新浪乐居讯(编辑 张碧云)房地产行业在经历了10年的发展，人们的居住环境明显改善。但在房地产行业突然飞猛进的发展过程中，一些房企得到了成长，一些企业为在市场中分得一杯羹，忘记诚信，在楼盘项目建设中偷工减料，房屋面积缩水，工程质量无保障，精装房装修不过关，采用不合格装修材料，毒地板事件的暴露再次将行业诚信问题推在了舆论关注的重点上。。

　　问题一：首付突增无力购房买家进退难

　　去年以来，从“4.15新政”到“9.29新政”，再到今年春节前出台的“新国八条”，不管对首次置业者还是二次置业者，购房首付比例都节节攀高。 首次置业者首付门槛从两成提高到三成，二次置业者从三成提高到五成，近期又提高到了六成，购买第三套房的现在则不能贷款。因为首付的突然增加，导致了不少已下定的买家左右为难。

　　突然而至的政策变化，让消费者们慌了神，面对突然间多出来的十几万、几十万元首付款，有的消费者咬咬牙东拼西凑借钱补首期，也有的急着找发展商协商想办法，实在无计可施的，只能选择退房。

　　有律师指出，虽然政策属不可抗力 范围，买家因政策变化而要求退房，按《中华人民共和国合同法 》的规定，如无另行约定的，买家退房原本不需承担违约责任 。但因为大多数发展商都在合同中加入了如因政策变化或消费者个人征信等原因，不能够获批贷款或获批贷款比例下降，买家需“自筹资金补足”差额的补充协议， 令要求退房的买家损失惨重。

　　律师说法

　　遇到如首付提高或贷款审批不下来等引起的纠纷时首先要看合同上是否有相关约定。根据“最高人民法院关于适用 《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)”第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业 风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　房贷政策变更是无法预见的，不属于商业风险的重大变化，而购房者由于该变化导致购买力下降而无法履行合同也是事实。如果打官司的话，法院一般会 判购房者解除合同，而不算违约的。不过通过司法途径解决通常比较耗费时间，而且也需要一定的起诉费用，因此律师建议买家遇到这种情况还是尽量与发展商协商解决。

　　另外，因为近期政策变化频繁，不少发展商都在合同的补充协议上加入了新的条款作了另行约定，讲明如果消费者因为个人征信或政策变化等原因不能够获批贷款，消费者就要自筹资金补足，否则就会被视为消费者违约。如果买家因首付不够最后要求退房的，按合同补充条款的约定，这类案例责任方仍被指向买家，通常要被追讨高达10%-20%的退房违约金。

　　经验教训

　　1.对于只交了定金还未签购房合同的买家，遇到首付有变化，可以直接找发展商协商。尽管销售部门通常不会接受退房，但因为去年以来房贷新政变幻无常，有发展商鉴于市场和社会压力，对因银行不放贷、首付提高等问题而要求退房的，通常较有商量的余地。

　　2.如果消费者已签了购房合同，同时进行了网签，退房就必须要出示由开发商盖章的终止合同审批表，并亲自到房地产交易中心办理。合同备案前交付 的契税和维修基金 可以退回，但需要一定的时限办理。如果合同已经在网上备案，那么买家即将进入最耗时耗力、耗费资金的退房过程，首先你要委托律师起草终止合同协议书，到公 证处公证，同时提供开发商盖章的终止合同审批表，一起拿到房地产交易中心办理方可生效。在办理退房过程中若请律师代办，可能会需要一定的费用。

　　3.如果买家不想退房，以下几种方式可以试一下：一是跟发展商协商，让其垫付部分首付，且垫付部分可分多期甚至可以延长到交楼前还清；二是要求 发展商适当调高购房优惠，略降点房价减少压力，买家再想想办法凑多些首付；三是对二套房买家，如果第一套房已还清贷款且取得房产证 ，就可将房产抵押给银行套取资金，以筹齐首期款。目前农业银行、招商银行等都推出了“置换式个人住房贷款”，以房产抵押最高可以贷到房产评估价的六成。不 过利率是基准利率 上浮10%-18%。不过贷款前一定要平衡自己的还款能力，如果到时还不起钱，可能连第一套房都要被银行收回；四是对二套房以上买家，可以改用还没买过房 的父母或其他亲人的名义来买房，有望申请到首次置业的三成贷款。如果父母收入不够，可以加上自己名字，以共同还款人解决；不过银行对60岁以上的老人一般 都不贷款，即使贷款，额度也很低。此外，如果是多兄弟姐妹的家庭，买家要在改签合同前与购房名义人(如父母)签一份协议，说明房子是谁出资、以谁的名义购买；或者兄弟姐妹共写一份协议，声明该房屋是买家一人出资，他们放弃所有权利。

　　4.由于申请贷款在签订买房合同之后，因此，购房前一定要先看清楚合同的补充条款是否合理，如有不同意见一定要提前与发展商协商删除，事先做足功课。