主持人：他并不是影响太多？
    
    阳后彬：我觉得这个不会有很大的影响，个人的观点，二三级城市哪怕就是限购，这是一个短期的政策，他的目的是要想把涨幅过快的二三级城市适当的降下温，他并不是说二三级城市的开发，这个事情就不可控了，这个还远远没有达到开发需求，这还是需要按照市场经济规律的原则来审视，这个城市的房价是否过高，是否存在倒仓，这个要依据市场规律来判断。我们中央有一些政策，可能他是一个更加宏观的，或者是更加连续性的，而且消费这一块我觉得目前还不存在。
    
    左明强：可能是这样的，限购还是很正常的，限价其实我们在成都呢，实际上也是一种限价，他的那个限价方式，是备案的价格，一年之内不能动。他有一个凡是报了价的产品，你一年之内不允许往上调了，要调不能超过10%，比如说我们现在卖5500的价格，你最多就是调到6100左右，你就不能调了，这样控制你的价格，有一定的空间不是一下子就打死了了，还是根据开发商自己定的价格，根据市场来，一个万科的产品和一个小开发商的产品放再一个水平上去控价吗？不行的，你报的价格不能超过10%，是这样一个比较温柔地方面去进行。

    对我们普通消费者来说，观望了一下，房价还是没有跌，该出手得时候还是要出售，可能八九月份是最佳买房的实际，这个时候买房很从容啊，很多开发商都在促销打折，实际上这个时候选择的机会也很大，现在投资者也在观望，你要买刚需房，你这个时间买最好，不要到限购政策取消了，房价又开始涨了，你再入市，投资者也进来了，一开盘又涨价，你又买不成了。
    
    主持人：就是觉得会重复08年的情况。
    
    左明强：去年的时候，还是七月份，我们和周总也做了一期节目，对“4.17”的政策，我当时说限购的政策就是两年左右的时间，当时很多都不同意，现在一年了，我当时说房价有可能跌10%左右，很正常，为什么呢？如果是涨的更快的话，你招致的政府的打压就会更厉害，这个是毫无疑问的，还有你相对房价来说，你物价在涨，房价反而在跌，那就贬值了，比如你去年买的  5000块钱地房价，你现在物价涨了，你的房子还没有涨，那也是贬值了，是不是这个道理，我们平和的来看，现在有一定的促销，那是不是就是买房的一个好时机了如果非得要到明年春暖花开的时候，新的领导上台的时候，经济又在二次探底，大家又不明朗，还是需要房地产拉动的时候，那个时候需要买房子，就没有现在这么从容了。
    
    阳后彬：还有一个二三级诚实的问题，我举两个例子，一个是在巴中，巴中这种经济不发达的，还有一个人口输出很大的区县，他在当地开发两个项目，拿一二十亩地的那种，他是怎么卖的，因为有很多在外面打工的，刚才左总说的以前是我们人口外流，以前是大批的回流，回流的原因一个是当地的经济水平不错了，工资也差不多了，反而从北上广深回流，他带着现金回来还是希望在当地买房，买房还要批条子，靠关系才可以买房，乡镇有钱的都想在镇上买，镇上有钱的都想到县上买，县上有钱的想在市上买。

    成都现在这个根本不存在，他一开发出来，就是抢了一栋，我们这一段时间华西都市报有一个城市读本，就是内江、宜宾、泸州等等，刚才华西读本在当地的市场，它们要做房价，我们就要了解，现在限购，当地的房价怎么样，他说根本不存在，当地的房价对二三线城市，涨幅过快的城市限购，它们没有什么影响，因为当地的开发水平，开发一栋抢一栋，不存在限不限购的问题，也就是说他的房子不愁卖，也就是供需双方，供远远大于需，所以怎么会存在。

    所以二级城市限购，这个政策背景和市场动因我们现在也在观望，我们华西都市报华西房产也在密切的关注限购，二三线的限购，但是我们一直到现在没有说，这个限购除了政策的原因之外，他的市场动机我们确实也没有看清楚。因为他的供需双方，远远没有达到你所谓要限购的东西，你要快，他是个别楼盘，确实涨幅价格拉的很高，但是平均水平也不是我们想象得那么高，所以这个从我们来说，我们华西房产想关注二级城市的区域房产板，我们二级城市的华西读本，我们这些城市的同事回来说，当地的开发水平是开发一个楼盘就抢一个楼盘。
    
