从万元以下楼盘“基本绝迹”，到八成以上楼盘低于万元，六成房源百万以下；从主办方硬塞“房票”，到开发商抢着给优惠，三年的南京楼市，演绎了一幕幕跌宕起伏的大片。而从当下正在进行的春交会这一“风向标”可以看出，南京的房价真的在降，这也是2009年以来真正出现参展楼盘均价“普降”的一次春交会。

　　“降”字当头

　　春交会均价前所未有地“亲民”

　　2012年的春交会房价铁定“亲民”，据春交会组委会最新披露的数据，如果算上开发商折扣以及展会优惠，本届春交会参展楼盘中实际单价在万元以下的房源占比竟然高达87.7%，而单价1.5万元/平方米以下的房源也占到98%，几乎是一统江山。

　　今年春交会均价的下降，跟参展楼盘和房源的分布状况有很大关系，据春交会组委会发布的信息，本届展会1.8万套房参展，其中总价在100万元以下房源占到了总房源数的80%，此外江宁和江北两个板块的房源也占到6成多。记者统计发现，除都市圈和外地项目外，参加展会的25家在售楼盘中，目前销售均价在万元以下的有7家，占到楼盘总数的约1/3，这一占比为去年以来房展会最大。另外均价在1万~1.5万元/平方米的楼盘也有10家，是展会供应的主力军，以江宁楼盘最多，这也是去年以来数次房展会的共同特征。

　　记者还注意到，本届春交会上的楼盘，如果按照此前网友计算的南京“总理房价”4293元/平方米的标准，显然还有很大一截距离，但如果按照365网站此前披露的“总理房价”也就是7111元/平方米的标准，那么位于金字塔底部的江北所有参展楼盘均价水平已经很贴近，部分特价房源甚至低于这一价位。

　　此外，板块分布不均极大地改变了展会的房价体系。与江北江宁两大刚需板块牢牢占据参展楼盘主体形成鲜明对比的是，河西、仙林、城东板块的楼盘数量寥寥，均价普遍在1.5万~2万元/平方米的河西板块甚至只有2家在售楼盘参展，而在去年春交会上河西参展楼盘多达10家，秋交会上也有4家。此外别墅楼盘也几乎在本届展会上集体缺阵，仅有3家别墅项目亮相，去年春交会则有6家。而曾经在去年春交会上几乎缺阵的江北楼盘，今年则出现了4家参展。

　　限购后三届展会

　　1.5万元/平方米以下房源比例“节节高”

　　随着调控的深入，参展开发商越来越多地将目标锁定刚性需求。从限购后三届展会参展房源来看，尤其是单价1.5万元/平方米以下的房源所占比例逐步增大，几乎是节节攀升。组委会提供的数据显示，2011年春交会单价1.5万元/平方米以下房源占到总数的6成，到2011年秋交会，占比达到7成，而到了本届春交会，1.5万元/平方米以下房源几乎占据了全部。

　　其实，本届春交会与上一届相隔的这一年时间，也正是南京楼市接连不断血拼降价的一年。如果观察一下连续两年都参加春交会的楼盘价位，不计算房源位置和组团的差异，会发现同一家楼盘推出的同类房源均价其实都在下降，而且个别最高降幅已经达到15%。比如金地自在城，去年春交会上在售房源均价还在1万元/平方米，而目前8期房源的折后均价实际上已经落在“8”字头。江宁的中粮彩云居去年春交会开盘均价12000元/平方米，最新均价已经在1.1万元/平方米。城北的大发燕澜湾去年春交会上的在售均价为13200元/平方米，目前的在售均价已经为11500元/平方米。江北去年唯一参展春交会的大华锦绣华城当时在售均价还在8300元/平方米，春交会后则立马开始新一轮降价打入7800元/平方米，今年项目的折后均价已经低至7000元/平方米出头。就连城中两届参展的楼盘凯润金城去年展会上酒店式公寓均价还高达3.8万元/平方米，今年的折后均价则已经在2.6万元/平方米。

　　涨价依然是“非主流”

　　房价怎么走买家做主 

　　即便是打出“抄底”口号的春交会主办方，也并不认同4月份房价就已经提前“触底”。最新统计显示，“银四”南京楼市共有50家左右楼盘上市，而已经推出价格优惠的楼盘已经达到110多家，此外，近期打算止降回调的楼盘也多集中在此前长期打价格战的江宁江北，而价格偏高，又没有什么降价动作的河西板块，4月份其实正在出现“连环降”：星雨华府豪宅以5万抵10万促销抢跑，地王项目中北英郡紧接着也开始以5万抵10万，认购房源再享2%总价累计优惠“血拼”。汇锦国际凌江新近加推的房源，16500元/平方米起售，折后均价18000多元/平方米。因楼栋所处位置与前期有别，据称这一均价相比前期下调达到3000多元/平方米。

　　“4月份如果出现回暖，可能依旧是‘杀跌性’的，跟3月份相比是不是回暖、回暖多少取决于开发商。”专家判断，房价是否触底，目前看来主动权依旧把握在购房者手中：“各家楼盘不一样，涨价不涨价主要看这个房产的价值到底是多少。老百姓心里有一杆秤，有一些楼盘原来跌得不多，即使降价了也没有达到老百姓的心理价位。涨价和跌价主要看你的房价是不是到了市场认可的位置。”

　　专家表示，开发商看到市场回暖就感觉“卖亏了”极不可取，降价本身并不是目的，市场好的时候加快推房加大优惠，在减轻开发商手里库存包袱的同时回笼更多资金流，为将来更好地生存做准备，当然少数包袱不大，销售目标已经大体完成的楼盘，可以根据自身定位适当调价，但也不能脱离市场认可。

　　记者 乔淳