张宏伟：当“限购”遭遇“潜规则”之后
张宏伟
同策咨询研究部总监
去年年终，已经设定“限购”期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。然而当部分城市已经表态楼市“限购”今年年继续延期执行，响应中央号召加入限购延期的阵营当中来之后，“限购”正在遭遇被“潜规则”破解的境地，使楼市“限购”政策在执行层面明显呈现出“明紧暗松”的市场特征。
“限购”正在被“潜规则”破解三方面表现
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，“限购”正在被“潜规则”破解主要体现在三方面：
第一、“限购”正面直接难以实质性放松的前提下，从“限购”外围环节曲线放松限购政策。
如不久前，京沪分别解释家庭概念，在政策层面已经明确新婚家庭或成年未婚子女在一定的条件下可再购置房产，政策层面已经对这部分人群采取定向宽松的“限购”措施。
又如，国办2012年2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》中提出，户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同，尤其是提出地级市符合工作三年等条件可落户，一定程度上是从户籍制度上在定向放松楼市限购政策。
第二、“补缴”补交社保及纳税证明被叫停在执行上不够严格。
“补缴”是执行层面的具体操作的问题，如果执行层面由于种种原因，私下放开去“补缴”的口子，通过包办公司解决补交社保及纳税证明，那么 “限购”也就遭遇“潜规则”破解。
第三、2012年多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。
之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(北京为5年，较为严格)为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效，2012年多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征。
事实也已表明，楼市“限购”有可能在政策及执行层面采取一些定向宽松的措施，不会有2011年那么严格，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。
不提倡市场层面“见好就收”
那么，在“限购”正在遭遇被“潜规则”破解，市场层面发生了哪些变化？这些变化是不是如我们所愿？对于未来市场趋势如何判断？，
首先， 当“限购”遭遇“潜规则”之后，尤其是今年3月份，房地产市场呈现两方面变化：
从数据层面来看，各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。
其次、在当前持续调控的市场背景下，整个市场非但不通过大幅降价、大范围降价回笼资金，反而整体市场房价降幅收窄。
在当前尤其是春节后整体商品住宅市场成交量逐步回升的同时，上海、南京、重庆等全国不少城市在楼盘的降价幅度上发生了微妙的变化。这种变化主要体现在两方面：
1、大幅降价楼盘的降价幅度不及2011年10月底那波幅度大，今年至今没有出现20%以上的实际降幅的楼盘，甚至大幅降价楼盘的降幅维持在10-15%之间；
2、微幅降价的楼盘成为大多数楼盘推盘的策略及特征。
那么，这些变化是不是如我们所愿？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期的做法不是当下提倡的一种市场行为。原因有三：
第一、如果不继续降价有可能就难以有比较好的市场成交量，有可能会使企业或整体市场走低；
第二、有可能会导致政府出台新的调控措施，通过这些措施迫使开发企业被动推盘入市；
第三、如果开发商正在通过价格调整策略，抓紧政策面微调时间窗口，及时跑量回笼资金，如果把控的好，现在还可以拿到地价相对较为便宜的地块，换仓谋求下一轮市场发展机会，如果开发企业房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期，有可能会丧失下一轮市场发展机会。
楼市“微调”叠加效应继续发挥
“限购”正在遭遇被“潜规则”破解，相关部门也表示要彻查补交社保及纳税证明等被“潜规则”破解的市场行为，相关部门也开始深入一些城市进行调查。那么，在楼市刚刚步入回暖的通道之时，“限购”政策是否会再度收紧，未来市场趋势如何判断？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于后市如何仍存变数，“限购”政策不会再度从严，“限购”政策差别化执行将成未来趋势，楼市“微调”叠加效应继续发挥。
从市场成交量数据角度而言，成交量整体低迷的情况仍难改变。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交量 141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。2012年第一季度同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算的话，2012年成交量还不及2011年历年商品住宅成交量的最低值729万平米。
同样，一季度，北京所有的商品住房一共成交1.8万套，共181万平方米，同比分别减少了14.2%、19.6%，是2007年以来最低记录。全国范围内大多数城市一季度商品住宅市场亦是如此。
因此，整个市场尤其是针对中小户型的“自住需求”政策“微调”叠加效应该继续发挥。房地产市场的调控政策应该针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等，继续出台一些差别化的住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，以此鼓励以“自住需求”为主的购房者入市，以维持房地产市场量保持相对稳定的市场局面，维持房地产市场健康、稳定发展。
