直播:突围2013 首届重庆写字楼高端论坛
论坛：突围2013 首届重庆写字楼高端论坛
时间：2013年1月24日下午14:30
地点：言瓷·映画咖啡馆
突围2013首届重庆写字楼高端论坛活动现场主持人：各位来宾，大家下午好，感谢大家在百忙之中参加我们的突围2013，首届重庆写字楼高端论坛的活动现场。现在我介绍一下嘉宾，他们是天和国际中心营销策划总监彭景，天和国际中心刘杰，大雅金开国际的昌建明，世邦的林维，全策机构董事长刘宗海，世联地产的李玺，中渝国际都会的周苗，欢迎大家的到来。
简单介绍一下本次论坛的主题，回顾2012年重庆写字楼的态势，写字楼的售价和租金也保持了一种向好的趋势。如何从激烈的竞争当中脱颖而出是我们媒体关注的焦 点。今天的论坛主要分为三个环节，进入讨论之前，请世邦魏理仕做一下写字楼市场分析。
世邦魏理仕研究员 林维林维：现在整个租金在92元左右，环比下降了0.7%，主要的来源是我们觉得对于写字楼的需求有所放缓，在下半年的时候，租金的 年度同比也增长了9%左右，销售的均价增长了9.5%左右，主要来源也是因为这一年的项目，第一个品质比较高，第二个地段也是比较核心的地段，所以拉动了整个市场的平均售价。
空置率也是在28%的水平，这几年新进入的体量非常大，而且也非常高，所以拉动了整个空置率的水平。但是空置率这个季度来讲，也是过去六个季度的第一次下降，过去六个季度一直处于走高的状态，因为这个季度入市的新的写字楼比较少，所以是第一次的下降。
现在目前整个重庆市从区域来看，空置率最高的是在南岸区。南岸区的空置率相对于其他区域来讲是属于最高的水平，租金情况是渝中区当仁不让的，除此以外江北区的空置率比渝中区的稍微低一点，也是处于一个比较高的状态。展望2013年供应量也是集中在渝中区，有很多楼在渝中半岛已经起来了。
除了解放区以外，慢慢的向外扩展，扩展到大坪这些地方。截止到2012年，之后的三年供应量从渝中区转移到江北区，就是江北嘴的成型，大体量的 写字楼也会投入使用。预计到2015年到2016年有两个CBD，一个是江北嘴，一个是解放碑。租金情况我们世邦魏理仕来看，体量过大对租金会造成一定的压力，压力也相对来讲比较乐观。从一线城市来看，他们其实在几年前，他们也是大体量的，当时的需求没有这么强烈，对租金造成了压力，但是随着城市的发展， 以及第三产业的发展，产业结构的优化，空置率会慢慢的被消化掉。所以相对来讲未来两三年空置率还会处于一个比较高的水平，但是长远来看的话，我们也会比较乐观。
所以也非常高兴今天在这里跟大家简单分享一下我们的一些观点，有用的观点大家也可以讨论一下，谢谢。
力帆置业营销总监 樊元树主持人：谢谢世邦研究员的分析和讲解。下面我们进入论坛议程的第一个讨论环节，重庆写字楼市场是否存在危机？刚才世邦研究员也提到了空置率的问题，很多人想到是不是写字楼市场就会崩盘。但是空置率仅仅是检验市场的一个指标，现在有请力帆置业的营销总监樊总给我们讲一讲重庆写字楼的 市场是否存在这个危机？
樊元树：危机的话，我们从字面意思上来讲的话，危机在中国的意思里面包含两层意思，第一层是危险，第二是有转机，有机会。看待这个问题，我是想从两个方面来看，第一方面来看，我们说危，危在哪里，第二个方面我们看机，机在哪里，最大的危险在于市场。因为在10年以来，整个住宅市场 调控，很大的资本，企业都进入商业地产市场，特别是写字楼市场，所以在最近三年以来，很多写字楼的增量特别大，然后我们原来规划做住宅的，改成了公寓，有的做其他用途的也做成了写字楼。这个里面确实存在供应量放大，可能放大的角度超过了重庆经济发展的角度，这是市场上比较大的一个危险吧。
同时的话，可能以前重庆就那么几家写字楼在卖，他们之间可能竞争力不是那么大。现在的竞争力特别大，解放碑，再加上原有储量的EFC和EMC和联合 国界，整个写字楼就超过三个，他们不仅要竞争销售，而且要竞争租赁，还加上原来存量的高端写字楼，从客观上来讲，我们现在目前存在这么一个市场供应量放大的大的背景。
