周亚霖

　　房地产贷款难、销售难，青黄不接之下，一些移花接木、李代桃僵的融资方式频现。为建筑施工补充流动资金的工商类信托、为地产项目装修融资的非房地产信托出现，被一些业内人士指为是房地产信托的“马甲”。

　　普益财富表示，近期发行的房地产信托产品，更多的是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等。

　　建筑马甲仅为了降低融资成本？

　　四川信托最近发行了一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划，期限为18个月，年化收益率为10.5%。资金用途为“用于向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款，资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。融资方荣新建筑和抵押人荣新房产同属荣新集团下属公司。

　　普益财富认为，目前荣新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目，此次借款无疑就是为“柠都新城”项目“输血”，也是为了以“工商企业”的面目而非房地产信托的面目出现在投资人面前，加快销售进度，降低融资成本。

　　近期，为建筑公司施工环节融资、提供抵押担保的信托并非个例，譬如华易建设流动资金贷款项目集合信托计划，主要用于华易建设在各施工项目中采购材料、发放工资及支付一定的施工保证金，发行规模是5800万到6000万元。广汉华地财富投资有限公司以位于广汉市大件路和福州路交汇处的41.73亩商业开发用地为华易建设提供抵押担保，目前根据四川永道合房地产评估有限公司对该土地的预评估报告结论，该宗土地评估面积27778.8平方米，用地性质为商业用地，设定评估对象容积率2.45，价值9344.79万元。

　　甲方地产公司为乙方的建筑公司施工做担保融资，付钱的为收钱的公司做担保去借钱，其中逻辑耐人寻味。

　　高通智库总经理张宏表示，为什么有不少房地产项目做信托却假以各种马甲，背景就是基于房地产贷款不力，销售回款不畅，而房地产信托本身又是受政策限制。

　　去年，一度有传言房地产信托被叫停，后相关部门数次辟谣，但记者采访的信托公司高管当时向记者表示，的确被监管得很严格，他们公司的房地产信托规模急剧缩小，且只和龙头开发商合作了。

　　据普益财富统计，中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托产品计划提前清盘。现在的市况下，开发商提前清盘的资金从何而来？

　　装修要借高利贷

　　除了施工要借钱，装修也发信托了。将来是否还会有买地之后的各种环节发行新名目的信托，就需要想象力了。

　　在过去，很难见到开发商对花费数千万至亿元规模的装修项目进行专门融资，但现在，包括大量中小规模上市公司在内，“装修”信托开始变得越来越常见。

　　浙江广厦(4.99,-0.14,-2.73%)就计划将浙江天都城酒店、杭州华侨饭店、浙江蓝天白云会展中心三家酒店的未来投资收益权以出让、到期回购的方式向信托公司申请融资贷款，主要用于酒店装修；融资金额约为2.6亿元，融资期限为18个月，融资年利率为8.8%左右，以位于杭州余杭相关房地产为抵押，广厦控股集团董事局荣誉主席楼忠福提供连带责任担保。

　　而名流置业(2.37,0.04,1.72%)则以信托资金向芜湖名流置业有限公司发放项目贷款，用于其所有的名流印象百货店装修改造、品牌建设与招商等费用。

　　近日，还有一家北京星级酒店装修在发行一笔信托，融资金额大约是1.2亿，买一份100万元的信托，一年收益率为9.5%。除了抵押物之外，北京一家著名国有开发商将对该项目按照合同约定还本付息提供连带责任保证担保。

　　相关人士告诉记者：这个酒店很早就开业了，入住率也挺高，现在融资是为了翻新一下。但值得注意的是，该酒店作为一家国有开发商的资产，竟需发行信托来募得装修资金。

　　资金不宽裕是大部分开发商的现状。渣打银行(微博)近期发布一期调研报告称，对开发商来说，融资环境日趋紧张，但如上期调研发现的一样，融资环境并没有极度恶化。至于开发商的现金状况，24家当地开发商很紧张或者担忧，这个数量与上期调研相同。少数几家表示非常担忧。但有6家认为如果三个月内销售状况不改善即将面临破产风险，这个数量是上期调研的一倍。开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目，19家调查对象称知道这样的事情发生，数目与上期调研相同。银行似乎已经增加了对开发商的贷款。在讨论中我们了解到，大型开发商比较容易获得银行信贷，而银行对中小开发商的放贷仍然非常保守。受访公司中21家有未清偿银行贷款，这是三轮调查中最多的一次(官方记录，房地产部门的新增贷款从2011年三季度的119亿元人民币增加到四季度的593亿)。8家调查对象感觉下两个月获得银行贷款会更容易些，尽管只有8家，但至少反映出融资环境改善的迹象。

　　这些装修类的信托究竟是否内有乾坤？

　　一位北京资深的信托业内人士针对这个酒店发行的装修信托明确指出，作为一个房地产信托，9.5%的收益率太低了，房地产换装修的马甲这样融资，不能是大幅降低投资者收益率的理由。

　　用益信托一位分析人士则表示：很难去对单个产品做分析，他是否在做“换坑”的工作，因为这种信托，就像银行借款出去了，资金的去处就不好说了。对于信托公司和买信托产品的人，想的只是抵押物充足，风险小，就不会管那么多了。

　　高通智库总经理张宏表示：有时候“替换”的行为，可能信托公司是知道的。而信托对资金投向的监管有时候比银行的监管还弱。

　　还有一些更隐避的方法被业内人士娓娓道来。

　　普益财富认为，湖南信托的“湘财盛”系列投向为“以包括但不限于贷款、股权、有限合伙(LP)出资、权益投资、金融产品投资(包括信托计划受益权投资)等方式进行单一或组合投资，运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域，信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”。这类产品在房地产市场向好或平稳发展的时候，确实能起到分散投资的作用，也能体现出受托人的管理能力，但在对房地产行业加大调控力度的现在，却难逃为之前的信托和其他金融产品接盘之嫌。

　　普益财富认为，目前，在房地产信托被调控的大背景下，部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险，开始用“投资信托计划收益权”的方式借新还旧、滚雪球。