□林江(中山大学岭南学院财政税务系主任、教授)

  这次中央出台的“新国五条”政策的实施细则中，有一条“出售自有住房征收20%的个人所得税”，值得细细品味。我们知道，在此政策出台前，政府对房地产交易征税，既可以按照物业交易金额即总房价的1%征收，也可以按照物业交易差额的20%征收，而在二手房新政实施之后，则全部按照物业交易差额的20%征收个人所得税。

  二手房交易的实质税负骤然上升，这显然有助于冷却二手房的房地产价格，使之不再进一步快速攀升，预期二手房的交易量也会随之下降，但是该税收新政对于整体房价的影响估计不会太大，原因如下：一是假如在城镇化的浪潮的背景下房地产市场的刚性需求依然存在，那么税收新政下会有相当一部分的买家会从二手市场转到一手市场，从而在压低二手房市场价格的同时推高一手房市场的价格，当然，对于地方政府而言，这不见得是一件坏事，因为一手房价格上升，会增加发展商竞投土地的意欲，从而让地方政府取得相对可观的土地出让金收入，以此缓解受环球金融危机和经济不景气影响所带来的地方财政收入下降以及债务上升的困境，何况二手房早已缴纳了土地出让金、土地增值税和交易印花税等税项，二手房价格下跌对地方政府的财政收入的直接影响不大，地方政府应该会积极配合中央政府这项税收新政。

  二是中央政府这次采取的税收新政，其实是中间落墨，一方面是继续向市场显示中央政府打击房地产市场价格的决心，另一方面则不希望下手太狠，避免导致短期内房产市场的崩盘，毕竟在欧元区国家依然债台高筑，美国经济表现时好时坏的背景下，任何导致国际利率走势掉头向上的因素都会导致国际热钱短期内撤出我国资产市场，从而对金融体系的稳定带来巨大的冲击。

  房地产开发商、房产投机者和投资者甚至地方政府似乎也猜到了中央政府的“底牌”：即房价不能再无休止地继续攀升，又不能让其大幅度下调。多方博弈的结果是中央政府任何针对房地产市场的政策都可以在房价虽不会猛涨但是也不会大跌的预期下被慢慢消化掉，而一旦在城镇化推动住房刚性需求稳步上升的新预期成为现实时，房价又会重拾升势，中央政府过去九次对房地产市场的调控措施无法真正有效控制房产价格，甚至出现越调控，房价越涨的“反常”现象，其实就是对上述房产市场逻辑的一个最佳注脚。

  最后，这次二手房市场的税收新政并没有对拥有第一套住房但是需要改善住房条件人士给予税收的优惠或者豁免，有一种说法是，税务当局可能会对拥有五年的首套住房的人士在二手交易时免征其20%的个人所得税，然而要改善住房条件的人士如果有合适的物业单位，是否需要等足五年从而去规避20%的税收？这次的税收新政会否出现所谓的“误伤”非炒房者的效果？值得我们留意。话说回来，这次包括税收新政在内的“新国五条”的政策措施将成为悬在所有房产买家脖子上的一把“剑”，同时预示着中央政府还会不断出台更“辛辣”的控制房价的举措，这在短期内对于压抑亢奋的房价还是有一定作用的。