土门十字合家盈房屋中介公司店内挤满了人，有前来咨询20%个税的人，也有不乏打算趁这个机会买二手房的置业者。店长陈文婷跟记者说：成交量明显增多，以前一个月也很难签下2个单子，而现在从正月十五过后不到一个月的时间里，已经卖了4套，直接增加了10%，年前还犹豫不决的，现在都是着急出手，在西城芳洲和荣城公寓的个别客户，甚至少收几万块钱抛售。

　　陕西玛雅事业一部的一位负责人表示表示：“未来购房者持续观望的态度会更加严重，二手房价格也肯定会上涨，但不会出现暴增，未来大家会更加青睐刚需型的新商品房，同时房租也不会出现上涨，因为租房者和二手房源会成正比。”

　　本报记者段娜王丹