我个人认为在危险里面也蕴含着新的转机，新的机会。刚才听到CVRE给我们介绍了一下我们重庆写字楼的一个现状，谈到了两点，第一是存量，第二是空置率，这两个关键的市场指标。实际上我们重庆写字楼准确的说是从10年左右才开始迈向新的发展，重庆的写字楼是沉寂了很多年，整个市场波澜不惊，市场容量也非常有限，收入水平也非常有限。甚至写字楼物业的价格还没有一些联排别墅的价格高，现在的市场是很难看到的。
通过我们自己基本的判断，关于存量我们重庆写字楼市场上的存量存在着一个结构性的存量问题，所谓的结构性的存量问题，真正能够满足现在一流的企业的办公、车位、电梯，综合配套等等功能的写字楼在市场上并没有大量的空置，高端的一些写字楼。我之前在解放碑工作过，对解放碑写字楼的市场还是有一定的了 解。解放碑海逸酒店的塔楼大概在180左右，我们看到国贸中心也是长期排队。所以这样的写字楼并不是供大于求，有一点供不应求的感觉。有一些地方确实存在 大量的空置，也租不掉，也没人租，租金水平也相对比较低，这种结构性的失调是我们不能一言能说的我们的空置率有百分之几，要分析空置率其中的一些要素。
第二我们谈一下新的市场机会，因为重庆经济自身的发展带来的一些变化。因为重庆长期以来世界五百强的数量，中国五百强的数量，而且重庆自身优秀企业的数量，在全国的直辖市里面排在很靠后的位置，甚至低于成都市，我们看到最近几年特别是08年以来，重庆整个经济的发展以及国家级新区两江新区的开发，引进了很多成熟的世界五百强企业，他们对办公物业有一些新的增量需求，同时重庆本地的企业也快速的在成长，他们以前可能满足在商住楼，在住宅里面，但 是现在可能它发展了，壮大了，它需要寻求更好的形象，更便捷的一个地段，这里面带来了很大的增量，这是一个机会。
第二个机会来自于重庆整个城市的历史地位发生了变化。可能重庆直辖以前只是四川的一个市，它的地位远比成都更低，直辖以后作为中央直管的直辖市，地位得到了很大的变化。通过最近几年通过重庆市各界的运作，重庆市又在整个中国版图上的地位又很大很大，大量的外资投入进来，大量的投资者到重庆来发 展，也给重庆带来了很多的生机。
我是想谈危机就这两点，有危的地方也有机会，要合理的避开危险，或者是抓住重庆的发展带来的新的机遇。抛砖引玉，请大家多多批评和指点。
江北嘴置业营销部经理 石凯主持人：谢谢樊总，这个问题我也想请一下江北嘴置业的石总谈一下。
石凯：我们重庆市写字楼同质化比较严重。你要卖两万以上，你总要把卖相做出来，质量要做好一点，加上本来土地成本就高。所以这种情况导致了同质化非常严重。加上供应量大，导致了我们销售周期延长。我相信各位老板一定想赶快卖。我赞同樊总说的，我们高端楼盘是有需求的，我们要研究一下需求在哪里。最近走访了北京、上海的一些企业，去了以后，我的感触很深。我第一走进他们的办公桌发现一个问题，当时北京戴尔的一个老总，他们整个一栋楼，我到了办公室的时候，他们的办公条件也就是大概3平米左右，在一个大开间里面，只有他的位置稍微大一点，就知道是领导。他告诉我一个原则，现在五百强都是这样的做法。这样就导致我这里的工作人员，我不要算工资，他只要一进来，我算他的成本，他在我这里每个月要发生3800块钱的成本，完全不干什么，就要花3800，因为我要算我的物管费，这样费，那样费的。我们这些领导办公室一个办公室100平米。越往郊区走，可能住的面积越大。他们的需求不会是很大，要求适用，这是一点。
第二点他们都是租，我说你们都租吗？他说我们都是租，我们国际上的一些大企业，一栋楼他们都是租的。他说我们的财务条件和你们国内不一样，我们是不允许去卖的。我的办公绝不属于投资类。五百强企业也是租，而不是买。那解放碑大都会的商务楼是李嘉诚的，他没有销售。
