“我们的开发商是中国中铁，世界500强企业。”位于南四环总部基地周边的中铁产业园北京诺德中心销售员向记者推销。

　　“我们是中国中铁开发的，大央企。”同样的一幕，也在顺义中铁花溪渡项目上演。

　　同样打着中国中铁旗号的两个项目，实则却是中国中铁旗下不同谱系的开发商。前者是中铁建工，后者是中铁置业[简介 最新动态]。

　　查阅中国中铁旗下全国多个房地产项目，更展示出了中国中铁旗下一幅更加眼花缭乱的房地产图谱。追溯至5年前中铁置业集团成立，中国中铁房地产业务发展整合战略规划正式提出，5年间其房地产业务整合却遭遇了重重阻碍。多位行业分析师指出，房地产股权、编制的混乱，是中国中铁房地产业务整合和发展的巨大掣肘。

　　转型阻滞重重

　　3月31日，中国中铁股份发布了2011年业绩报告。报告显示，其2011年营业收入4597亿元，同比微降2.85%，净利润66.9亿元，同比减少9.55%。特别值得注意的是，报告中指出，中国中铁全年经营活动产生现金流达到-134.8亿元，而这一数字在2010、2009年分别为10.1亿、186.7亿元，下降幅度不小。

　　对此，中国中铁在年报中给出的理由是部分项目业主资金紧张，无法按合同及时支付工程预付款及结算款。另外，土地购置、建设投入等房地产开发占据了较大量的资金。

　　中投顾问研究员申正远在一份研究报告中指出，中国中铁去年现金流净额大幅减少，主要是因为2011年房地产开发成本及房地产开发产品增加了129亿元。他告诉记者：“中国中铁的财务风险确实会因此而增加，其筹资融资力度不得不加强，这也将在一定程度上影响公司资信。由于投资失误及其他因素的存在，坏账必然会存在，但是目前具体额度则难以估计。”

　　尽管各方均将中国中铁现金流下降的矛头指向其涉及的房地产业务，但也有数据表明，去年其房地产业务呈上升趋势。

　　其年报显示，2011年公司房地产开发业务实现营业收入169.54亿元，同比增长44.72%。对此，国泰君安证券公司一位分析师表示，这一数字表面上看同比有所增长，但环比2010年的增幅却有大幅下降。据其介绍，2010年中国中铁房地产开发业务营业收入同比增幅为114.63%。

　　一位不愿具名的投行分析师对此分析认为，在中铁房地产业务整体增幅下降的背后，暗藏的隐患不容忽视。他认为，一方面，中国中铁主业为铁路及基建，对这部分业务依赖性很强，在房地产业务尚未完全整合顺利进入轨道时，容易互相牵制。另一方面，中国中铁的规模很大，旗下子公司数量众多，且多数公司早期都涉及房地产业务，至今仍未彻底剥离，导致公司内现金流状况容易出现混乱局面，且容易出现不易察觉的坏账等问题。这些潜在的问题，都为其房地产业务日后的发展埋下隐患。

　　据报道，早在5年前，中国中铁就曾经发布房地产业务发展战略规划。当时目标是，中铁集团[简介 最新动态]房地产业务板块收入将在2011年达到225亿元，投资额达到244亿元，土地储备量达到845万平方米，进入全国房地产企业前10名。之后，再用5年时间，即到2016年时，房地产业务做到全国前5名。

　　同年，中铁置业集团有限公司也宣告成立，并以此为核心企业，整合旗下房地产业务，推进中铁置业集团进入全国房企第一梯队。

　　但从目前来看，5年前定下的目标显然没有实现。记者从中国房产信息集团公开信息获悉，2011年房企销售金额TOP20排名中，万科[简介 最新动态]、恒 大、绿地、保利、中海、万达分别位列前5名，销售金额分别为1210亿元、808亿元、776亿元、732亿元、720亿元、560亿元，而TOP20中的最后一位华侨城，去年全年销售额也达180亿元。相较之下，中铁169亿元的销售额，进入第一梯队尚需时日。

　　业务整合受挫

　　事实上，早在多年之前就提出房地产品牌整合的中铁，由于旗下子公司、分公司众多，且早年均或多或少涉足过房地产业务，整合进展遭遇了重重阻碍。在业内人士看来，这也是中铁置业集团多年来迟迟难以进入国内房企第一梯队的重要原因。

