核心提示：加大对于炒房环节征税，5年内卖房100%征税；预收土地增值税，打击囤地；放开小产权房出租市场，降低税费鼓励出租。

    提案人：陈劲松　世联地产集团董事长

    问题现状用什么政策来代替限购

    我们现在面临的问题其实是限购这种临时性政策如何退出，如果长期限购不退出，房地产的市场调节功能发挥不出来。给大家的一个感觉是，很多政策都是短期的，对于未来，我们总是感觉到不确定性。

    房产税的推行，我个人认为一定要慎重。一方面因为征收成本很高，另一方面可能造成普遍违法，将来难以下台。目前我们的存量房面积不小，而且从试点到执行1-3年都未必够，这个期间，用什么政策取代限购，并且能够使得楼市不会出现报复性反弹，是现在最需要考虑的。

    解决建议严厉征税打击炒房

    我的建议基于一个原则，就是要比较好执行。为什么不用房产税来调节？因为房产税，从试点到大规模铺开应该需要很长的一段时间，后续执行的过程中也面临着细节的问题。

    如果想要能够贯彻中央精神，又能够将投资投机需求抑制住，又好操作，第一个建议是房子购买之后，1-2年内不允许转让，5年之内转让，收取非常高的印花税。目前香港印花税已经收到5%，可以将内地的印花税设置到20%。在这种情况下，对于短炒客的抑制作用一定会显现出来。除此之外，如果希望彻底打击投资、投机需求，国家还可以对增值部分100%征税。比如100万的房子，5年之内升值200万，缴纳总房价20%的印花税后，增值的100万国家全部收走。按照这样，5年内转让属于必赔状态，谁还敢炒房？

    5-10年，增值税减半，同样增值100万，国家收走50万的增值税，再加上20%的印花税，真正收益也寥寥。大家现在还预期政策放开之后会有反弹，干脆让反弹死心算了，国家还可以拿这些税去建保障房，这样至少在未来5年，中国经济转型阶段能够安全度过。

    买了房子10年之内不出售，可以出租。建议政府要降低一切租赁税费，最好全部取消。

    第二个建议是，打击空置房难，打击空置土地容易，如果政府希望土地不会闲置，可以对所有开发项目预征增值税直至售完结算(类似于闲置押金的概念)，两年内售完才退税。这样既可以避免开发商拿着地慢慢开发，也可以促进开发商按照市场行情合理定价。

    第三个建议是，小产权房能否进入市场先不争论，但是出租可以放开。事实上小产权房就是出租房，确权与否都已经在出租，现在需要的是把政府对小产权房出租的阻挠降到最低，把出租的税费降到最低。根据统计，深圳目前小产权房建筑面积占深圳总建筑面积的49%左右，这个比例恰好也是国际上通行的保障房和商品房之间的比例。小产权房需要解决的是安全问题，尤其是建筑质量问题和消防问题，建议可以就建筑安全进行全面普查，符合要求的就可以留下。至于消防问题，只能建议消防部门做些创新，比如能否把消防车缩小，以适应房屋之间狭窄的通道。

    在小产权确权方面还有一个建议就是从现在开始一刀切，不要总想把历史问题说清楚。现在建成的就认可它，再新建就大刑伺候。总之，让房地产“市场”发挥作用，不能说死就死，需要它活，又要立刻起死回生。现在这样老百姓也摸不着头脑，无所适从。