主持人：刚才石总提到产品需要创新和转变。想问一下融恒的刘总，像融恒时代在产品创新和推广方面有没有什么创新的方式？
融恒时代广场营销总监 刘澄刘澄：刚才听了，有一些有不同的看法，我的每一套写字楼都不低于2万。第二个关于写字楼的销售这块，樊总刚才谈到的危机的问题，从我的角度来说，因为经历了一线城市的发展这样一些了解，我自己认为重庆目前的写字楼市场，我觉得不是叫危机，更多是机会，更多的是应该考虑如何实现各种开发模式和开发适应于市场的不同产品。
因为我们现在目前重庆的写字楼产品单纯从甲级写字楼的标准来说，是远远低于其他的一线城市的甲级写字楼。为什么十几年前的产品大都会至今还是重庆租金的NO1，这是值得我们反思的。我们开发企业目前大量的开发商入商业房地产行业，都是想把写字楼比住宅的价格高，想得到更高的回报率。我们知道酒店有一星级，两星级…五星级，我们写字楼也是有星级区分。按照写字楼的供应和需求来说，重庆的开发量确实很大，但是目前重庆写字楼的集群效应没有显现出来。因为在一些一线城市，它的写字楼集群效应是非常明显的。
我们目前虽然政府有一些规划，但是先天不足，靠后天是很难短时间体现出来的。我们回顾一下在九十年代的时候，后来福田中心区，也就是短短的几年时间，供应量也是非常的大。但是最终这些写字楼一定的程度是销售的，也有一些是自持的。所以考验一个开发商的成熟度或者整体实力，自持商业地产的量和今年这块实际上是一个关键一点。为什么说很多香港的企业，包括宏基有大量的项目，因为他们长线收入非常高。重庆写字楼的危机更多应该找准市场，找准需求，差异化定位，而不是一概而论的我做写字楼的就一定有很高的回报。从融恒时代来看，我相信我们的楼面地价应该是第一的，我相信江北嘴的都没有我们的楼面地价高。
星期一我们靠置业顾问卖了4套，北京的一个开发商在为国奥村服务，也曾经服务过奥运会的奥运村，1200多万直接把卡刷了。那他为什么会买？第一个看好重庆未来的发展。第二个从未来来看还是有空间。去年的民营企业或者小企业，或者新注册的企业增长的数据是10多万的注册量，提高了15%左右。因为所有GDP的产生都是靠企业来产生的，新注册的企业代表城市的发展，代表未来的空间。这个速度发展下去，不见得里面所有的企业都会买写字楼，但写字楼是需求很重要的一个基础。
从融恒时代广场来说我们没有别的策略，我相信我们一直做得比较稳健，因为我们没有什么靠山，没有政府的靠山，也没有大树遮凉，但是还是在于挖掘客户，我的客户就是散客为主。重庆目前的投资客对写字楼非常认可的投资者并不是很多。因为写字楼回报太低，5%，6%左右，轻轻松松可以找银行理财达到10%的回报率，那为什么要投写字楼呢？这些人还是看好重庆的未来，地段价值还是判定写字楼核心的一个标准。融恒时代广场从建造的标准来说，我们没有提6A，7A，8A，我们就是一个甲级写字楼的标准，该有的东西，电梯多少户或者该有的配置。但他是一个门户的位置，而且也占了一个优势，观音桥这边没有新的甲级写字楼，我们算是太阳谷项目第一个吃螃蟹的人。
我相信彭总，包括沈总可能有一些方面也说到，非常感谢我们能卖到2万块钱以上，有些均价达到了23800，这是实打实，为什么能卖这么高，因为我们这里有先天的优势，不是后天来造就的。当时竞争这个地段的时候，包括金科、万科都曾经想拿这块地，我们是高价竞标的，而且是跟政府一起搞拆迁。从融恒写字楼本身来看不能浮躁，一步一个脚印，不要怕同质化严重。我们在上海曾经考察过一些陆家嘴和南京路的一些写字楼，在上海的写字楼里面一些配置没有差异化，已经是成了标准配置了，很多都是标准配置，不需要你去考虑它，我这个写字楼产品优势是什么，都是一样的，没有什么区别，唯一区别的谁是物管，它的地段，周边的配套，周边的环境或者相关的一些政策。那我想实际上也不是我王婆卖瓜，自卖自夸。项目它的价值如何传递给消费者，如何精准定位，如何挖掘它是我们营销人共同的一个工作。实际上有些东西是环境影响的，是大势所趋，如果我们能判断大势，也不要担心规划上面有什么超前的问题，因为它是发展地段，只是说你要耐心的去等待。
