(作者 曾倩文)温州人抱团抄底上海土地市场，继而成立房地产公司，温州人资金路线转向一级市场。在他们看来，上海迷你地块地价可控，风险不大。

　　“我一直在你身旁，从未走远……”也许正是如今温州投资者最愿意对大上海唱出的咏叹调。

　　2011年8月25日，四名自然人葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良以1.1亿底价竞得嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块，楼板价6000元/平，出让面积12301.4平方米，容积率1.5，起始总价1.11亿元。

　　有趣的是，这四位自然人均来自温州永嘉县。

　　阀门大亨也要开发高端住宅

　　《东地产》记者独家采访了嘉定茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块的最大股东，上海爱乐石油设备制造有限公司董事长葛慈克。上世纪90年代末，葛慈克就已来沪经商，其中也不乏炒房经验。去年以来，由于上海限购政策的缩紧，许多温州游资离场，但其反而将目光投在了上海土地市场。

　　之前因为土地面积大、价格高等原因，以葛慈克为代表的温州实业家们未能进军上海土地市场。今年以来，上海土地市场刮起了“底价成交”之风，3万方以下迷你地块大量推出，葛先生感觉到：机会来了！

　　果然，在嘉定这块地的拍卖现场，由于没有一家竞争对手，该地块以底价成交。地块位于嘉定区主城区，附近有百合花幼儿园、新城路小学和迎园医院等配套设施，紧邻嘉定区体育中心，可谓黄金地段。

　　葛慈克介绍：“目前我们已经开始筹备开发企业的注册与资质申报。这块地准备建70%的住宅，30%的商业配套，我们会走高端路线，规格肯定会不亚于旁边的保利梧桐语项目。我们不是炒地，是真的要开发，而且会努力做出品牌和影响力。新公司的名字已经起好了，就叫凯凯地产。”

　　对于下半年的土地市场，葛慈克依然雄心勃勃。他认为，未来土地市场价格不会浮动太大，适合个人投资的迷你地块会继续推出。现在要做的就是抓住机会多拿地，两年后无论融资还是开发都会稳赚不赔。

　　温州自然人拿地内藏玄机

　　自2009年至今，温州自然人在上海拿地的事件一直没有间断，其中以温州商会会长李国祥为代表的温商团体更是大手笔。

　　去年8月，在土地市场冷淡，大多房企都谨慎进入的背景下，李国祥、余彩眉、李力等三位个人买家以8300万元，溢价43%的代价获得了松江区大学城商务广场S1地块，成交楼板价为2686元／平方米。

　　而此前的2009年9月，“松江温州商会”的网站发布新闻称，会长李国祥代表11家温籍在松企业联合竞得松江大学城商务广场S4地块，按照1.18万平方米的出让面积和2.8的容积率估算，成交楼板价仅为1583元／平方米。如今看来，这两块商办用地的成交价可谓十分划算。

　　《东地产》记者在松江大学城商务广场S4商办地块的11名买家中，发现一个熟悉的名字——上海华电阀门集团董事长余正可，8月底嘉定商住地块的买主之一。而松江温州商会的工作人员告诉《东地产》，余正可就是李国祥的妻弟。两人与嘉定地块的其他三名自然人全部来自温州永嘉县瓯北镇。

　　温州永嘉县一直被称为“中国阀门之都”，永嘉新闻网的同行指出，李国祥、余正可、葛慈克等人在当地都是阀门行业龙头式的人物，在房地产投资方面颇有成功经验。2009年，已经在上海打下一片天地的上海双高阀门集团董事长李国祥，开始进军商业地产领域。双高阀门集团旗下上海双高置业有限公司投资的双高商务广场已投入运营。该项目是集商住、商务宾馆、餐饮、娱乐等为一体的一站式消费场所，总高度99.7米，被称为“浦南第一高楼”。

　　记者调查发现，2009年以来在上海拿地的温州人竟然都从事阀门相关行业，且大部分来自温州永嘉。如此巧合的情况，可以说跟李国祥的成功引领不无关系。

　　来上海炒地或成温州客投资新潮流

　　和葛慈克一样对迷你地块感兴趣的温州投资者不在少数。今年，成交低迷的杭州土地市场，在杭州本地房企齐刷刷观望的同时，却出现了温州人拿迷你地块的热潮。截至7月，杭州主城区已成交的5幅宅地有3幅被温州资本拿下。

　　温州中小企业发展促进会会长、“温州民间资本代言人”周德文分析指出，温州人有着根深蒂固的房地产情结。土地是稀缺资源，至少增值保值是没问题的，很适合民间资本进入避险。而小地块价格低，一两亿的资金温州老板个人也完全承受得起。因此，温州自然人拿小地块的现象在各地都不断出现。

　　周德文对《东地产》表示，在温州有个普遍现象，许多房地产老板都是实业家。在实业普遍不景气的大背景下，资本雄厚的他们只有减少实业的生产量，去尝试开发房地产等新的盈利增长点。

　　风险提示

　　自然人投资开发土地应引入专业代理公司

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，法律规定，个人是不允许开发房地产项目的，自然人拿地之后，必定要注册房地产公司才能进行开发，而这样一个新注册的公司，一般有关部门会给予一个临时资质。由于开发土地的专业程度要远远高于商品房购房投资，许多由自然人组建的小型开发企业由于风险控制能力差，开发经验不足，项目开发到一半就难以为继。有的项目由于建设质量与规划上的缺陷，打包转让无人接收，最后变成“烂尾楼”。

　　如何规避风险，杨红旭认为，可以尝试引入全程代理模式和职业经理人。开发阶段由专业的代建公司负责，营销由专业营销代理公司来做，开发商只要聘请专业人士与代理方建立良好沟通机制。如此整合各方优势，可以有效弥补自然人开发土地经验不足带来的缺憾。

　　趋势判断

　　MINI地块渐成土地市场成交趋势

　　这个土地抄底季似乎是为个人拿地量身定做的。9月7日，浦东新区高东集镇13-2地块，被上海景尚投资有限公司、周旭东、周翊芯以总价8100万元竞得，出让面积为7060.7平方米，其中周旭东为温州乐清商人。21世纪不动产提供的数据显示，上海3万平方米以下的迷你土地在今年供应比例大幅增加，由2010年占全部土地的37%，上升至今年56%以上。同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场逐渐在降温，此时对于资金链相对宽裕的开发企业来说是拿地及逆势扩张的好时机。在调控背景下，开发企业资金链相对紧张，政府会逐渐改变推地策略，下半年推出的地块面积划分会更小，3万方以下地块将成土地市场成交趋势。

　　北孚地产研究所所长刘光东也指出，由于的土地的升值空间大，开发商拿到土地后，开发的项目进行到任一阶段都可以股权转让的形式套现。而MINI地块体量小，适合资金的快进快出，投资回报丰厚。