新房降价使倒挂明显

　　值得关注的是，北京一二手房价倒挂现象在郊区最为明显，尤其是通州、昌平、大兴等区域一手房价格降幅较大，致使几个区域新房价格明显低于二手房价，新房市场也就顺其自然分流了二手房市场的部分顾客群体。

　　据我爱我家北京公司企划总监殷丽娟介绍，在日益严厉的调控背景下，楼市成交长期低迷，不少中小型开发商面临资金链紧张的窘境，大开发商也希望尽快实现资金回笼。因此，近期为数不少的新盘主动采用以价换量的方式进行打折促销，甚至部分开发商对楼盘的打折力度已经达到15%以上。在库存房源积压，以及陆续新开的低价项目冲击下，一手楼盘的打折范围正呈现进一步扩大之势，进而吸引更多购房者进入。

　　此外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，目前出现的一二手住宅倒挂现象，主要集中在一二手住宅都比较集中的通州、昌平、大兴、房山等远郊区县。住宅价格出现倒挂主要是由于一二手住宅定价机制不同。

　　二手房或将有价无市

　　由于新房价格低于二手房，且二手房在手续、税费等方面更为繁琐，因此，不少有意购买二手房的购房者集中流入新房市场。业内人士认为，二手房市场或将出现有价无市的状况。

　　按照逻辑，通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。但是胡景晖告诉记者，在目前的政策背景下，这种逻辑并不适用。因为一手住宅主要由开发商定价，银根的收紧，资金链的紧张，迫使开发商必须采取降价促销、以价换量的销售策略尽快回笼资金，缓解资金压力，所以可以看到推出特价房的楼盘频现。但二手住宅价格主要由业主定价，一方面，二手业主没有资金压力，不着急降价促销；另一方面，股市低迷，投资渠道狭窄，二手业主降价促销，套现转换其他投资渠道的意愿不强烈。以旧换新、置业升级的购房者，又受到限购、限贷等多重限制，购房需求萎缩，所以二手住宅降价要慢于一手住宅。随着传导作用的深入，二手房价格的下调也是必然之势。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。随着调控效果的不断显现，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。且如果一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。

　　城区楼市未现倒挂

　　据记者了解，在地段优势明显、产品稀缺的城市核心区域内，一二手房价倒挂的现象却并不明显甚至并不存在。据伟业我爱我家一项对北京市五大典型区域一二手房价的调查统计显示，大兴、通州区域一二手房差价幅度较小，意味着两个区域一二手房价已经非常接近，但朝阳区靠近中心城区的价差幅度较大，部分一手房价甚至出现不同程度的上涨。

　　对此，21世纪不动产分析师粟日告诉记者，朝阳、海淀等区域价格倒挂几乎不存在，这是因为这些区域靠近市内，土地资源稀缺，以至于新房价格过高。而郊区则不存在这种情况，再加上开发商回笼资金的压力，新房价格下降在预料之中。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮也认为，随着楼市待售新房库存屡创新高，新房销售难度进一步增大，销售回款越发缓慢。开发企业迫于销售压力，最近将逐步实施较低定价快速走量的销售策略，预计未来一段时间内，一手价格下调将成为市场主流，从而形成更多一二手倒挂个案，使得整体一二手房价价差还会进一步缩小。

　　当然，不同区域一二手价差缩小程度也会不同。陈亮表示，由于郊区大量新房可能放量入市，通州、大兴所属的新兴区域，一手价格将更加接近二手房价，价差缩小较为显著；而中心城区由于一二手房资源均会日渐稀缺，一二手房价价差将保持稳定或者继续拉大。

　　一线城市普现倒挂

　　不仅限于北京，其他一线城市也同样出现一二手房价倒挂现象。

　　限购政策的威力逐渐释放出来，7月一线城市商品房涨幅首次出现全面停滞。在新建商品住宅价值指数方面，限购最严格的一线城市平均环比涨幅为0，新建商品房价格被有效控制，且不少一线城市的新房价格明显低于二手房，普遍出现倒挂现象。

　　6月以来，深圳新盘价格明显低于周边同等二手房价格的项目，如莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手房价已达到2.5万元/平方米；而招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格已经达到5万元/平方米。另外，包括中海康城国际、海纳时光、招商观园在内等多个楼盘均出现这种情况。由于价格优势明显，上述楼盘开盘当日销售率都在八成以上，部分项目甚至出现“日光盘”，最典型的是，中海地产和招商地产当日又追加了部分房源。

　　在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月有所回落。

　　同样的现象还出现在上海和广州等其他一线城市中，根据业内抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

　　而位于广州增城的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。 记者： 潘秀林 桂瑰