重庆的几个CBD我自己认为可能下一个CBD江北嘴应该是会崛起，其实我特别羡慕金融城这块，因为我们的客户其实也有很多是从金融城过来的，也有很多客户流失到金融城去。我们的条件没有金融城这么好，但是金融城又受到大环境的影响，特别是有政府一块的导向，你们针对是大客户，大企业。我们在核心商贸区，大客户，大企业有，但是它不是我们的主力客户。所以其他的开发商不一定是最优秀的，因为商圈核心很小。回过头来深圳最开始可能只有罗湖拿得出手，后来南山认为很偏僻的地方它也崛起了，也可以叫CBD。这是一个与时俱进的阶段。
最后再说一点，关于写字楼，我个人从我们这个项目和重庆写字楼的看法，首先我觉得要抱团。大家应该认识到重庆的写字楼到了一个改善性的需求出现的阶段。虽然说现在政策又开始允许小微企业在住宅里面办公，但是从重庆的城市发展和对外交流的情况来看，大量的企业在进入。当然里面有自建写字楼的，也有需求写字楼办公的。那么还有一些企业在发展，他们需要有足够的展示面，广告公司，小的公司，劳力劳动，做商贸服务的，写字楼来说我们太阳谷的项目有5个亿，我们要抱团作大重庆的市场。重庆其他的写字楼，特别是同区域的一定是最好做的。大家都去跌价促销，我自己认为江北嘴的供应量也很大，观音桥还有几个，还有其他的一些分散区域，实际上抱团扛住这个阶段，我相信春天一定会来，大寒已经过去了，春天一定会到来。谢谢大家。
容磁机构副总经理 张立明主持人：我们接下来想请张总讨论一下写字楼如何突围，在产品同质化比较高的情况下，我们的产品走向何方。
张立明：简单分析一下这块想法，专业的咨询机构反而是作大自己市场的机会。包括我们很多朋友做投资的，反而是非常好的机会。为什么呢？因为开发商卖不掉了，会有一些困难。在这个市场里面寻找一个信息对等的过程，这里面我们作为开发商来说，感觉到这个过程从资金链来说会存在一定的压力。这里面整个重庆的市场，刚才石总讲的未来重庆的市场是非常繁荣的。
从全国来看，包括市场容量，包括整个租售价格来看，其实远低于一线城市的价格。成都价格写的是150，同样商品的话我们是100左右，一线不算，一线都在150左右的水平，包括解放碑的，重庆这边的话依然处在起步的阶段，写字楼市场其实是被硬挤出来的一个市场。开发商发现限购之后，开发商发现住宅非常难卖，导致很多开发商跟政府有了一个默契，就做大商业。当时我们在评估这个时期，是做小公寓，还是做写字楼。后来我们达到了统一，就是做写字楼肯定要比做住宅好卖一些。最后我们实现的话，也是写字楼要比住宅要好卖一点。在这样一个市场环境下面其实是受政治调控最大的领域。
我觉得危机的话，刚才樊总讲的，其实就是一个机遇，关键我们在这里面如何来选择。我们小时候看了一本书叫少年的烦恼。如何突围方面，包括樊总，石总，刘总都讲了很多这方面的经验，你们在第一线操盘，发言权应该比我更充分一点。我把我的一些想法也给大家分享一下。
第一个我觉得在写字楼的使用功能的评判问题，现在很多人买写字楼或者买物业，不一定是办公的。比如说酒店，还有更加广泛的运用，包括投资部都在讨论这个问题，我们如果在这方面有一些创新，这块能给我们提供新的机会。现在有些人在做电子商务，做期货，形成一个产业群之后，整个这栋楼就慢慢的解决掉了。我们如何在实现功能上有一些创新，尤其对于一些不是甲级的，在甲级下，然后乙级，甚至丙级这样的一些企业，能够有更多的机会。跟重庆市的规模来说，都是很小的，都是在于集中的释放。开发商一要求迅速的回笼资金。这块的危机来说，时间解决不了，只能靠地域来解决。包括一些投资机构，外资的话很多都很看好重庆城市的发展空间，他们也很愿意到这里来投资。石总说了25%的占有率，如果集中在任何几个开发商里面，这个量都是非常大的。世界五百强在重庆这边设总部还是非常少。这里面有一个很好的发展空间。
