(记者 张骏斓)3月，申城楼市200平方米以上大平层豪宅项目成交突然“井喷”，单月共成交了299套，约80499平方米，创下自2011年1月份以来的单月成交量新高。但是这一亮丽的成绩单却让一些即将入市的同类项目有些 “头大了”，尤其使一些挂着“地王”头衔的项目陷入两难境地。

　　“因为大平层市场成交量‘井喷’主要和开发商降价跑量的市场策略有关系。而‘地王’项目要想赢得市场，只能采取同样的手段，这势必要在量和价上进行抉择。 ”张宏伟坦言。

　　豪宅项目压力快到“临界点”

　　来自中原地产的一份统计数据显示，上月上海一手大平层豪宅公寓供求套数分别为195套、118套。这归功于豪宅项目的“低价跑量”。以龙华板块的海珀府邸为例，该盘从2011年11月至2012年2月，月消化套数仅在个位数，在购房85折优惠措施下，仅3月份就成交59套。位于浦东张江板块的“东郊紫园”也成交8套房源，成交均价仅47452元/平方米，与前段时间6.5万元/平方米的价格落差达到近三成。

　　申城新晋的价格标杆滨江凯旋门项目近期也传出促销消息。虽然该公司方面予以否认，但是其上周日售出的首套房源成交均价仅为9.94万元/平方米，与其原先声称的16万元/平方米的均价相去甚远。

　　“豪宅项目的压力已经快到临界点了，不得不有所松动。 ”张宏伟分析，在“楼市常态化调控”的市场背景下，大批量的大平层产品面市导致市中心高端物业市场存量大幅增加，与此同时，郊区一些项目也开始建设大平层项目，大平层整体市场库存量的增加导致郊区与市中心的大平层产品竞争更加激烈，迫使开发商必须在价和量上做出抉择。

　　地王项目遭遇定价尴尬

　　高端住宅价格松动、成交放量，却让一些准备入市的同类项目，尤其是地王项目有些“头大”。

　　“近期将推出叠加房源，但是价格还未最终确定。 ”一上市房企项目负责人昨日说。其项目位于浦东航头，由于项目所属地块是公司以溢价3倍以上的价格获得，因此备受业界关注。虽然项目售楼处已经开放多日，但是对于价格却三缄其口。

　　目前航头板块在售新盘以别墅为主，代表楼盘有长泰东郊御苑和两河流域，联排别墅售价在2.5万元/平方米左右。普通住宅仅海洲桃花源有少量毛坯现房在售，销售均价1.4万元/平方米。二手房方面，主力次新房金色航城、海洲桃花源价格在1.2万元/平方米—1.3万元/平方米，老公房及一些动迁房源售价在1万元/平方米左右。

　　位于新场板块的万科清林泾距离航头板块仅3公里。其精装公寓去年曾由1.8万元/平方米降至1.4万元/平方米，联排别墅价格一直稳定在2万元/平方米—2.3万元/平方米。由于航头板块的成熟度更高，预计其同类产品的正常售价将不低于万科清林泾。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟指出，前述地王项目周边的新盘供应量不大，凭借价格优势，再加上轨交16号线即将通车等利好因素，该楼盘有望吸引部分市区客源。但必须采取低价入市策略，才有望实现热销跑量。

　　业内人士认为，近阶段豪宅项目打折的势头越来越猛，但对成交量的推动作用有限。在这样的背景之下，跑量销售的难度较大。