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楼盘降价广告随处可见

楼市清淡，售楼处纷纷撤离

　　晨报杭州特派记者 刘畅

　　一夜阴雨，昨天上午杭州阳光明媚，早听闻杭州楼市是此轮楼市调控“多事之地”。记者昨天实地到杭州楼市价格战最为激烈的“城东新城”板块、“申花”板块采访。

　　实地调查多个楼盘发现，杭州楼市降价比较普遍，典型楼盘降幅也颇为明显，不过这里面五花八门的降价背后也掺杂着个别企业“内部降价”、用少量特价房吸引眼球等“假摔”行为。数据显示，目前杭州市场新建住宅库存压力巨大，消化目前存量商品房要13个月以上，这也是众多房企不得不开打价格战的主要原因。

　　“日光盘”再现杭州楼市

　　杭州楼市的降价潮始于春节前，先是大桥西板块的领降，随后萧山、良渚、仓前等周边板块的跟进，随着多家开发商加入降价阵营，杭州楼市的价格战进入白热化阶段。最近，就连此前价格一直都很坚挺的“申花”板块也在知名开发商的带领下成为激烈的战场。2月末，申花板块的保利香槟国际开始率先启动“清盘”销售，将价格确定在起价17800元/平方米，均价18900元/平方米，这样的定价，相比此前在售房源24000元/平方米左右的均价下降了5000多元，相当于打了7.8折。

　　4月以来，杭州楼市的降价大战再次爆发，在新盘集中的“城东新城板块”已有开发商迫不及待地打响降价的第二波战役。根据透明售房网显示，该区域降价标杆项目为曙光之城，从年后到3月20日分三次推出房源，共计320套房源，均实现了“日光”。此次开盘，毛坯房源均价16000元/平方米，精装房源均价2万/平方米以内，相比年前毛坯房2.5万元的均价降幅达到36%。在该版块，继“曙光之城”之后，同一家杭州当地开发商滨江集团开发的“金色黎明”再次出现“日光盘”。

　　记者驱车从市区一路向东，下午1点左右到达目的地，该楼盘位于杭州城东新城区域，在记者眼里这里虽然新盘林立，但显然商业氛围还不成熟，有点类似上海的松江新城。在“金色黎明”售楼处现场，记者竟没见到一个看房人。销售人员表示，因为新一批房源已在4月8日开盘当日全部售完，所以目前看房人比较少。据介绍，这次再现“日光盘”的240套房源，户型以87—89平方米的小户型为主，其中毛坯1号楼均价仅为13000多元/平方米，6、13号楼为装修房，均价15000—16000元/平方米，2013年下半年交付。

　　据中国房地产信息集团研究中心最新全国楼市降价检测信息显示，经过春节后短暂的观望后，进入3月份各地楼市降价呈现纵深化发展趋势，直降千元项目频频出现，更甚者下调万元，杭州楼盘更是成为降价先锋。据初步统计，3月份，全国楼盘降价排行榜前十名中杭州楼盘多达四个，降幅最大的低至近6折。除了曙光之城外，杭州野风启城项目推出团购价4860元/平方米，相当于68折；另有世茂集团和中海地产联手开发的杭州钱塘帝景项目，以15000元/平方米起的价格推出，相当与此前价格打76折。“由于存货量高企，杭州大中小型房企纷纷降价销售，吸引刚需和改善型客户入市，日光盘不在少数。”中房信分析师表示。

　　“假摔楼盘”混杂其间

　　在杭州楼市走访期间，记者发现，虽然有“日光盘”这种一次降价到位的降价先锋，同时打着各种旗号夸大降价程度的假摔现象也不少，这种假摔楼盘主要集中在市区有着良好交通环境以及商业规划的城市“次中心”。昨天下午两点半左右，记者来到在一向以来被誉为“杭州的徐家汇”的“申花板块”，该板块位于杭州城西。今年2月份，区域内保利香槟国际的“清盘”销售率先带动了周边楼盘价格松动，但不可否认，由于该区域临近浙江大学新校区，并有西城银泰等多个在建的大型商业项目，周边楼盘的假摔现象也比较严重。目前，该区块内在售和将售的楼盘，如东方福邸、绅华府以及雅戈尔申花地块项目均定位高端，均价普遍都在2万元左右。