另外重庆人的投资观念有问题，并不是没有钱，而不是不愿意投资写字楼。比如有一些老板有几千万不愿意这么做，放在股市里面做短炒，依然会回来。随着中国经济的发展来说，这样一些不规范的机构来说肯定越来越少，他们应该考虑自己资产稳定性的问题。包括我们的一些朋友，他们正在考虑，几个人买一个写字楼，他们租一部分，卖一部分，沉淀一部分，这种能量还是在民间小规模的。如果这块的市场我们有一些中介机构，开发商提供一些帮助，让这块更容易实现，其实可以给我们市场提供很好的机会的。我们很多朋友自己家里面有几百万，凑几个朋友，就一千万，对于我们来说就是大客户了，他可以短期持有，也可以长期租赁。这些人普遍需要的是现房，他对期房市场不太看好。他的资金沉淀太久的他是不愿意做。我们能够提供一些有效的方法来转嫁这些问题，这块应该是开发商考虑的问题，比如在付款方式方面有没有一些创新，让他的资金杠杆能够实现。这块能够把市场做大。
第四其实重庆的代理行业一直没有，包括市场咨询，包括代理一直没有得到很好的发展。其实在上海，包括世邦，包括第一戴维斯，重庆人好像比较节约，不愿意出这笔钱。这个市场很小，我觉得应该有一个很好的利益分配问题。如果没有中介来做，他肯定盘不活，简单的靠投资商和开发商来做，肯定不行。对于我们写字楼的中长期是非常不利的五，我们世邦的，包括其他的一些机构都来参与，这样的话，这是很好的机会，而且也希望开发商能够给世邦，给我们这样的机构，当然我是做咨询多一点，我不做中介机构这个活，希望能有更多的机会。最早能够建立起一个良好的机制，在这个社会里面有更大的市场。期待整个行业能够有更大的发展，也给我们提供更多的机会。
最后一点，关于软实力的问题。北京的写字楼他们的硬件配置不一定比重庆好，实际上他好在什么地方，我们在庐山宾馆那块，周边的酒店配置也不太好，好的是环境非常舒服。下面坐着喝咖啡的，吃饭的，整个消费非常舒服，周边交通方面比我们好很多。他们不仅仅是一个固定办公的地方，就是移动办公的形式。我就是谈一点生意，我朋友约我去庐山吧，还有一个老外在聊，觉得自己很有档次。双方谈生意需要周边的环境比较适合自己。我们重庆这块谈一点交易的话，去哪儿谈，大都会太乱了，太杂，后面我们只有找茶楼。然后茶楼里面又有一大堆人在打麻将。其实这样的氛围是很大的一个问题。重庆这块对于这样的一些软实力配套的改善，这块重庆这边是需要极大的提升的。融恒谈到这个问题，融恒旁边有一个巨大的商务配套，江北嘴的氛围配套起来以后，五颜六色的人聚集起来，对这个市场其实是非常好的一个空间。而且一旦做成生意以后，他就需要固定的办公场所，而这方面都有先发优势，在这个区域里面寻找写字楼。现在解放碑的交通配套都有严重的缺失，已经滞后与整个城市的发展。我们去那里停车，停了一个小时，都停满了。这是我们需要去解决的。我们通过我们的招商，规划，通过资源的让步，靠我们下面可能三四万方的体量来盘活十几二十万方的体量。庐山的也就七千平方米，整个庐山宾馆居住全是一体化的东西了。各位都是专家了，也算是抛一块小砖头。
全策机构董事长 刘宗海主持人：我们下面进入下一环节，重庆写字楼未来市场应该怎么走。说到重庆写字楼，重庆写字楼最近一两年的空置率是全国第一的。想问一下全策机构的刘总，重庆的发展水平有没有差距？
刘宗海：我们做写字楼租赁比较多。成渝两地和北京上海差别很大，2012年专门到上海去学习。我们重庆的写字楼可能是散的写字楼。我们如何经营这些写字楼，举办了一些关于写字楼培训。因为北京、上海的写字楼是自持为主的，不适应我们重庆这种以散售型的。比如一栋写字楼，有的业主租100，有的可能租70块钱，也很难有更多的企业进行筛选。
