一份份上市房企年报出炉。虽然在惯性作用下，房地产企业的业绩仍呈增长态势，但却难以掩盖后继乏力之实。经年的房地产调控，诸多房地产企业显现出疲态，他们到底有着怎样的困境与生存之忧？又如何谋求生存与发展？显然，上市房企2011年年报是一个很好的解读窗口期。不仅如此，本报力求在更高的层面去审视房地产企业的现状与未来。

　　时值房企年报发布季，本报特从诸多上市房企中选取了万科、中海外、华侨城、招商地产(000024)、金融街(000402)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、恒 大地产、绿城中国、富力地产10家大型房企。如本期报道所述，保利地产在2011年取得了一份不错的成绩单，且预收账款加上前3个月的销售金额基本锁定全年业绩，但在靓丽之外也不乏隐忧，高负债高存货仍带给其隐性风险。

　　刚需产品为主+主动以价换量+商业物业销售助力，这是保利地产应对房地产调控的战略组合。事实证明，这一符合市场形势的策略为保利地产的稳定增长打下了坚实的基础。

　　去年，保利房地产(集团)股份有限公司(保利地产，600048.SH)的营业收入、净利润等指标均保持了30%以上的增长，68%的去化率更是领先于同行。据了解，该公司的预收款加上2012年前3个月的销售金额共约858亿元，基本锁定2012年业绩。

　　但在靓丽业绩的背后，保利地产也不乏隐忧。截止2011年年底，该公司存货为1521亿元，与同期销售金额的比值为2.08，这一比值高于前两年，说明其存货压力加大。与此同时，高达119%的净负债率也限制了其低谷套利的空间。

　　锁定2012年业绩

　　年报显示，保利地产实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%；实现归属于母公司所有者的净利润65.31亿元，同比增长32.74%。但从绝对值来看，保利地产的净利润在几大龙头房企中仍处于较低水平，恒 大地产、中海地产均已超过百亿元净利润，万科也达到了96亿元。

　　2011年，保利地产实现签约销售金额732亿元，同比增长10.7%；签约面积为650万平方米，同比下降5.5%。销售均价的提升弥补了其销售面积的下降，2011年其销售均价升至1.1万元/平方米，增长17.2%。

　　销售均价和销售额的提升部分得益于商业地产的贡献。2011年，保利地产商业地产项目销售金额创纪录地达到150亿元，占销售金额的比重为20.5%，而2010年同期其商业地产收入仅为5亿元。以广州地区为例，在去年过百亿元的销售额中，商业地产就贡献了30%。

　　2012年，保利地产商业物业的预计可售货量为151亿元。

　　土地储备方面，保利地产采取了很明显的收缩策略。全年新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米。

　　“2011年公司地价款为251亿元，占同期销售金额的比重为34%，连续两年下降。”广发证券(000776)分析师沈爱卿表示。据了解，2009年，保利地产投入了410亿元用于新增土地储备，占当年销售额的95%；2010年，其全年购地资金近500亿元，占当年销售额的76%。

　　在中投证券分析师李少明看来，适当放缓拓展步伐，压缩拿地规模，有利于保利地产缓解资金压力，为后续把握市场机会留足空间。

　　另外一项值得关注的数据是，保利地产少数股东损益占净资产比重上升，由2010年年底的7%上升至16%。有分析人士指出，少数股东损益增长较快，代表保利地产合作开发力度继续加大，有利于分散开发风险和资金压力。

　　从预收款和可售货量等数字来看，保利地产几乎锁定了2012年业绩。2011年年底，保利地产的预收款为709.28亿元，2012年前3个月的销售金额为148.66亿元，两者合计约858亿元。

　　保利地产副总经理胡在新曾对本报记者表示，2012年公司的销售目标为“经营业绩不下降，市场份额要增加”。虽然保利地产并未透露今年的销售目标，但诸多人士认为其今年的销售目标将不会低于800亿元。

　　李少明表示，保利地产2012年的可售货量约1200亿元，若以2011年68%的去化率计算，预计2012年的销售额有望增长11%至810亿元。若去化率提升至80%，则有望增长31%至960亿元。

　　从保利地产去年的开工量看，该公司仍然保持着较为进取的心态。2011年，保利地产全年新开工面积达到1503万平方米，较2010年增长50%。有分析师认为，庞大的新开工资源足以保证保利地产在今年仍然能取得一份不错的成绩单。

　　高负债高库存隐忧

　　可售资源的增加虽然令该公司离“3年再造一个保利地产”的目标越来越近，但在行业调整期，净负债率的居高不下和存货的大幅增加，给处于快速发展期的保利地产带来了隐性风险。

　　虽然保利地产截至2011年年底的资产负债率为78.43%，净负债率为118.9%，两项数据较2010年都有所下降，但在行业中仍处于高位。中航证券首席研究员杜丽虹认为，在持续调控中房企应将净负债率控制在90%以内，高负债将限制其低谷套利空间。

　　另外，保利地产一年内到期的非流动负债同比增长七成，短期借款同比增加三倍以上。

　　“从去年下半年开始，房地产行业的借款趋紧。从银行获得长期贷款的难度增加，导致短期借款上升。”上述分析师表示。

　　他介绍，由于短期借款产生的利息费用不能资本化，从而导致保利地产的利息资本化率由99.09%下降至88.47%，拉低公司EPS(每股收益)约达0.1，“保利地产短期借款的大幅提升对公司业绩将产生一定的影响。”

　　“保利地产的短期借款及一年内到期的非流动负债占到账面资金的77%，面临一定的短期偿债压力。”中金公司分析师宁静鞭说。

　　根据其测算，保利地产今年建安支出将达到250亿～300亿元，还有100亿元左右的税费、费用及其他支出，以及111亿元的未付土地款和140亿元需偿付的债务。宁静鞭认为，保利地产面临着一定的财务压力，从而导致其2012年的扩张空间受到限制。

　　值得注意的是，2011年，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-79.21亿元，自2009年以来已经连续3年为负数。沈爱卿认为，这反映了公司正处于快速发展阶段，“虽然净负债率较高，但保利地产的借贷成本低，这有利于其快速发展。”

　　但当快速发展遭遇房地产调控，结果之一就是库存的增加。截止2011年年底，保利地产有高达1521亿元的存货，同比增长38.4%，仅次于万科的2083亿元存货。2011年其存货与销售额的比值为2.08，这一比值在2010年和2009年分别为1.66和1.38，表明其存库增速持续快于销售增速。

　　基于此，保利地产在今年将“紧跟形势，以抢为先”当做落实年度经营任务的首要策略，销售考核目标为单月消化50%、10个月内消化80%、竣工前清盘。

　　与此同时，“努力降低资产负债水平”也被列入保利地产今年的主要工作之一。除了加快销售回笼资金外，该公司今年的新开工面积将同比下调33%左右，并倾向于增加项目股权合作的比例，减轻资金压力。

　　据了解，2011年，保利地产采取合作拿地的方式占到了其整体新增项目数的86%。今年第一季度，该公司共获得3块土地使用权，全部是采用合作方式。

　　(来源：中国房地产报)