　　中国中铁股份有限公司旗下仅基础建设公司就有中铁一局至十局及中铁大桥、隧道、电气化、建工等多个子公司。包括一局至十局、大桥局、电气化局，加上中铁二院工程集团(原名铁道第二勘察设计院)在内，很多都有自己的房地产公司或业务。

　　如2009年在北京拿下北京西三环六里桥高价地块开发中景未山赋[最新消息 价格 户型 点评]、在顺义开发中景江山赋[最新消息 价格 户型 点评]项目的北京景旭房地产公司，就是中铁电气化局旗下的房地产开发企业。

　　房地产业务“遍地开花”，为中铁房地产业务统一拿地、开发、管理和销售都造成了困难。为了改变现状，中国中铁在2007年成立了专门负责房地产开发的中铁置业集团。中铁置业集团有限公司官网显示，中铁置业集团是中国中铁股份有限公司的全资子公司，目前已拥有33家子分公司。目前，全集团同步开发项目80余个，开发面积近2000万平方米。自2008年起，房地产年投资额和销售收入均突破100亿元人民币。

　　记者了解到，目前中国中铁的房地产业务主要是两条主线，一方面是中铁置业以招拍挂形式在全国拿地布局；另一方面，中国中铁部分子公司下属的房地产公司仍然在全国各地拓展房地产业务。此前有媒体报道透露，虽然中国中铁下属企业的房地产公司，有不少已经纳入中铁置业集团，但由于许多房地产公司成立比中铁置业更早，且不少企业拥有较强的实力，因此整合之路并不顺利。

　　如中铁八局早在1992年就成立了房地产开发公司。再如在中铁旗下房地产业务较强的中铁二局，以成都为大本营，在全国10多个省市自治区开发了多种类型的房地产项目。房地产开发业已成为公司支柱产业。

　　“中国中铁及中铁置业集团旗下的子公司众多，产权、资产有部分互相重叠交错的部分，尤其是部分京外企业涉及到地方政府问题，还有些企业自身也是上市公司，整合后涉及资产拆分问题，种种关系十分错综复杂，这些都是中国中铁房地产业务整合一直不顺的根本原因。”国信证券一位分析师说。

　　多个项目销售欠佳

　　记者了解到，目前中铁旗下多个在售项目，由中国中铁股份旗下的各子公司及分公司共同操作。以目前北京市丰台区在售的中铁产业园诺德中心为例，该项目在拿地时是由中铁建工集团有限公司、中铁置业集团有限公司和北京中铁华升房地产开发有限责任公司三者的联合体共同操作。虽然中铁产业园诺德中心项目是由中铁建工集团开发运作，但拿地的三者之间关系仍然复杂。

　　中铁建工集团有限公司是中国中铁股份有限公司的重要成员企业，业务涉及勘测设计、房地产开发到铁路站房及新线、设备安装、装修装饰、市政交通等各领域。记者注意到，中铁建工集团有限公司内设房地产开发部，但其旗下也包括众多参与房地产开发建设的子分公司。

　　房地产谱系混乱，没有形成央企品牌的合力，也就难言对销售的支持。事实上，就在中国中铁大本营的北京，旗下多个房地产项目的销售也并不理想。据北京市住建委官网信息显示，中铁产业园诺德中心去年12月17日领取预售证，推出房源813套，至今仅成交126套，签约率仅15.5%。

　　中铁花溪渡销售状况则堪称糟糕，该项目去年11月领取预售证，推出268套房源，但至今仅签约17套，签约率仅6%。中景江山赋项目自2009年9月至今共推盘多次，共推出房源399套，截至目前签约130套，签约率32.6%；其中最近两次开盘，2011年11月9日推出84套房源，成交18套，签约率21.4%；2012年3月2日推出109套房源，成交5套，签约率约4.6%。

　　房地产业内人士认为，销售不佳，除了房地产市场因素外，内部权属关系混乱使中铁旗下房地产项目缺乏统一的品牌开发和管理，无法形成品牌效应也是一大重要原因。他认为，中铁置业集团在整合房地产业务的同时，更应该从项目拿地、开发、建设、管理方面统一做起，统一品牌形象，这样才能形成央企房地产品牌的聚合效应。在这一点上，与同样是央企旗下房地产企业的中国铁建房地产集团相比，中国中铁的房地产业务整合之路，还有较长的路要走。(记者 李莹宋磊 )