我们上次去北京参加北京写字楼的联谊会，中冶地产有一个数据，一线城市写字楼的空置率都在10%以下，二线城市的写字楼空置率都在10%以上。其中北京的空置率才3.4%，上海的空置率在6.9%，广州是6.3%，深圳7.9%，成都是11.57%，重庆是16%。可能统计的标准不一样，有一些出入。我觉得重庆和成都至少有五年的差距，成都自持有的写字楼有60来个项目。比如中海地产在成都有一个写字楼，体量应该是60万方，整个楼沿着街道修了1.5公里。好像是10栋写字楼。我们重庆开发商自己持有的太小，除了大都会，瑞安企业天地3号楼，4号楼整体卖给平安基金。加上江北嘴的金融街，平安也买了一栋，再加上重庆高科集团在北部新区，现在叫重庆EBD，刚开始是工业厂房性质的，后面逐步的有大量的高端写字楼出来。
重庆的自持的写字楼真的太少了，从租金上来看，比如重庆的高端写字楼大都会是180块钱，是含物管费，公摊的水电费。如果按建面算100元左右。瑞安企业大概在115，平安财富中心大概是在90多块钱一平方。成都的高端写字楼价格应该在180左右，最高端的写字楼仁恒时代最贵的应该是230左右，高端写字楼的差别太大了。和重庆档次相当的甲级写字楼来讲他们的价格应该在130-150左右，我们重庆的这种写字楼大概在80-90块钱，从售价来看，重庆的售价，高端的价格在1.7万以上的算高档的，1.7到2万的价格重庆是比较高端的写字楼。成都的售价差不多，在2万以内，2万以上的写字楼很少，租金差别在四五十块钱的差别。昨天晚上看了一个关于仁恒时代的统计，目前成都最贵的写字楼他们一共有82个租户，做了统计发现有30%多是属于金融服务业的。其中也对入住企业进行采访，你们为什么住在这么高端的写字楼，他们说只有一个目的，选邻居。我们这种企业一定要和我们的邻居要相匹配，我希望我们的邻居一定是世界五百强。另外和一些央企，有一些“国”字背景的是邻居。
我们重庆像英利这种，包括瑞安，配置已经不亚于成都的哪些写字楼，为什么差距这么大呢？首先重庆本身的高端企业比较少，比如世界五百强，虽然统计出来有200多家，更多不是第三产业的。更多的是生产型的，比如重庆这边的IT这方面的。再加上一些稍微大一点的外资企业，他们的总部一般先到成都，从成都辐射到重庆。重庆的央企有，但是比较少。而且重庆的央企带一点军工企业的，他们可能更多的选择是自建。在高端写字楼重庆本身的客户量是比较少的。
另外再加上一个定价，当时英利定价120左右，然后我们在想英利这么高怎么租得出去。2012年上半年的时候，我们在想怎么租得过去，周边的国贸才租90多块钱，未来国际也是90来块钱。后面经过大概八九个月的时间，他们的租售已经在30-50%左右了。我就想并不是这些企业出不起这个钱，如果我们有一些标杆的写字楼能够把租金定得高一点，有可能能拉动重庆的写字楼租售价格。英利的不是全部持有，后面有一些销售。
再说一下在写字楼的客户管理方面，在北京的国贸中心在北京的写字楼体量是相当大的。他们负责经营管理的老总谈到他们是怎么做客户的管理。他们考虑客户在我们这个写字楼应该有哪些精神上的享受，该有的服务做得非常好了，更多的用什么样的情感，让在里面办公的企业或者老总有归宿感，愿意长期在这里住，不要搬到其他地方去。我发现我们重庆写字楼的物业管理，现在10-20元一个平方，实际上还是本地的一些物业公司进行管理。作为一个普通的在写字楼办公的人，他感受的就是你的保安，你的保洁。一个平方你收20块钱物业费，我到里面能享受到什么？很少享受到什么。比如在成都做得好的物管公司，他搞一些活动呀，上半年，下半年搞一些写字楼里面的一些活动，甚至组织写字楼里面的一些公司支持困难地区的儿童，他能够把写字楼用一些文化来经营。
