张宏伟：国家统计局3月数据：房价合理回归后市存隐忧
张宏伟
同策咨询研究部总监
2012年4月18日，国家统计局公布2012年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有21个，涨幅均未超过2.1%。
从国家统计局公布的商品住宅市场价格数据情况来看，无论是新房还是二手房，也无论是3月的同比数据还是环比数据，价格下跌的城市数量已经占据70个大中城市的主流，从整体市场变化而言，尽管3月份全国范围内成交量有逐步回暖的迹象，但是成交量的回暖并没有传导到价格层面，并且还是价格维持一定程度的“合理回归”。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这个合理回归主要是两方面原因造成：
第一、今年“两会”政策定调力保自住需求刚需市场，投资投机性需求仍然不会有机会入市。自住需求楼盘集中成交拉低整体市场成交均价。
具体来讲，今年“两会”中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。
第二、以标杆房企为代表的房地产行业内的“降价跑量”动作，促使自住市场、高端豪宅市场集体降价，整体市场基本沿着从追求成交量的增加的角度增加区域市场企业的销售业绩，从而也带动区域成交价格有下行的迹象。
但是，2012年3月楼市成交量回暖之后，整体市场房价降幅正在收窄，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素。
从数据层面来看，各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。
但是，后市如何仍存变数，成交量整体低迷的情况仍难改变。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交量 141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。2012年第一季度同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算的话，2012年成交量还不及2011年历年商品住宅成交量的最低值729万平米。
同样，一季度，北京所有的商品住房一共成交1.8万套，共181万平方米，同比分别减少了14.2%、19.6%，是2007年以来最低记录。全国范围内大多数城市一季度商品住宅市场亦是如此。
从2012年4月以来的楼市成交量数据情况来看，明显也呈现下滑迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素。以上海为例分析，4月第一周、第二周的商品住宅成交量分别为10万平方米、15万平方米，明显低于3月份的平均周交易量，尤其是相对于3月下半月20万平方米左右的/周的成交量出现了明显的下滑。
因此，从这个角度而言，3月CPI同比涨3.6%，一季度，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%，整个楼市仍然具备限购、限贷政策继续差别化执行的基础。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，整个市场尤其是针对中小户型的“自住需求”政策“微调”叠加效应该继续发挥。房地产市场的调控政策应该针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等，继续出台一些差别化的住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，以此鼓励以“自住需求”为主的购房者入市，以维持房地产市场量保持相对稳定的市场局面，维持房地产市场健康、稳定发展。