    周鸿：现在都是刚需。
    
    阳后彬：而且不存在我们说的团购价、优惠价，不存在这个概念。
    
    周鸿：宜宾的两块地王代表了这个城市什么样的水平？

《华西都市报》房地产事业部主任 阳后彬

    阳后彬：这两块地王的具体情况不是很了解，但是当地的开发水平来说，整个开发水平远远没有，也就是说他的供需双方，就是市场的开发水平，或者我们说的老百姓改善性地需求，还是远远没有达到饱和状态。也就是说他的二三级城市，他涨幅如果过快，当然政府中央也要限购，从政府的角度来说也有一定的道理，他发现之后还是要适当的降一下温，引导这个行业健康持续的发展，但是要从市场的角度，购买需求的角度，到现在我个人觉得，没有找准他限购的理由，没有想清楚动机在哪儿。

    很简单，就是我刚才说的两个例子，你不可能开发出来，本来产品就是供不应求，我怎么去限购他。所以二三级城市的刚徐和改善性需求，在一段时间还是会存在。比如南充，大的品牌公司进驻之后，他可能开发量会很大，比如保利进驻南充就是几千亩，就是相当于造城的概念，他体量放量一下子井喷，井喷之后量大了，肯定这个市场就会改善一些供需关系，但是毕竟省内只是南充，还有很多城市没有达到南充的水平。
    
    周鸿：山总关注过宜宾没有？因为之前也有说他们要建造高楼，还不断的有地王。
    
    山传海：我觉得宜宾在四川生产影响比较大，说一下限购这个事儿，为什么对中小城市影响比较小，限购只有在一种情况下影响会很大，比如成都会有很多人有很多套房子，有投资性需求占很大比例的时候。成都的房子有一半左右是外地人买了，而中小城市没有这种情况，一种是刚需，结婚需要房子等，还有改善性住宅，我们现在很多项目在当地做房子，即使我们租一百五六十平米的，一年的租金也就是几千块钱，你没有办法通过租金来获益，所以很多人都是自住的，投资性需求比较少，我限购就是不能买第二套，我就没有想着买二套房，这就没有什么意义了。

    我到西昌买也是第一套，你怎么去限制他买第二套，这个影响比较小，所以四川省最基本的做法就是增加供应量，我觉得宜宾这两三年的土地供应量实在太少，而且宜宾的发展实在太迅速了，带动了相关产业做的非常庞大，酒价上涨导致了产业的发达，大家对未来的上涨期望比较高，大家觉得宜宾的房子要上万了。四川省最厉害的城市，除了成都之外，就是德阳和绵阳，但是德阳的房价没有做到成都第二，第三个就是绵阳，绵阳肯定是比较大的城市，绵阳地房价也没有上来，就是这两个区域的土地供应量非常大，绵阳的正常需求是300多万平米，而绵阳今年的供应量900多万平米，而宜宾正好相反，他的供应量非常小，所以房价稳的起。为什么政府要限购，就是一个表态，我在6000的时候，打压一下，现在宜宾出了两个地王确实比较吓人，还有西昌也是，在这种情况下，很多消费者就不理性，很多人以前觉得西昌可以，西昌拍卖就出现过几千万一亩的地价，现在宜宾也是，这就是从需求的层面上，就是给市场泼一盆冷水，使市场理性。
    
    主持人：乐山呢？乐山是属于大成都的范围，而且离成都非常的近。
    
    阳后彬：我接着山总的话说，今天的主题是二三级城市限购的一个概念，这一次全国，就是今天以来的三线限购、限价、限贷，此次宏观调控是为了抑制投资和投机性的，根本目的是打压投资和投机，这是宏观调控的一个根本性目的，就是为了抑制这种投资行为和投机行为，但是你想二三线城市，他本来投资和投机这种概念还没有的情况下，请问你怎么样去限制他，你只有用宏观调控的概念去框他，因为二三级城市的刚需改善性需求的给段，还不存在全民投资、投机的行为。
    
    周鸿：还没有到限购的时候。
    
    左明强：就是每一个地方都是由于供需关系决定的，现在需大于供的情况之下，你在限的效果也不是很大，只是做做姿态，就是提醒一下，你如果再涨就容易出问题了，因为超过了当地居民可支配收入的比例太高，可能就会对你自身的经济发展带来影响，要给大家讲这样一个道理，你本身只有平均三千块钱，你非得去买一万块钱一个平方的房子，你根本没有办法去支撑，你的经济就会出现问题，地方政府你也加大供应量，你不能捏着土地不放，要给地方政府说明这个问题，像雅安，前几年没有办法供地，没有办法，还是要买啊，是这样一种情况。