刚才张总提了很多写字楼的销售，也有部分个人团伙，团队集成去买，汽博中心有几个楼盘他们拿出去之后，交给这些代理公司来销售。其实销售的结果来看还是不错。这种客户不太多，融恒时代卖得很好，可能在散售方面考虑得比较多一点。在这之前对未来国际，国贸、世贸的业主做了一个统计，这里面的业主其实40-50%不是重庆人，是外地人。据2005-2006年的时间，整个写字楼的投资环境比较好，一些投资客都买写字楼，当时的价格也不高，七八千，一万左右。然而现在的写字楼据我了解，如果是大面积购买的，都是自用多一点，真正投资的比较少一点。如果说销售方面要突破，我想提一点建议，其实不一点非要整成大面积的销售，可以分营或者组合销售。其实重庆人还是喜欢投资写字楼。因为我们的系统里面，重庆市的写字楼销售从2005年以后，这些业主的信息有80-90%都是自由的，他们重复购买的还是比较多的，面积不大，就是整层整层或者半层，现在一整层就是一两千万。谢谢大家。
世联地产顾问部总监 李玺主持人：我们接下来有请世联地产的李玺谈一下跟北京、上海相比，重庆写字楼的发展是什么，怎么来突破？
李玺：回顾了一下，我在08年，09年的时候接了两个大的项目，总共一百多万吧。紧接着宝发(音)的当时最早接的而是08年的时候，才进入重庆的时候在关注这个地。之后在这个当中，我们带着团队在研究写字楼的市场，我算了一下，当时接到宝发第一轮的合作是10月份，截至现在恰好是4年的时间。回过头去看以前的东西，包括分析的东西有很多体会。
首先从需求层面实际上在08年以前重庆的写字楼我们还不要区分甲不甲级，因为那个时候最好的写字楼，除了大都会以外，算排得上号的，包括未来国际，希尔顿也算好的，一共只有7栋写字楼。每年重庆写字楼的计划量是20万方，当时朝天门中渝的就有100多万方，宝发(音)的也有100多万方，宝发还有商业，公寓，写字楼，当时我们也在考虑。那个时候所有的统计江北嘴有400万方的商务，解放碑所有的体量，加上周边的，辐射到两路口，七星岗那片的改造，解放碑加上朝天门的项目，总的体量也有三四百万方。这些怎么办呢，我们当时做了一个模型，写字楼的需求实际上和城市的GDP和第三产业是紧密联系的。那个时候的外资企业大部分集中在渝中区。
当时我做了一个预测，其实我们不能简单的把写字楼的需求，如果每年重庆还是有20多万方，可能我们现在都死掉了。实际上四年以后我们发现不仅谁都没有死掉，反而发现市场有新的一些景象出来。到底是什么原因呢？又回过头去看一些数据，发现当时统计的所有潜在项目，实际上现在已经出来的仅仅只有1/3，并且这1/3，每个企业都有自己推盘的节奏，没有我们想象的四五百万方这么恐怖。未来的量怎么看，我绝不能看一个时点，不能看12年怎么样，我们拉通，当时做了09年到16年一共8年时间的统计。我看这8年的时间重庆GDP发展的速度来看，它的需求量是多少。当时统计下来的需求大概是350万方的样子，是那个时候的统计。我现在再回过头来看报告的时候，我会发现我们的统计还是很保守的。因为我们的GDP当时的预测，因为没有数据的资源，我们就是评估，按照当时城市GDP总量的发展速度，可以看到当时2012预测的GDP是8000亿，在10年就已经实现了，城市的发展速度是远超于我们现时的预判的。并且到底城市的发展有没有倒发不好说，有一个量在这里。如果说走过的四年可以看，我们仅仅从四年的时间看，城市的容量和当时已经差了1.3倍。当时我做完朝天门的项目以后，我对重庆的写字楼是没有这么多担忧的。包括报社还有同事打电话来咨询，得到的是有几百万方，我说你可以分开来看。
他说我们所有报告上的统计我敢说80%以上的统计可能国际开发中心8万方，但是这8万方是企业明年一年的目标吗？不是的。这些东西一分为二来看，市场的表现并没有我们想象的那么悲观。
