商铺、公寓等产品受高端买家青睐，销售却呈现冰火两重天

　　从严的楼市调控，挤走了投资型买家，也带走了他们对商品住宅的过多期许，但并没有带走他们对地产行业的关注。调控只是针对商品住宅，商业地产并未限购，选择一处地段好、人流旺、升值潜力大的商铺或公寓，一直是有实力的买家所青睐的。限购后，商业地产成交是何景象？购买有何风险？投资客在购买时又该注意哪些问题？

　　佛山日报记者 冀晓莹    制图 孔焕玲

　　商铺、公寓租售，冰火两重天

　　纵观佛山市场，近两个月，部分楼盘的公寓热销。保利东湾、普君新城公寓产品分别以未来的升值潜力和成熟地段、配套受到高端买家青睐。

　　位于禅城兆祥路的普君新城君誉财富公馆，自去年开售后，凭借普君旺地，雄踞广佛地铁普君北站，受到买家热捧。不久前，其在售的40~80平方米公寓，售价14000~15000元/平方米，较之前的价格有1000元左右的降幅，并附送带3500元/平方米装修，消息一出，立即引发强烈反响，剩余的70余套公寓单位当天便热卖60套左右。

　　而我国的其他城市，商业地产也备受关注。5月，成都香江核心馆出现千人现场抢铺、4小时1000多套商铺被抢购一空的罕见现象······

　　记者向有关销售人员了解到，很多有实力的购买者都认为，现在购买住宅，限制多，贷款难，如果有闲散资金，倒不如买商铺。商铺贷款利率高过住宅，但想想投资回报率，还是把眼光瞄准了公寓、商铺等不限购产品。

　　然而，红火的销售并不是全部，商业地产的成交呈现出两极分化的态势，“冰火两重天”。相关业内人士表示，商业地产对地段、人气、升值潜力的要求很高，如果不具备上述条件，商铺、公寓等产品的销售就会遇冷。而买入后，后期的出租、经营不当，也会无人接盘。

　　比如杭州市场，很多热衷炒商铺的炒房客把铺子烂在了自己手中，在杭州老牌黄金地段四季青市场里，一个五六平方米的店面，铺租从原先的10多万，被炒作到了40多万/年，然而到了今年，直降到了30多万也无人接盘。

　　“好儿子比不上好铺子”？

　　“‘一个好儿子比不上一间好铺子’，以前都说养儿防老积谷防饥，现在我觉得还不如多投资投资商铺。”手上持有3间商铺的徐阿姨说，现在物价高，年轻人赚钱不容易，还要养家糊口，自己希望的是子女平安，不要成为子女的负担，不在自己的能力范围内让子女的生活能够宽松些。

　　“好儿子比不上好铺子”，果真如此？投资客最在意的收益率真实情况又是如何？

　　早前在房交会上有研究中心对购房者进行大规模调查，结果显示超过六成购房者对投资商铺感兴趣。这些购房者普遍拥有两套及以上住房，大多拥有投资股票、自主创业投资公司等经验，年龄集中在45岁左右。

　　俗话说“一铺养三代”，这高回报的诱惑不是没有原因的。在很多地段优越、开发成熟的大型社区，业主对其中的社区商铺依赖度很高。如果投资了好的商铺，除了每年可以获取稳定并有涨幅的租金外，还可以在通货膨胀，CPI高居不下的时候让财富保值增值，这相当于为家庭财富买了份保险，这是人们所认为的一铺养三代。

　　但也有残酷的一面，有不少商铺烂在了投资客手里，早前有记者从深圳中原市场研究部了解到，综合考虑不同区域、地段、位置对商铺造成的价格差异，深圳某些商铺已经出现在售的一手商铺较前期同区域同品质物业价格下降的现象。如位于龙岗中心城的星河时代商铺3月3日开盘，均价为4.3万/平方米左右，而与之毗邻的保利上城商铺在4月首次开盘的均价约在3.8万/平方米左右，低于早前附近商铺的售价，商铺价格明显回落。

　　市民黄先生十年前在贵阳某楼盘购买了一间商铺，由于周围商业氛围迟迟未如当初售房时销售员允诺的开发到位，如今他的商铺仍然还是跟十年前一个价位“十年前的30万跟如今的30万能比么？这简直是套得牢牢的，太让人郁闷了。”黄先生说。

　　有调查显示，目前社区商铺的年投资回报率在8%~15%，超过15%能达到20%的就已经非常难得。因此，投资一间商铺，最快5年，一般要8~10年才能收回成本，而20年收回成本的也比比皆是。因此，不要过度相信开发商所谓的“年投资回报率超高，三年赚回一间新商铺”，要理性分析后投资，保持冷静，因为天下没有平白无故掉馅饼的事。

　　商业地产未来潜力看好

　　没有政策限制，备受高端客户关注，商业地产成为了限购后的“香馍馍”。

　　在6月2日，万达地产举办的财富经济论坛上，出席专家学者纷纷看好商业地产。他们表示，在住宅市场被打压之后，逐渐形成资金流洼地的商业地产，成为投资者们迫切讨论的话题。商业地产由于不受限购令的制约，发展应该有相当大的空间。这也是为什么万达近期纷纷出手东莞、广州、佛山拿地的原因。

　　不过，也有相关业内人士告诉记者，对待商业地产要理性。拿商铺来说，现在开发商推商铺有相当部分是为了回笼现金而做的无奈之举。随着大量开发商进入这一市场，大体量、高端优质的新增供应将使得去化率成为市场严重负担，商铺物业市场竞争将加剧，租金及铺价将面临下调压力，“一铺养三代”的可能性将大大减少。