据统计，今年一季度，南京新建商品住宅认购15367套，成交12975套。其中三月份单月认购8084套。

　　然而，刚迈入二季度，楼市销售情况开始走低。清明小长假扫尽楼市风光。业内人士反映，需求最迫切的一部分刚需已经逐渐被市场消化，留下来的人群购房意愿明显减弱。专家预测，四月份超过6000套的新增供应足以再制造出一个小高潮，但季度内每往后一天，销售压力将越巨大。

　　银四月·成色分析

　　供应力度增强，购房意愿减弱

　　根据南京市网上房地产数据，3月份全市共认购新建商品住宅8048套，大批刚需产品低价开盘，撬动刚需频频出手，高科荣域、东郊小镇、招商泰格公寓、弘阳旭日学府等项目成为楼市久违的“日光盘”，让“金三月”得以名副其实。

　　然而，清明假期前后，市场风向急转，日均认购连续一周跌破200套。业内人士戏称，“金三银四”就像一次跨栏跑，跑到半程，突然被一个栏架绊倒，虽然已经原地爬起，却难再维持原来的加速度。数据显示，自上周六(4月7日)开始，楼市日均认购量回归200套以上，但仅持续四天，前天再度回落至112套。仙林某楼盘营销总监表示：“3月份几乎是楼市对刚需购买力的一次‘大洗劫’，各家都在推优惠房源抢客源，成效很明显。但在价格维持不变的情况下，4月份准客户的购买意向明显已经不那么迫切。”

　　据不完全统计，4月份全市共有43个项目超过6000套新增房源上市，其中均价在12000元/㎡以下的刚需房源占比超过75%。相比之下，即便是销量井喷的3月份，实际推出的房源仅有4400套。截至本月10日，4月上旬已完成1990套认购，若要重现3月份的辉煌局面，中旬及下旬的日均认购需达到303套。

　　利好影响微弱，出货意愿强烈

　　庞大的销售压力面前，“银四月”是否还有盼头？对此，网尚研究机构总经理李智、天诚不动产研究所副所长吴翔华观点较为一致：开发商如果继续以价换量，高成交还能维持一段时间，但热度可能有所降低。

　　根据数据，4月份全市有113家楼盘给出了明显的购房优惠，降价的广度、深度继续拓展；新增的数千套房源也将为购房者提供更广阔的选择余地。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，4月将是开发商采取的又一次主动出击行动，快速出货将比3月更坚定。量多价低，四月份仍然值得期待。

　　张辉还表示，继3月下旬温总理关于“房价远远没有回到合理价位”的利空信号之后，政策层面已经出现微妙变化：央行货币政策委员会第一季度例会指出，将继续实施稳健的货币政策，引导货币信贷“平稳适度增长”。首套房贷利率目前也出现下调。这些利好或将支撑4月份市场继续向好。相反，吴翔华则认为，由于刚需对政策的敏感性并不如投资客群强烈， “迹象”若不落实成实际政策条款，对市场影响并不大。

　　二季度·走向探讨

　　购买力即将耗尽？

　　从整个二季度来看，情况并不乐观。本轮调控至今，刚需一直是购房主力。一季度12975套的总成交，已经接近去年全年的34%。随着一季度的“飘红”业绩，长期积压起来的刚需已经逐渐完成置业。有限的需求被消耗，新的需求暂未产生，二季度市场似乎已经提前铺好了一条下坡路。

　　上海道置投资管理有限公司副总经理邵雪松认为，从去年下半年至今，房价下降带来的边际效应已经在递减。他分析：“经历过今春的回暖，刚需群体中买房意愿迫切的人群已经明显减少；中央多次强化调控不动摇的决心也使购买力有了观望的理由；此外，随着刚需户型产品频遭抢购，大户型房源比例增加，必然导致成交减缓。接下来开发商只能等待刚需再次累积，重新以价换量。”

　　吴翔华也表示，刚需购买力会在一两个季度内耗尽。届时，市场重新进入萧条期，只能等待下一波降价，触及更低收入者的购房敏感线，创造新的刚需。但鉴于房地产开发成本相对刚性，第二轮降价仍需等待更低成本的产品出现，等待周期较长。

　　有专家认为，买方市场中，当刚需产品价格处于同一水平线，楼盘的居住品质将成为竞争的新发端。

　　□现代快报记者 肖文武