第二从城市发展的角度来看，其实10年和11年写字楼的需求增量在50-60万方的样子，但是到今年，我们的统计数据已经翻了一番了，上了100万。当时做模型的时候，在14年的时候当时做的写字楼的投资额，应该是每4年有一个波动的。在14年的时候投资额会有一个下降，投资额下降的话，意味着放量会收一收，包括江北嘴的项目，可能08年的时候已经开始动了，但是到现在还没有出来。整个市场的情况我们从以前监测的数据来看还是比较乐观的。
融恒的刘总谈到的，我们在深圳，在上海做的写字楼会发现一个特点。就是越高端的，实际上配置没有什么所谓的叫甲级，乙级呀都是标配的，在这种标配的情况下，价值的差异是地段。像深圳，上海在去年表现比较明显，可能售价已经达到6万到7万，一些好的地段，普通酒店的均价可能到200-300，上海到400-450，陆家嘴那一块非常明显。重庆这一块大部分集中在100多块的样子，只有大都会现在稍微高一些，在140-150。我不说重庆一下子会跃到200或者300的层次，我至少说城市总体水平从100上升到150，这个水平还是有的。当时我的朋友说最贵的还没卖，这个跟重庆的发展阶段有关系。现在重庆进入到写字楼市场的很多企业本身资金方面还是有一些要求的，要回现，要回款，咱们在持有这块考虑得少一些。所以我们会面临到市场的压力，销售方面的压力比较大，市场的容量上来说，越高端的写字楼，很多40%到60%都是外资的企业在进驻，发现重庆08年实际利用外资也就是10亿美元，今年已经达到将近40个亿，这也是一个空间，已经是翻了几倍了。这些也是我们所看到的市场的一个空间。从整个城市未来运营的角度，我们未来城市的发展趋势，包括很多外地的，像刚才石总谈到的很多财团会进来，进来以后它的操作模式跟大家不一样。这个时候不仅仅我们去考虑所谓叫销售的问题，而更多应该考虑运营的问题。包括我们在青岛，因为我们公司也有一个资产管理物管公司，就做高端的公寓和高端的写字楼的，我们还有几个项目都是这样，如果你的运营走在前面，远比你进行单纯的销售比客户的信息要来得足得多。
找客户这种运营涉及到我不仅仅给开发商要提供，包括未来业主提供管理的服务，我还要提供资产管理。所谓资产管理，比如刘总你在外地了买了一千平米的，我物管可以帮你找到客户，可以预招商，帮你确定一些客户。这些运营都是我们今后要思考的，或者销售的途径，路径，这样才使我们的特色感更强。现在所有的项目也是供应越来越多，包括江北嘴的，地价已经这么高的，包括力帆的地真的拿得不便宜，我们做也没有空间。你的配置在那里，你必须要上。未来考虑，在目前的供应下是不应该存在问题的。
第二个考虑一些销售模式，我们应该停下来想一想，我们还能为客户提供什么。除了硬件，现在的硬件配置都差别你的软性的方面，包括深圳、上海很多写字楼里面的配置，星巴克可能已经到了中间楼层了，已经不但是商业区的一些配套服务，已经所谓叫写字楼里面的标准配置，或者有这些需求。我们这些思路能不能转化一下，其实这些都是我们新的一些机遇。我们未来的路如果按照这个课题来说，应该更多的想一想除了硬件配置之外，还能给大家提供什么。这东西想好了以后，我们的销售可能自成体系，并且有自己的特点。按照现在GDP的发展速度，真的到2016年肯定是要翻倍的。在重庆这样一个城市一年消化80-90万方是没有问题的，你在里面是消化5万方，还是80万方要看各位各显神通了。住宅给我体会也很深，重庆08年以前消化的体量来说，整个城市大概目的只有1600万方左右，05年以前只有1200万方。我们能够迈上10万方以上的项目屈指可数。在06年的时候能够卖上一个项目10万方的可能只有像鲁能这些航母级的项目能够达到。我们现在在看一个项目像保利、万科这些大颚，一年在重庆的市场，我们公司对整个重庆一年的研判，排名前十的企业，它的销售额包括去年拿地的量已经占到全国市场的20%。这种东西是可怕的，其实不在于我们每个项目的量上限，应该从大到小的话，是没有上限的，就看我们怎么操作了。
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