时报记者 李涛

　　降价，是2012年第一季度的一个楼市关键词，杭州各个区域房价逐渐探底。伴随着降价，抢房也成为了一个关键词，2009年的漏夜排队、倒卖房号等场景再现。这直接推高了商品房的成交数据，刚过去的3月份，杭州商品房成交量高达4319套，日均成交139套，创下15个月来的新高。

　　成交量的疯涨，是不是意味着楼市已经回暖？看似一片繁荣的市场表象，本质是什么呢，又隐藏着什么呢？

　　漏夜排队、倒卖房号……

　　2009年楼市热象再现

　　滨江·曙光之城近期绝对是购房者的焦点所在。15000元/平方米的毛坯价，19500元/平方米的精装修价格，彻底激活了购房者的热情，一周内三次开盘，但是三次遭遇日光。据了解，客户量均超过推盘量的数倍，甚至第一次开盘时，后两期的选房号即抢购一空。曙光之城的选房号已经成了大家最敏感的词语之一，甚至有传言称，有的购房者为了能够买到曙光之城的房子，辞去原来的工作去楼盘做了保安。还有人开玩笑称，能买到曙光之城的房子，已经成为了一种身份和地位的标志。坊间还有传言，一位拿到靠前房号的购房者以2万元将号子成功转掉。一房难求，在2012年也不是神话。

　　事实上，今年第一季度不少楼盘的开盘现场之火热，均让亲历者自然想到楼市最火热时期的2009年。动辄数百人的选房现场，紧张的气氛，翘楚以待的摇号结果，托关系找朋友提前预定，这些已经消失已久的现象在今年再次上演，方正·荷塘月色、名城公馆、顺发·吉祥半岛、华元·蒙卡岸等降价楼盘均出现。甚至，在华盛达·阅城开盘现场还出现了一百多位购房者漏液排队的惊人场景。

　　这种现象还蔓延到钱塘江对岸的萧山区， 原定于2月12日首次对外开盘的绿都公馆，价格5850元/平方米起，因为预约的客户太多，不得已“被提前一天开盘”，首次开盘即认购一空。

　　“抢房”，伴随着降价，又成为了2012年初的楼市关键词。

　　3月份成交量

　　创十几个月新高

　　抢房，仅仅是一种表现，其背后是节节攀升的成交数据。

　　据杭州市透明售房网数据显示，1月份，杭州主城区商品房成交820套，预定150套，均为5年来同比新低；这种情况在2月份出现了转变，2月份主城区成交量增至1256套，同比列五年来第二位，预定也达到791套，环比增幅高达427.33%；进入3月份，商品房成交量增加得以延续，杭州主城区成交商品房一跃至4319套，创15个月来新高；商品房预定也达到1245套，也是去年9月份以来新高。

　　单从数据可以看出，今年的第一季度，杭州市主城区商品房成交量几乎是“坐着火箭”在增长，尤其是3月份，成交量创15个月新高，日均成交139套，疯狂程度让人不禁想起本轮调控前的场景。

　　除了新房外，二手房市场在第一季度也保持了和新房的步调。据杭州透明售房网数据显示，1月份主城区二手房仅成交429套，成交量同比列近几年新低；2月份，二手房成交量来了360°大转弯，在不足500套的基础上，成交量一跃至千套之上，以1264套直逼2009年2月份，列6年来同比第二位；进入3月份，二手房市场仍旧高歌猛进，成交量更是像脱缰野马一样突破2000套，以2007套的成交量创下14个月来新高。

　　但是，商品房成交量并不是一味增长。据杭州市透明售房网数据统计，进入4月份的第一周，主城区成交量为696套，环比下降4成，预定量为87套，环比下降近半。据记者统计，4月份预计有26个楼盘开盘，其中不乏金色黎明、北海公园等低价首开项目，成交量最终定格在多少尚不能下定论。

　　有人“吃肉” 有人“喝汤”

