学区老公房仍是热点

　　虽然楼市成交冷清，但学区房在各板块内仍然是共同热点。据中介人士介绍，今年除兼带改善型需求的自住买家外，有相当一部分客户选择先在学区内买一套小户型的低总价住宅，在挂靠户口的同时兼作出租。

　　“由于大部分名校需要学生在本学区内挂靠户口满一定年限方可就读，大部分客户并不急着入住；受当前金融风暴打击，中高端改善型买家在购房预算上有所消减；去年底一系列新政出台之后，中低价位普通住宅价格调整幅度很明显，所以现在各个学区里的低价房，特别是老公房很火爆。 ”一位中介分析人士表示。

　　拥有成熟社区的宝山罗店、大华板块、长宁天山板块，闵行颛桥等教育资源丰富的学区房板块得到较多关注。交通便利、学区优势、周边配套、社区环境等等，这些在购房者的选择过程中都是重要的因素，也是开发商对外宣传的“卖点”。

　　【市场行情】

　　业主不愿降价 转售为租

　　二手房市场降温，使得不少原本准备出售房产的业主纷纷转向租赁市场。 “能卖就卖，卖不掉就先租出去。 ”这代表了不少业主的心态。

　　“最近，有几位业主将原先挂牌出售的房子，改为出租了。 ”浦城路张杨路附近某房产中介经纪告诉记者，由于附近高档楼盘的总价较高，本论调控以来受到的冲击较大，成交量下滑较快。而这类高端住宅的租金较高，业主在暂时无法出手的情况下，转售为租也可获得不少租金。“除非是等钱用急于脱手，一般情况下，房东不会主动降价。 ”

　　“这房子我们本来准备出售的，前段时间和下家谈得差不多了，没想到政策出来，对方没有办法申请贷款了，只能作罢。现在房子蛮难卖，我也不急，又不想降价，空关着也不合算，决定先出租。合同我只签了半年，要是楼市有转机，我还是会出售的。 ”业主陈先生说，他有一套位于高科西路杨高南路的2房2厅，现在租给2个白领，月租金3000多元。

　　据中介介绍，目前转售为租的主要有两类业主，一类是原本准备置换房屋的，却因市场不景气暂时搁置下来的房源；另一类出租方是投资客，由于暂时无法脱手，只能转售为租赚取租金。

　　一二手房房价出现倒挂

　　“现在买附近二手房不是很合算，周围品质好一点的楼盘大多数都没有满5年，税费很高，你可以考虑一下我们代理的这个新盘，小区环境、位置都不错的。”浦东周康板块某房产中介的经纪小王热情地向记者介绍该门店代理的楼盘。

　　记者注意到，在周康板块内不少房产中介都代理一手楼盘。据房产经纪小王介绍，由于二手房交易税费提高，各种交易费用加起来要达到房价12%，就算房产中介肯减掉一些中介费，交易费用仍在10%以上。相比之下，一手房的交易成本要低很多，加上一些新开楼盘的开发商为消化楼盘推出各种优惠活动，一些新房的价格反而要比二手房便宜。

　　由于一二手房价格的倒挂，价格便宜的一手房也受到购房者的关注。不少购房者本来是想找二手房的，比较后最终选择了一手房。记者在周浦万达广场附近的一家中介门口看到，一位房产经纪正在向前来咨询的客户推荐一手楼盘。“这个楼盘是1个多月前开盘的，单价还不到20000元/平方米。90平方米的2房2厅，总价在200万元以内。 ”

　　“限购令半年了，大家都说成交量下跌大，我们也想看看房价是不是也更划算。”假期看了三套二手房源的邱老师表示，他希望在楼市低迷的时期“抄底”，但现在看来二手房价格还不如一手房下降明显。

　　【各方说法】

　　楼市不确定性越来越大

　　据多家二手房中介门店反馈，中秋三天假期二手房的看房人数比暑期周末最多上涨一倍以上，但与今年“五一”小长假相比仍大幅下降。业内人士透露，中秋假期二手房市场实际成交情况仍旧比较冷淡。

　　中秋节三天每天都有大量看房者集中咨询，9月10日、11日咨询量最高。据某大型地产中介负责人介绍，该公司每家门店假期平均每天的接待量能够达到14组，较今年 “五一”同比减少了约 4组，降幅为22.2%，而与暑期周末相比则增加了约9组，涨幅达到180%。其他地产中介业内人士则表示，并非所有门店涨幅都如此大，但今年中秋假期地产中介整体看房人数比暑期周末都上涨50%以上。

　　国务院发展研究中心企业研究所所长赵昌文表示，2011年将是中国房地产业非常重要的一年。中国的房地产正经历着过去20多年从未有过的调控，房价、成交量都难以捉摸，中国楼市的不确定性越来越大。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹则坦言，楼市调控的方向是坚定不移的。调控决心不动摇，政策方向不改变，力度不放松。日益收紧的货币主要是应对通胀，但对房地产市场产生重大影响。以控制信贷和升息为主要内容的货币政策对房地产企业的影响，超过楼市调控政策本身，因为前者对房地产全产业链产生影响。

　　从 9月前 11个交易日来看，仅成交 19.17万平方米，同比去年大跌52.34%，同时也只有近 6年同期平均成交量的 46.27%。