　　记者首先来到城西银泰综合体附近的一楼盘，整个售楼处装饰的十分豪华，欧式贵妇油画、大理石饰物比比皆是，销售人员也十分热情，得知记者的身份后大方允许记者拍照。不过，在有约两百平方米的豪华大厅内，只有一个售楼员在和一对母女交流。一位案场销售负责人对记者介绍，“目前在售1号楼和5号楼，均价17800元/平方米。”记者问到，“在爱房网上你们公司楼盘信息对外宣称的‘起价15678元/平方米’是什么意思？”该负责人称，15678元/平方米起价的为特价房源，已经全部售出。

　　据了解，在3月21日晚，位于申花板块的这一楼盘开盘当天就因为这个含混的“起价”差点演变成一场骚乱，因为开发商现场公布的开盘均价与之前在广告上宣传的“击穿底线，沸腾城西，15678元/平方米起”相差太大。据记者了解，该楼盘本次开盘用来吸引客户的起价15678元/平方米的特价房源仅有2套。不过，比起去年10月首次开盘时22500元/平方米的均价，目前的价格相当于79折。

　　现场销售负责人还对记者表示，目前这批降价房源已经消化了80%左右，基本每天都有成交，而购房者巨大多数都是杭州本地有着刚性需求的居民。

　　“内部销售”回笼资金

　　楼市“假摔”现象并非个案。同样在申花板块的另一楼盘，记者遇到了迥然相反的“礼遇”。因为公司多次被传言资金断裂，所以售楼人员十分谨慎，不仅不得拍照，也不愿意介绍项目的销售情况。在面积只有20平方米的狭小售楼处，记者进入时除了售楼员再无一人，逗留的10分钟期间也只有一人来拿了份楼书。

　　据杭州当地房地产人士称，3月6日，该项目曾推出20套特价房售给内部人士，折扣低至7.5折。在售楼现场，销售人员向记者证实，确实有20套特价房一事，不过降价幅度没有传说中7.5折那么低，销售均价在24000元/平方米左右，主要为89平米的小户型，只针对合作企业内部员工，其中优秀员工可以享受优先选择权，有效期截至到3月11日就已经结束了。

　　据了解，该项目目前公开销售的价格为28880元/平方米，一次性付款可享受95折优惠，按揭付款可享受97折优惠，折后均价27500元/平方米左右。如果按照年前的3万元/平方米的价格测算，均价已下调了将近10%。

　　有业内人士表示，超过28000元/平方米的价格在此地段的压力是比较大的，项目定位主要是高端的刚需，该项目当初拿地的楼面价为11626元/平方米，不排除推出此批房源后继续降价销售的可能性。

　　杭州楼市库存压力大

　　过去几年的楼市繁荣中，杭州孕育了包括绿城、滨江在内的一大批上市房企，是2005年之后，国内出现新上市房企数量最多的城市。但房价与一线城市比肩，但人均收入与一线城市存在明显差距，房价收入比领先全国多数城市。

　　因此，若以房价收入比为主要参考，不少二三线城市的房价泡沫相对可能更大，杭州楼市就是个典型的例子。由于杭州房价本来就虚高，再加上此轮调控让江浙民间“炒楼”资本偃旗息鼓，导致杭州楼市近两年来销售不畅、库存压力巨大。

　　截至4月11日，杭州市透明售房网显示，全杭州市商品住宅可售套数为67955套，可售面积高达876.1万平方米。其中，近几年最为火爆的滨江区，目前可售商品房总量已超过5000套。在高存货的压力下，滨江区近期多个楼盘相继降价，新开盘均价多数跌至2万元/平方米以下，个别楼盘甚至低至17000/平方米，而春节前滨江区新开楼盘均价还全都在2万元/平方米以上。数据还显示，3月份杭州各区住宅成交6172套、面积63.7万平方米，按照目前这个消化速度，目前的存量住宅可以卖13.7个月。