中房信研究中心 孙亚东 崔霁

　　8月25日，在住建部公布限购5项标准后的8天，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”。政策要求全市市域范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前两年内在该市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的家庭，可在台州市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供购房前两年内累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。

　　一、台州出台限购令的原因分析

　　台州并不在国家统计局房价统计的70个大中城市名单中，并且其今年价格涨幅也趋稳，那为什么是台州首发？从住建部五条标准分析原因如下：

　　1.台州房价居于高位。台州位于高房价区，虽然同比去年房价涨幅趋稳，但是均价已经10000元/平方米，已经持平甚至高于大部分华东西南省会城市。

　　2.1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高。2011年上半年，台州市商品房销售面积180.5万平方米，同比增长6.9%，住宅销售面积152.7万平方米，同比增长4.1%，而周边宁波温州限购之下成交量均同比下降。

　　3.位于已限购区域中心城市周边，外地购房比率较高。南温州北宁波全面限购，部分投资资金必然流向台州。

　　4.社会反映强烈，地方政府态度积极。台州炒房票事件在当地造成了较大影响，加之浙江地方政府历来对政策反映较为积极促成了台州的限购首发。

　　二、未来可能会有18个城市出台或加强限购政策

　　1.非70个大中城市可能出台限购政策的有9个

　　根据台州出台政策特点，我们选取环渤海、长三角、珠三角三个传统高房价区，这些地区都是中心城市实行限购后，部分自住、投资、投机需求涌入周边城市，导致周边城市的房价有一定幅度的上涨，并且成交量同比涨幅较高。我们预计可能出台限购的非70个大中城市有9个：

可能出台限购政策的9个城市

　　2.70个大中城市可能出台限购政策的有9个

　　住建部规定的五条标准中，第一条就是70个大中城市房价涨幅较高城市。我们根据6月份CPI涨幅为6.4%，故选取同比涨幅超过 6%作为房价涨幅较高城市；同时再结合1-6月新建住宅均价环比涨幅排名前十的城市，梳理出70个大中城市中可能出台限购的城市并根据限购出台的可能性划分为三个等级，1级为最可能和最先出台或加强限购的城市。

大中城市或纳入限购范围城市预警

　　注：或纳入限购城市分级标准，1级符合三条限购条件以上，并在已限购中心城市周边；2级符合两条限购条件，在已限购城市周边；3级符合两条但涨幅排名靠后。

　　3.70个大中城市或加强限购城市有6个

　　根据70个大中城市房价涨幅超过6%，同时1-6月新建住宅均价环比涨幅排名前十的已出台局部限购令的城市，我们预计将有6个城市可能会扩大限购范围。

或加强限购力度的城市

　　三、本轮限购政策的警示作用大于实质意义

　　1.限购政策效果显现，政策趋于稳定。就70个大中城市7月房屋价格指数来看，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个，而北上广深四大一线城市更是出现了环比全面零涨幅，同比涨幅回落的城市有26个，持平9个。说明目前政策效果已显，政策加码的可能性不大。

　　2.以各地陆续出台限购的方式，住建部不公布大名单。从台州出台限购来看，类似限购措施出台程序应是住建部给出标准，地方随后根据自身情况上报给住建部，然后再自行出台相关措施，所以住建部应不会再公布大名单。

　　3.限购标准可能以局部限购为主，力度相对有限。此次台州限购政策相对宽松，限市区不限市郊，限新房不限二手房，主要源自住建的文件给地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”地方自定限购标准以及范围，其政策必然宽松，力度必然不大。

　　4.规定了限购政策实效期，对市场影响较小。住建部《列入新增限购城市名单的建议标准》文件结尾 “限购期限可暂定到今年年底。已经限定了新限购政策的执行时间，由现在到年底不过3月左右时间，对市场不可能造成太大影响。

　　附住建部五条限购标准：

　　根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。