　　楼盘成交冰火两重天

　　火热的成交量背后，也给我们带来了思考，到底是哪些楼盘在成交呢？记者梳理了近期成交的商品房，发现呈现出三个特点：

　　首先，住宅成交占比较大，商业项目占比浓缩明显。在去年，商业项目支撑了商品房成交的半壁江山，年成交楼盘的前五列，商业项目占据三席。而今年第一季度，这种情况得到了转变，商业项目的市场份额逐渐被压低，3月份，商业项目的占比仅为17%，回落至正常水准。也就是说，支撑市场的主力军为住宅项目，“住宅为王”的杭州现象得以回归。

　　其次，成交量并不是均匀分布，而是集中在少数几个项目。第一季度商品房成交火热，但并不是“一荣俱荣”。在3月份的成交中，曙光之城和寰宇天下成交量即为930套，占比超过2成；金地·自在城、荷塘月色、绿城财通中心、华盛达·阅城成交量也均超200套，钱塘帝景、泊林印象等14个楼盘成交量也超过100套。成交排名前十的楼盘所成交房源，占据全部成交量的55%。从数据即能看出，这十几个项目支撑了成交量，绝大部分项目成交量在个位数，甚至为零。这说明，极个别项目在“吃肉”，少部分项目在“喝汤”，绝大部分项目在“抢残渣”。

　　再次，成交和预定较高的楼盘均为深度降价项目。仍以3月份为例，共有18个项目开盘，寰宇天下、钱塘帝景、保利·香槟国际和曙光之城都达到9成及以上，这些项目均出现了大幅的降价，所以赢得了市场占有率，但是超过10个楼盘虽然价格也作出了调整，但是预定在5成以下。更有大部分“一动不动”的项目，因为价格没有作出让步，目前成交量已经进入了停滞时期。

　　还有在产品类型上，大多是刚需产品在成交。泊林印象、华盛达·阅城、蒙卡岸、竹海水韵和青枫墅园等刚需楼盘均下调了售价，开盘都取到了不错的成绩；钱塘帝景、曙光之城、寰宇天下等典型的改善性楼盘在大幅调价后，售价已经到了刚需能够接受的价格，也成了价格上的改善性楼盘。而西溪湿地、市中心、城东新城、申花板块等尚未作出明显价格调整的改善性项目，已经在成交榜上消失已久。

　　楼市真的回暖了吗？

　　没有！仅为以价换量

　　在房产界，有一句定律一直存在，即“不论房价将要上涨还是下跌，首先透出迹象的是成交量的变化”。也就是说，在房价上涨前，大家能直观感受到的是成交量的上涨；而在房价下降前，成交量也是先于房价出现下降。

　　由于近期商品房成交量的火热，不少意向购房者开始担心，成交量的上涨是不是房价即将反弹的征兆。

　　中国指数研究院杭州分院总监曹旭东称，目前楼市并没有回暖，完全是个别楼盘价格下降较大，以价换量的结果。“目前成交的楼盘高度集中，分布并不均匀，土地市场也处于冷冻状态，政策仍旧不鼓励购房需求，尤其是行政干预类政策仍旧在严格执行，预计今年都不会出现真正的市场回暖。”

　　市场回暖，并不只体现在成交量上，目前成交的类型中，刚需性产品占据了绝大多数，购房者中也缺少改善性购房者的支持，而且缺乏政策的支持，注定是一个阶段性的“假繁荣”。

　　盛世管家市场部研究中心表示，新房市场的打折降价动作已经非常明显。而作为二手房，买卖双方的博弈则更为明显。因而，在二手房市场整体均价逐步回稳的前提下，多数卖家对楼市的预期发生转变，价格回调明显，在买卖双方在观望与博弈许久后，卖方开始下调挂牌价，并大幅提高议价空间的让步，而部分买家也不再迷茫观望，开始选择降价幅度大、性价比高的房源，形成节后二手房市场的“小阳春”。因此，这样的回暖过程，离二手房市场整体的“量价齐升”的回暖仍为之尚早。