地王土地前景堪忧 专家：找对买家仍将得高额回报

　　据新浪乐居&CRIC系统统计显示，2009年6月至2011年1月间，上海(高价土地)溢价率超过100%的商品住宅建设用地总计87 幅，占2009年和2010年所有商品住宅建设用地成交的比例达到59.6%(两年商品住宅总用地146幅，其中09年94幅，10年52幅)。平均溢价 率达到192.5%。

　　另外，根据新浪乐居统计显示，在87幅地王土地中，共有区域地王28幅。所谓区域地王，即地块成交楼面地价与周边同质在售项目房价相比，占比超过70%以上。而受新政调控的影响，此类地块销售将遇到困难。截止至当前，仅8幅土地取得预售许可证上市销售，其他项目均处于施工阶段。

　　“目前外环经内基本上都是二手房了，所以未来在外环内的买家基本上是通过二手房来解决居住问题。新出来的地块(或者说地王地块)主要是造豪宅给区域的最顶级买家。”对于地王未来的前景，薛建雄如是说道，他表示，未来外环以内的地都会与周边优质房源的售价相当，而类似地王地块开发出来后的售价会是周边优质房源的二倍左右。同时，薛建雄也给予了地王地块开发的建议，他认为，只要开发商在产品定位上，找对了周边的顶级买家，高价拿地还是可能获得高额回报的。“但是如果定位错了，还是与周边二手房的买家层次相当的话，那就很难获得高溢价，就可能会大亏。”

　　实际上，不仅昔日“地王”风光不再，近期土地“流拍”现象也一再发生。据新浪乐居&CRIC系统统计显示，截止11月30日，上海今年前11月商业、办公、商品住宅土地中由于没有竞买人报价而最终撤牌，或者终止的地块数量共计18幅，该18幅地块的起拍底价114.5亿，建筑面积126.73万平方米。业内人士表示，房企资金紧张，拿地谨慎也是地块出现撤牌的主要原因之一。