“改装”公寓价格低风险大

http://news.dichan.sina.com.cn新快报作者：李琳2011/9/23 7:32:35 新浪地产

　　旧裙楼、宾馆、商场、写字楼重新包装成公寓大卖

　　近两年商用物业市场的兴旺使广州不少楼盘空置多年的商业裙楼都被重新包装出售。去年开始，很多商业裙楼被包装成主题商场铺出售很受投资者欢迎。新快报记者近日采访又发现，一些没有地段优势的旧商业裙楼和旧写字楼、商场、宾馆项目，也纷纷加入“改装”大军，变身商用公寓楼盘推售。这种“改装”公寓虽然单价便宜、总价低，但投资风险不容忽视。

　　裙楼公寓价平受宠

　　今年8月最后一个周末，记者从地铁烈士陵园站B3出口出来沿着东川路而行，发现二手中介几步一岗，高举着广告牌拉客，广告牌上“豪装公寓18000元/平方米，不限购”的字眼非常抢眼。

　　越秀区一手楼售价早超过3万元/平方米，二手电梯楼售价也要2.5万元/平方米以上了，这里竟然有这么便宜的公寓？于是记者跟着二手中介来到东华东路的“锦桦荟”，发现这原来是个由住宅楼锦桦世家的商业裙楼改造而成的项目。记者想看广告中的那套1.8万元/平方米的单位，但二手中介却说那是毛坯价，另外介绍了一套带装修的二楼单位，建筑面积29平方米，折后价2.35万元/平方米，总价68.15万元，装修标准号称达5000元/平方米。记者现场看到，这些公寓配有欧派橱柜。销售人员还表示收楼时会送热水器，而且房子带有中央空调。

　　记者在二手中介店了解到，锦桦世家住宅二手价要2.5万-2.8万元/平方米，比“锦桦荟”贵了不少，而且还没有小户型，总价都要两三百万元。“锦桦荟”的商用公寓面积小、总价低，大部分单位总价不超过100万元，再加上不限购，颇受市民欢迎。上周末记者又到项目踩盘，销售人员说：“我们就只卖剩21套了，价格也涨了呢，现在二楼公寓均价要2.58万元/平方米，三楼公寓要2.85万元/平方米！”

　　买公寓还送管理费

　　在暨南大学附近的裙楼改造项目——天河数码创业园均价仅1.5万元/平方米，比周边二手楼便宜得多。其户型面积28-110平方米，最便宜的单位总价42万元。虽然这些公寓装修标准不高，但既能作写字楼办公，又能当公寓居住，吸引不少投资客入市。

　　值得一提的是，这些“改装”公寓竟然也像一手住宅盘一样促销。天河数码创业园销售人员说：“在9月30日前签二手买卖合同，就能送10年管理费、10年水电补贴金和电器补贴金。”

　　旧商场变“公寓”频换名

　　除了商业裙楼改造变身公寓大卖外，也有不少原本为商场、宾馆、写字楼的项目，有投资商一次买入后再重新包装成公寓出售。荔湾区写字楼集富大厦近日就重新包装，变身成“西关尚品”大卖20-40平方米的小户型公寓。而上月底开卖的白云区公寓项目——SOHU商务，原本是个宾馆，也是有投资商买下整个物业重新包装上市的。由旧商场改造而成的白云区公寓项目——天河M-Box在去年底曾卖过二楼的公寓，当时冠名“芒果公寓”售价7800元/平方米起，后来又改名“M公寓”出售，近期推售四楼公寓又改了个新名字“天河M-Box”，价格也提高到11000元/平方米。

　　风险提示：“改装”公寓五大风险

　　1.土地使用年限大大缩短

　　对上述的“改装”公寓来说，除了房产证问题外，因为其商业性质注定了土地使用年限只有40年或50年，再减掉之前空置的年限，剩下的土地使用年限大多只有二三十年，年限到期后要补高额地价才能继续使用。

　　2.交易税费达卖价的10%-14%

　　根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易需要交这笔高额的税费。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常要达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的“改装”公寓，交易时各种税费加起来就要10万-14万元，再加上中介费就更加高了。高额税费将增加这些“改装”公寓转手交易的难度。

　　3.房贷利率高、年限短

　　虽然“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，其贷款利率还是基准利率的1.1倍-1.5倍。

　　4.管理费、水电费高

　　与住宅相比，这些“改装”公寓的管理费、水电费等物业使用成本会更高。目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

　　5.不能入户、无学位

　　与住宅不同的是，购买“改装”公寓是不能入户的。想摆脱集体户口的年轻买家并不能通过买这些公寓而实现落户。另外，虽然不少“改装”公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因为没法落户也根本无法入读学校。

　　专家建议：出了房产证才能买

　　业内人士指出，商业裙楼要改造成公寓，户型间隔是否科学，是否通过了各项验收非常关键。如果没法通过规划、消防等各项验收，买家很难拿到房产证。另外，对商业裙楼来说，每套公寓都要设卫生间和厨房，要铺设大量水管。这些工程都比较复杂，工程质量不好的话，日后房子就容易出现渗漏现象。

　　中立地产总经理助理高德辉建议：“对买家来说，最保险的做法是要选已出了单个公寓房产证的项目来买。房产证办好了，通常意味着新间隔出来的公寓已通过了各项验收，出现问题的可能性会更小些。而且产权清晰，不担心办不到房产证。”

　　也有专家指出，“改装”公寓都属二手物业，但却以一手楼的操作模式集中在售楼部销售。不过在销售上，“改装”公寓基本还是由二手中介通过站街拉客、电话CALL客、网上推售等方式来卖，有的项目甚至同时有多家中介一起联动卖。因为中介人员庞杂，不同的二手中介对项目的介绍差异很大，特别是对价格、装修标准、物业性质、土地使用年限等关键要素各有各说法，所以买家最好到售楼部现场多问几位销售人员，打听清楚了再买房。

　　近期在售的“改装”公寓一览表

　　项目名地址原物业性质公寓户型(㎡) 均价(元/㎡) 装修标准(元/㎡)

　　锦桦荟越秀区东华东路商业裙楼 29-90 2.58 万-2.85 万 5000

　　天河数码创业园天河区中山大道商业裙楼 28-110 1.5万 1200

　　西关尚品(原集富大厦) 荔湾区十八甫路写字楼 20-40 1.4万-2.5 万 3000

　　SOHU 商务白云区白云大道北宾馆 40-70 1.32 万起 1500

　　天河 M-Box 白云区京溪街犀牛路商场 30-70 1.1万 1000

　　(作者：李琳实习生：冯达毅杨晓丹)