1412.3亿元，万科在2012的销售额达到了一个全新的高度。伴随着销售额的不断提升，万科的营业收入也于2012年突破千亿元大关，达1031.2亿元。

  2月27日，万科企业股份有限公司公布的2012年业绩报告显示，实现净利润125.5亿元，同比增加30.4%；全面摊薄净资产收益率达到19.66%，为1993年以来最高水平。

  不断高企的财务数字对万科来说已成为必然。下一个10年，万科的运筹显然不仅仅只是在业绩增长上。万科在致股东信中表示，装修房战略已经基本实施完成，未来几年的战略重点将转向工厂化。

  在工厂化之外，万科的绸缪更在于“城市化”。“为普通人盖好房子，和城市同步发展，这就是万科未来重要的发展方向。”万科集团总裁郁亮对记者说。

  毛利率下降 存货高企

  万科的业绩一直保持着令同行艳羡的增长。2012年，万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%；实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。

  不过，在诸多数据增长之外，万科的部分财务数据也有不同程度的下滑。

  首先是毛利率的下降。万科2012年度的房地产业务的结算均价为11295元/平方米，较2011年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降2.95%及1.93%。

  “毛利率回到合理水平是行业的大势所趋，万科从来没有把这个问题看得那么重要。”郁亮在接受记者采访时表示，万科要解决的问题在于如何提高周转率以及如何提高规模化、管理水平和精细化水平等方面。

  万科在致股东信中表示，中国房价快速上涨的时代已经结束。

  郁亮表示，结算毛利率及净利率下降的原因，除了有市场低谷的影响之外，也与公司近年来全面推进装修房战略有关，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

  除结算均价下降之外，万科的存货在2012年也处于高水位。期末，万科存货达2551.64亿元。

  万科董事会秘书谭华杰表示，万科的存货与一般人所理解的“存货属于已经制造完毕但尚未售出的产品”的含义并不相同。

  “房地产行业的存货，和制造业的存货概念有很大差异。万科2551.64亿元的存货中，既包括尚未开发的土地，也包括在建开发产品和现房库存，那些已经预售但尚未结算的房屋也包括在内。”谭华杰说。

  2012年年底，万科各类存货中，已完工开发产品(现房)159.9亿元，占比6.27%；在建开发产品1622.2亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比63.57%；拟开发产品(对应规划中项目)767.3亿元，占比30.07%。

  在存货高企的同时，万科的资产负债率有所上升。截至2012年年底，万科短期借款和一年内到期的长期借款总额为355.6亿元，资产负债率为78.3%，较2011年底的77.1%增加1.2%。

  “万科至去年年末持有货币资金522.9亿元，明显高于短期和长期债务，而万科的净负债率仅23.5%，处在行业中较低水平。”郁亮对此解释。

  产业化和城市化

  “绿色和工业化，是万科最核心的战略，这就是我们的住宅产业化战略。”郁亮表示，正是基于此战略，万科的产业化在2012年实施效果很好，基本完成预定目标。

  目前，万科的装修房策略已全面推行，2012年，万科装修交付的比例已经超过80%，绿色三星住宅占全国的比例也达到44%。

  “装修房是万科绿色计划的第一步，第二步是工业化，万科工业化带来的先发优势，将比装修房更加显著。”郁亮说，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。

  而摆在万科面前更大的机遇，是万科的“城市化”。面对未来中国新型城镇化的发展机遇，万科自然不会错过。

  从去年的拿地情况来看，万科已经开始在几大城市群中布局土地储备。

  万科从去年下半年开始加快拿地速度，由原先的战略防御转向适度扩张，公司全年新增项目78个，新增权益占地面积约624万平方米，全年拿地金额占销售金额的约50%，大幅高于2011年全年的37.6%。

  国信证券分析师区瑞明介绍，万科在一二三线城市拿地的金额比例分别为25%、60%和15%，二线城市已成为其扩张重点。

  但按照郁亮的说法，万科不会简单按照一线、二线、三线来划分城市投资区域。

  “我们会选择在经济区、密集区投资并深耕当地，我们要做的是根据不同城市转型升级的要求提供相应的配套服务给这个城市，中国的城市化并不是简单的房地产投资，而是为这个城市作配套服务。”郁亮表示，万科目前已经进入60个城市，随着城市化进程，还有很大发展空间。

  “2013年是万科第三个10年发展期的收官之年，在更远的未来，万科的‘城市化’战略将成为其持续发展动源。”有分析人士称。

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