(记者 陆鸣)上周沪商品住宅成交均价近2.5万元/平方米，创20周以来新高

　　佑威及楼市专评网9月13日提供的数据显示，上周(9月5日-9月11日)上海市商品住宅成交面积为11.15万平方米，环比(较前周)下跌27.21%；商品住宅新增供应面积为24.16万平方米，环比上涨16.60%；商品住宅成交均价为24852元/平方米，环比上涨12.50%。

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚称，上周商品住宅均价环比上涨12.50%，创下最近20周新高，主要原因是均价4万元以上的高端商品住宅成交面积环比未同步下跌，反而上涨37.68%，从而推高了整体成交均价。

　　9月豪宅供应潮？

　　黄志坚进一步说，上周位于浦东新区兰谷路的某高端项目，一周成交72套，成交面积达到1.67万平米，占到上海全市成交量的15%。由于该项目单价高达4.5万元，因而推高上周上海商品住宅成交均价至近2.5万元的高位。

　　网上房地产显示，前述兰谷路项目8月13日开盘，推出房源267套，网上报价为4.55万元～8.7万元/平方米。截至昨日发稿，该项目已售出房源109套，预定2套。

　　值得注意的是，整个9月，沪上高端项目的供应也有望增加。

　　据分析师汤正魏介绍，9月沪上高端公寓的供应，开始呈现复苏态势。地处黄浦、闸北、长宁等中心城区的部分高端公寓，已先后获得预售证。随着这些项目的入市，上海楼市可能在未来几周内迎来一轮久违的豪宅供应潮。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，由于普通住宅成交低迷，豪宅或成9月亮点。

　　黄河滔判断，受制于供应结构，未来沪上商品住宅的交易量难以有明显放量，但整体均价水平则会显著上升。

　　“‘铜九’的概率很大”

　　上周上海商品住宅成交量的大幅滑落，同样令不少机构颇感意外。

　　据黄志坚介绍，进入“金九”，上周上海商品住宅成交量未能继续反弹，反而创下了近4周的新低，比较反常。

　　来自21世纪不动产的统计显示，9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套、19.8万平方米，同比(较去年同期)回落58.4%、54.4%。其中，1648套的成交水平为近3年同期最低。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，今年上海楼市很可能将面临2008年以来最为黯淡的“金九”。

　　陆骑麟分析，进入9月以来，沪上楼市的推盘量虽然明显上升，但由于实质性降价并未出现，甚至部分楼盘不降反升，因而造成了成交的低迷。

　　陆骑麟特别提到，尤其是一些前期销售情况良好的楼盘，由于前期已经回笼了足够资金，往往在9月抬价入市，因此传统旺季的成交情况反而大不如前。

　　黄河滔则认为，上周楼市成交量的回落，有中秋节假日因素，但更反映了有价无市的局面。目前，政策压制需求，交投双方的博弈继续，上市项目去化缓慢，加上近期报价6万元/平方米以上楼盘占据了新增供应的相当比重，9月交易很可能出现量跌价升的情形，“铜九”出现的概率很大。

　　“限购扩容影响有限”

　　值得一提的是，沪上商品住宅新增供应量在继续回升。

　　数据显示，上周24.16万平方米的供应面积，是近2个月以来的最高峰。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，上周上海楼市新增供应量环比呈现上升态势，但与去年同期的总体量比较，仍然相差甚远。

　　宋会雍说，仅从供应方面，也可以看出企业对于“金九”还是有些期待，只是回笼资金的意愿还没有摆上日程。本周楼市交易流量仍在下滑，主要由于开发商降价策略没有持续跟进，大多新推房源的促销配合不到位。本月后期，开发商的促销力度仍是决定市场交易流量的主要因素。

　　对于未来的政策走向，黄志坚认为，本轮调控的效果已经很到位了，不宜再通过行政手段加码政策，应该耐心等待楼市其他指标自行调整，以免“退烧”过头，“毒副作用”太大，人为压垮楼市。

　　陆骑麟则提到，以目前的限购扩容速度，短期内还不足以对一线城市的楼市产生明显影响。加之不少二三线城市为了规避限购令，抢先出台“限价令”，限购扩容的实际影响将可能变得十分有限。