    比如德阳，他的房价没有涨的太离谱，也没有涨的很凶，也就是他的供应量很大，眉山没有涨的很厉害，他就是一个正常地房价水平，也因为供应量大的情况下，他就是供需平衡决定的，你单纯用宏观政策去调控哪一个城市，这其实不是真正要做的事儿，他还是要加大这个供应量，要去平衡这个市场需求，我们刚才重点讲的这个需求来自于哪几块，讲了这几块形成了一个刚需，你就没有办法，你房价再高，我也逼着要买房子的时候，就脱离了当地经济的发展水平，地方政府涨高了，你就没有控制好调节好这个市场，这个不仅是地方政府的责任，远远大于开发商的责任，我们在这个市场压力之下，我在龙泉敢卖1万块钱一个平方吗？我不敢，还得卖5000多的房价，因为龙泉的供应量本身就比较大，现在的库存量也比较大，为什么现在成都二圈层，这些郊县的平均房价才5000多一点点，远远低于二三线的这种地级市场的价格。

    就是这样一个道理，因为我们的供应量很大，这两个月，华阳板块、城南板块降价很厉害，因为供应量非常之大，库存量上升非常快，一个盘推出来，一下子三十多层，一栋就是几百套，这个两非常大，一下子就是上万套的库存量，你说你不降点价，你的资金就可能有问题，因此因为市场的原因，不是真正的限购的问题造成的一个房价下跌，更多的是因为供求关系决定了房价的涨与跌，现在还有一个现象，这是从今年，我们的这个市场，东山国际新城，他的客户购买的构成比例已经和去年、前面不一样了，去、前年的话，成都主城区和龙泉，就是大成都这个范围的客户群体，占了很大一部分，其它的总共加起来才35%，而今年的情况呢，是整个二三线城市来的这种客户，占到了55%左右，就是除开大成都以外的。
    
    阳后彬：所以这我们好房巡展，左总是最给力的，而且是最大的收获者，像东山国际你是5000多，而内江而言，他的高位价格已经是6000多了，所以到内江买一套高位价格，还不如到龙泉买一套5000多的。
   
    左明强：他也是成都，还有更好的教育资源，有更好的居住品质和更好的环境，有更好的开发理念，我为什么还要待在那个老的二三线城市去买六七千的房子，而不到成都，不到我们东山国际买这个五千多地房子呢？好了，他一来一看，这么大的规模，这么好的配套，他下手就非常的从容，这样的情况，他也是一种供求关系和价值，和这种性价比所最终决定的可控量。

    这一次的限购，对于龙泉的楼盘来讲，如果是你的价格整体上面比较平稳的楼盘，他的销量并没有受太大的影响，万卷山三个小时买了600多套，绯红线（音）开盘也卖了300多套，我们龙泉驿区，东山这一块开盘到现在一直销售都非常好，每一个月接近一百套左右的销量，6月份我们是150套，7月份是93套，当然了，是由于我们套二的房子，因为供应短缺了，所以就少了，他的整体的销量，至少在东山国际并没有出现这种销量的泰达的下滑，当然我们前面，比如两三月，还有5月份我们和华西一期做二三线客户的巡展和答谢，也带了很多客户到东山来，做了前期的工作，但是大致能够看到，买房子到成都来买还真不错，我有这个实力，我们这儿买5000多，他们那儿卖3000多，他就不会首选东山，而我们这儿5000，他那6000了，他就会首选东山了，这个变化就产生了。
    
    阳后彬：所以这个概念，加入我们做一个预判，真正的二三线城市，真的限购，对成都中心城区来说，反倒是利好，所以说我想这个，二三线城市限购之后，他需求要释放，就会把二三线城市的需求挤压到成都来。
    
    左明强：这是一个整体平衡，如果地方政府看到了他当地的老百姓很多都跑到成都来买房，不到当地来买房，他的税源也在流失，他也要去供应土地来提高供应量，他最终还是以市场经济的这种规律来平衡的，你不遵守，那只是短期的。
    
    周鸿：所以很多反对限购令的，最近成都又涨了等等，这个始终两边不断的博弈，最终调控也起不了多大的作用。
    
    阳后彬：我觉得更重要的是建议政府，他应该是土地的问题，因为地价卖的高，同样的房价就高，你如果把价格抑制下来，请问政府在土地放量的时候，你土地的价格能不能统一一下。第二个如果真正的推高房价的主要核心推手还是地价，如果真正的不希望房价过高，我觉得政府的土地财政还是要调整一下期望值，这样才能从源头来抑制房价的快速增长。